Осторожно, в Риге орудуют «чёрные маклеры»!

Мошенники, которых в народе именуют «чёрными маклерами», по-прежнему активно работают и легко могут оставить клиентов без жилья.

 

Однако на днях сейм концептуально одобрил новый законопроект, который кардинально поменяет правила игры на рынке латвийской недвижимости. Изменится и сама профессия маклер.

Разберемся же во всем этом, уважаемые читатели.

«Бойтесь, люди, доброй Вайры!»

Для начала приведем несколько свежих жалоб с портала sudzibas.lv. Одна из недовольных клиенток, например, пишет:

«Есть такой маклер Вайра — помогает людям, которые очень нуждаются в помощи для продажи своих квартир. Только тут помощь ее выходит боком. Договоры составляет в ущерб продавцам.

Если есть долги, то они гасятся за счет продавца. Оформление, перепись — за все платит продавец. Договор не переводят на удобный вам язык. Говорят, что все будет хорошо — мы вам поможем по доброте душевной и ни копеечки с вас не возьмем. Только все пункты вы оплачиваете из своего кармана.

В итоге вы теряете не меньше чем 3000 тысячи, что в некоторых случаях играет огромную роль. Продавцов квартир она ищет из тех слоев общества, которые и без ее „помощи“ богом обиженные. Это могут быть инвалиды и алкоголики, престарелые, все те, кто особо нуждается в повышенном внимании и понимании. Бойтесь люди доброй Вайры! Можете оказаться и без квартиры, и без денег».

Оценим, уважаемые читатели, общую ситуацию: «добрая Вайра» заставляет платить клиентов значительные деньги по договору, но квартиры все же продает. Прием обычный: на словах вам рассказывают одно, а в реальном договоре оказывается совсем другое. Если клиент не привык вникать в деловые документы и не в состоянии разобраться, в каких пунктах для него могут быть проблемы и накрутки, он оказывается жертвой.

Но описаны и откровенные кидки.

Елена пишет:

«Срочно потребовались деньги и решила продать 3-комнатную квартиру. Латышским особо не владею. По своей юридической необразованности нашла номер телефона. Оба с мужем приезжали, убеждали, с виду такой серьезный человек. Говорил, работает в производстве лекарств. Оба уверяли: продастся квартира быстро и по максимальной цене. И говорили, что все будет хорошо.

Подписала доверенность на оформление документов. Сделка состоялась. Позвонила, что надо подписать еще несколько документов и тогда деньги перечислят уже мне на счет. Как в конце выяснилось, я подписала документ о том, что получила уже деньги и претензий не имею. В конце ни квартиры, ни денег. Скажите, что мне делать? Как быть, куда обращаться?»

Ей советуют идти в полицию, а что тут еще остается?

Про эту же фирму есть такое продолжение:

«Есть такая квартира на... Живёт там бабуля божий одуванчик. Гражданка России. По-латышски не бум-бум. Однажды к этой бабуле постучались в дверь и говорят, вам, как гражданке России, полагается помощь от фонда. Бабуля говорит, мне ничего не нужно, и отказалась от помощи. Ну тогда, говорят, подпишите, что вы отказываетесь от помощи, чтобы мы вас больше не тревожили. Бабуля расписалась. Как выяснилось, то ли дарственную, то ли продала и получила деньги, и потом на счете по коммунальным увидела другую фамилию. Пошла спрашивать, а ей говорят: так вы не хозяйка больше этой квартиры. Дело было в полиции, все в курсе. Но никто ничего сделать не может. Вот такая помощь от „Российского посольства“. Наследники бабули пытались что-то делать, но все безуспешно...»

И таких жалоб много. Однако на данный момент с ними разбираться некому.

На маклера даже защитникам потребителей не пожалуешься!

Сейчас в Латвии действуют 200 посредников, сертифицированных Латвийской ассоциацией недвижимости LANIDA, и как минимум 500 человек, которые работают без всяких проверок и надзоров. И жаловаться на последних «свободных маклеров» некуда. Требований в определенной квалификации к ним тоже, понятно, никаких не выдвигают.

