Легкие домики, заборы и оборудование нельзя будет признать недвижимостью
Это следует из проекта поправок в Гражданский кодекс (есть в распоряжении "РГ"), которые минэкономразвития внесло в правительство. Они должны внести ясность в отношении признаков объектов недвижимости, решив тем самым очень сложную проблема права, важную для всех - бизнеса, органов власти, граждан.
Исходя из действующих положений закона не очень понятно, что такое недвижимая вещь. Является ли таковой щитовой дачный домик? Капитальный забор? Открытая парковка? Торговый модульный павильон? Это связано с тем, что закон рассматривает постройку на земельном участке в качестве самостоятельного объекта. В некоторых других юрисдикциях любая постройка и сооружение рассматривается как составная часть земельного участка, как его "продолжение", это один объект с участком, объясняет партнер "Пепеляев Групп" Роман Бевзенко.
Законопроект предлагает сказать, что любое сооружение или постройка, которая не обладает свойством капитальности (а это определяется через градостроительное законодательство), не является недвижимой вещью, а представляет собой часть земельного участка.
Это будет означать, что любые легкие строения, для возведения которых не нужно разрешение на строительство или уведомление о предстоящем строительстве (для садовых или индивидуальных жилых домов), автоматически перестают быть недвижимыми вещами, а юридически становятся частями земельного участка (улучшениями участка или иного объекта, например жилого дома). Собственника, который возводит на нем некапитальные сооружения, это освобождает от обязанности их регистрировать, а также снимает все возможные озабоченности относительно принадлежности этих объектов: они принадлежат тому, кто является правообладателем земельного участка.
Тем самым законопроект не только существенно облегчает жизнь собственников участков, но и должен разгрузить и органы по регистрации недвижимости, в деятельности которых регистрация прав на различные "странные" объекты (типа асфальтовых покрытий, заборов, срубовых бань и прочее) занимает достаточно значительное место, говорит Роман Бевзенко.
Дачные и садовые дома до недавнего времени (до принятия закона №340-ФЗ от 3 августа 2018 года) не требовали разрешения на строительство, хотя и регистрировались как недвижимость. Законопроект специально оговаривает, что признаются объектами недвижимости здания на садовых участках, которые на момент вступления в силу поправок были зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости с назначением "жилое", "жилое строение". Для новых садовых и индивидуальных жилых домов теперь требуется подать уведомление о предстоящем строительстве, поэтому они будут являться недвижимостью.
Объекты, которые не подпадают под новое понимание недвижимого имущества (то есть если аналогичные объекты не требуют разрешения на строительство или уведомления о предстоящем строительстве), можно будет исключить из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению правообладателя. Через 5 дней после подачи заявления они будут признаны улучшениями земельного участка.
Законопроект вводит в Гражданский кодекс норму о том, что образование нового здания, сооружения, помещения в качестве объекта недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации прав на них. Как пояснили "Российской газете" в Федеральной налоговой службе, это устранит споры о квалификации объектов в качестве недвижимых вещей, вводя универсальный признак отнесения объектов к недвижимости - наличие о нем записи в Едином государственном реестре недвижимости. "Данные поправки внесут большую ясность в правоприменение, особенно на фоне отмены с 2019 года налогообложения движимых вещей организаций (за исключением транспортных средств)", - считают в ФНС.
Инициатива минэкономразвития может нивелировать ряд налоговых споров, связанных с доначислением налога на имущество в отношении объектов, статус которых неоднозначен, говорит управляющий партнер компании "УК Право и Бизнес" Александр Пахомов. Станет меньше споров, связанных с доначислением налога на имущество в отношении временных зданий и сооружений, поскольку нет необходимости получать на такие объекты разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, а также ставить их на кадастровый учет. Поправки могут свести на нет и все усилия налоговиков и в переквалификации технологического оборудования (в том числе смонтированного на фундаменте) в недвижимое имущество. Машины, производственное и торговое оборудование законопроект определяет как "отделимое улучшение имущества".
Одновременно минэкономразвития предлагает уточнить содержание института "единый недвижимый комплекс" (ЕНК) и упростить его оформление. Он нужен для того, чтобы облегчить сделки с различным имуществом - это может быть санаторий, завод или какой-либо другой комплекс, на территории которого расположено множество зданий, сооружений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости.
ЕНК планируют создавать путем регистрации единого права собственности на совокупность недвижимых вещей, также допускается долевая собственность на ЕНК. Что интересно, в последующем собственник сможет включать в ЕНК новые объекты и исключать их.
Законопроект последовательно устраняет необходимость сначала регистрировать право на новый объект недвижимости, а потом включать его в ЕНК, а также позволяет исключать или выделять какие-то объекты из ЕНК.
"Но проблема в том, что принятие этого законопроекта влечет необходимость изменения целого ряда нормативных актов и сейчас не совсем понятен механизм того, как эти изменения будут применяться на практике, прежде всего Росреестром, - отмечает замруководителя практики имущественных и обязательственных отношений НЮС "Амулекс" Галина Гамбург. - Насколько легко и необременительно собственнику ЕНК будет, например, выделить какой-то объект из ЕНК и распорядиться им, не проще ли будет в связи с этим не создавать ЕНК, а регистрировать право собственности на каждый объект в отдельности с целью оптимизации распоряжения недвижимостью".
Пояснительная записка к проекту указывает, что за четыре года применения этого института в России зарегистрировано лишь около тысячи ЕНК (что, согласитесь, не так много), и на основании этого делается вывод о необходимости совершенствования правового регулирования. Но трудность может быть в другом - в отсутствии четкого понимания механизма функционирования ЕНК у собственников, "привычность" обычного правового режима "отдельного" права собственности на участки и дома, иные объекты, говорит Галина Гамбург.