Латвийская ассоциация недвижимости LANIDA между тем подтверждает, что часто посредниками оказываются лица, не зарегистрировавшие свою хозяйственную деятельность. В рядах маклеров есть и такие, которые участвуют в мошеннических действиях, например помогают уклоняться от налогов или не сообщают полную информацию об объекте. Поскольку до сих пор закон не требовал заключать письменный договор с маклером, на нарушения с их стороны даже и пожаловаться толком нельзя.

Если же маклер физическое лицо, как и его клиенты, на его услуги не получится пожаловаться даже в Центр защиты прав потребителей. И хотя, по сути, маклер оказывает услуги, в СГД маклеров сейчас считают скорее уполномоченными лицами. Из-за этого какие-то принудительные механизмы, предусмотренные Коммерческим законом, не работают.

Маклерам придётся меняться

Теперь о новшествах, которые могут зачистить рынок недвижимости от «черных маклеров» нынешнего образца.

И если у нашего битого жизнью читателя, который во всем ищет подвох, возник вопрос: «А с чего бы это власти вдруг озаботились жертвами мошенников?», ответим: из-за налогов. Что очевидно: в теневом секторе торговли недвижимостью их не платят. (Подробнее о мотивах изменений в законодательстве см. в главе «Государство беспокоится о налогах»).

Итак, 18 октября уходящий сейм концептуально поддержал новый закон «О посредниках при сделках с недвижимостью», который кардинально меняет правила игры на рынке, сужает круг лиц, которые смогут работать маклерами, обязывает их страховать свою деятельность, изучать своих клиентов, отчитываться о сделках и суммах, а также проверять легальность доходов клиентов.

И сейчас в Коммерческом законе есть раздел, регулирующий деятельность маклеров. Это VII раздел, он так и называется «Маклер». В новом же законопроекте говорится, что условия, прописанные в Коммерческом законе, будут относиться и к посредникам. Но основное отличие посредника от маклера заключается в том, что с маклером не заключается письменный договор об услугах, а с посредником — придется. Это должно защитить участников сделки от риска, грубо говоря, быть кинутыми.

Проект закона описывает роль посредника в сделках с недвижимостью. Сделки подразумеваются любые: продажа, аренда, наем. Посредниками могут стать как физические, так и юридические лица, которые за вознаграждение предлагают недвижимость, ведут переговоры во время сделки, готовят документы, а также оказывают другие услуги, необходимые для купли-продажи недвижимости.

Появится Регистр посредников

Когда закон вступит в силу, появится специальный Регистр посредников, где им придется регистрироваться. Они также будут обязаны зарегистрировать свою хозяйственную деятельность. За базу данных посредников будет отвечать Министерство экономики.

Единственное исключение, кому не надо регистрироваться и кто не считается посредником, — это человек, который оформляет сделки самостоятельно и для себя, а также если помогает своим родственникам и иждивенцам. Кроме того, под действие закона не попадает тот, кто исполняет волю по завещанию, а также нотариусы, адвокаты, судебные исполнители, ревизоры, землемеры, которые выполняют свои профессиональные обязанности.

Посредником сможет стать не каждый. Законодатели отсекли круг лиц, которых не хотят видеть в рядах маклеров: тем, кому решением суда запрещено становиться посредником; осужденные за предумышленные преступления, нереабилитированные и если судимость не погашена; для юридических лиц ограничение — принудительные меры в рамках уголовного процесса и объявление неплатежеспособным.

Еще одно требование и к физическим лицам, и к юридическим: создать свою систему внутреннего контроля, чтобы помогать борьбе с легализацией преступно нажитых средств и финансированием терроризма.

Последний пункт обсудили еще в 2016 году, когда были приняты поправки к Кодексу административных нарушений, предусматривающие наказание за недонесение СГД о подозрительных сделках. Налоговые консультанты, бухгалтеры, ревизоры, нотариусы, адвокаты, организаторы азартных игр и маклеры как раз были признаны тем кругом лиц, кто может знать о нелегальных доходах клиентов и промолчать. Новый законопроект требует тщательно следить за клиентом, прерывать сделки, если возникло что-то подозрительное, а также доносить куда следует.

Им придётся страховать риски и учиться

Прежде всего посреднику придется застраховать риски от своей деятельности. Кабинет министров установит, на сколько именно. Если наступит страховой случай, посредник обязан незамедлительно сообщить надзирающей структуре.

Посредникам также вменено в обязанность тщательно изучать клиентов под углом того, не попадают ли они под действия закона по борьбе с отмывами. Если попадают, то начинать сделки с такими клиентами категорически запрещено, а если все же сделка начата, предоставление услуги нужно немедленно прервать.

Оказывать услуги посредника можно будет только на основании письменно заключенного договора. В таком документе по меньшей мере должны быть описаны задачи посредника, условия оплаты и отсылка на то, является ли договор эксклюзивным.

До заключения договора посредник обязан уведомить клиентов, на сколько застрахована его деятельность.

Кстати, посредники должны участвовать в мероприятиях по повышению квалификации. Минимальные требования по объему и содержанию мероприятий должен установить Кабинет министров.

Не допускается конфликт интересов со стороны посредника. Например, он не может внезапно оказаться продавцом или покупателем в сделке, которую ведет как посредник. Нельзя также оказывать услуги множеству клиентов с противоположными интересами в одной сделке.

Появится и кодекс этики

Посредник не сможет разглашать информацию о клиенте. Если же ему доверено имущество, то использовать его можно только для показов и только в том случае, если этот пункт есть в договоре с клиентом.

Деньги, полученные для передачи клиенту, нужно передавать немедленно.

Что еще важно: посредника обяжут предоставлять клиентам всю информацию об объекте — о существенных частях сделки, о проблемах с недвижимостью, отягощениях, налогах. В общем, он обязан сообщить все, что повлияет на выбор клиента. Если он о чем-то умолчит и в связи с этим у клиента возникнут убытки, посредник обязан их возместить.

В законопроекте сказано, что ежегодно до 31 января посредники обязаны будут подавать в Министерство экономики информацию обо всех заключенных за предыдущий год договорах, указывая их число и сумму сделок.

У посредников также появится своя надзорная организация. Она обязана разработать и утвердить Кодекс этики. У такой организации также будет право требовать информацию у посредников, выносить им предупреждения, а также исключать их из регистра.

Промежуточный финиш

Стоит отметить, что законопроект еще должен пройти два чтения в сейме. Но, согласно планам, он должен быть принят в окончательном чтении и начать действовать с 1 мая 2019 года.

Как уже сказано, речь идет о налогах. Поэтому закон могут принять быстро.

Государство беспокоится о налогах

Законодатели объяснили свои мотивы, которыми руководствовались для создания этакого законопроекта. Прежде всего это борьба с отмывами и другими преступлениями в финансовом секторе. И тут очевидны риски подозрительных сделок, а вот сообщений о подозрительных сделках — нет.

Это, в свою очередь, делает всю отрасль крайне подозрительной. Тем более что пока она слабо контролируется, указывают авторы законопроекта. СГД подтверждает, что пока к посредникам выдвигаются недостаточно строгие требования для начала деятельности.

Законодателей смущает, что большая часть посредников настаивает: их система внутреннего контроля прекрасно позволяет констатировать необычные или потенциально опасные сделки. Но непосредственно сигналов не получено и по сей день.

Тем временем исследование TNS LATVIA показывает, что 27% экономически активного населения использует услуги посредников, чтобы ориентироваться в предложении на рынке недвижимости, так как у них самих нет времени искать объекты. Но в таком сложном процессе, как покупка недвижимости, опасно, что у покупателя может не быть полной информации об объекте.

Николай КУДРЯВЦЕВ.