Варсеник Айрапетян: как сегодня в России защищаются права дольщиков

В последнее время протесты обманутых дольщиков по всей России участились. Связано это, в том числе, и с последствиями экономического кризиса 2014-2015 гг., когда валютная инфляция и падение спроса на недвижимость привели к появлению у строительных компаний многочисленных проблем, не позволяющих им вовремя завершить строительные работы и сдать жилые дома в эксплуатацию.    Отношения в сфере долевого строительства в современной России призван регулировать Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 2004 года.    В июле 2014 г. в ФЗ-214 были внесены правки, которые предусматривали три вида гарантии прав и законных интересов дольщиков – это открытие эскроу, банковская гарантия, страхование ответственности. Но и эскроу, и банковская гарантия с самого начала оказались не выгодными для строительных компаний, поскольку первый вариант предполагает, что застройщик просто заморозит свои средства до конца строительства, второй вариант ставит застройщиков в зависимость от выплаты постоянных комиссий и подтверждения платежеспособности банкам.    Таким образом, единственным более-менее работающим вариантом гарантии осталось страхование, но и в данной сфере наблюдаются многочисленные проблемы. Большое количество компаний-застройщиков до последнего времени предпочитает не заключать договоров страхования, поэтому современные дольщики в 50% случаев страховых договоров не имеют. Какие-либо реально действующие механизмы, позволяющие контролировать процесс страхования долевого строительства, до последнего времени также выработаны не были. Между тем, количество строительных компаний, признанных банкротами, к настоящему времени выросло в разы.    В 2016-2017 гг. за решение проблем в сфере долевого строительства все же взялись высшие органы государственной власти России. В мае 2016 г. президентом РФ было отдано поручение о создании специального компенсационного Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, формировать который предписывалось за счет средств компаний-застройщиков. Затем президентом было поручено правительству страны решить вопрос с выплатами компенсаций пострадавшим гражданам из средств компенсационного фонда. Комплектование фонда будет осуществляться за счет отчисления компаниями-застройщиками 1,2% от стоимости каждой проданной квартиры. Хотя весьма сильное и активное строительное лобби пыталось противодействовать принятию закона о создании компенсационного фонда, он все же был принят и вступил в силу 1 июля 2018 г.    Властью стал рассматриваться следующий вариант решения проблемы обманутых дольщиков – ужесточение требований, предъявляемых к организациям, участвующим в долевом строительстве. В строительной сфере предполагается, что потенциально ненадежным строительным компаниям не будут разрешать привлекать средства населения в качестве источника финансирования строительных работ.    В Минстрое РФ предлагают запретить долевое строительство тем строительным компаниям, у которых собственные финансовые средства составляют менее 10% от указанной в проектной декларации стоимости возведения недвижимости.    Однако последний нюанс чреват другими, не менее серьезными проблемами. Сейчас для многих россиян возможность покупки квартиры на стадии строительства является едва ли не единственным способом обзавестись в перспективе собственным жильем или решить жилищную проблему для подрастающих детей. Относительно дешевые цены на квартиры на стадии строительства и котлована возможны потому, что на строительном рынке – большая конкуренция, очень многие компании работают с привлечением средств дольщиков. Если им запретят это делать, на рынке останутся крупные компании, которые смогут диктовать свои условия и цены. Стоимость нового жилья возрастет, что сразу же отрежет целый и весьма внушительный сегмент российского общества от возможности его приобретения.    Одновременно стоит отметить и другой нюанс, а именно то, что вводимые требования касаются лишь новых застройщиков. Компании, которые работали до 2018 года, под действие нового закона, если он будет принят, не попадут. Но ведь именно на эти компании и приходится большая часть проблемных объектов строительства, завершения которых дольщики ждут уже много лет. То есть, существующую проблему обманутых дольщиков данная мера не решит, хотя возможно и предотвратит их появление столь стремительными темпами в будущем.    Наконец, стоит отметить, что требования к финансовой устойчивости компаний-застройщиков, предусмотренные поправками к 214-ФЗ, вступившими в силу 1 июля 2018 г., вступают в действие с 30 сентября текущего года. С 1 июля 2019 года компаниям-застройщикам, получившим разрешение на строительство после 1 июля 2018 г., будет запрещено напрямую привлекать средства граждан-участников долевого строительства. Современные дольщики будут перечислять те средства, которые они вкладывают в строительство недвижимости, на специальные эскроу-счета в ряде банков (список которых также будет утверждаться государством), после чего эти деньги будут находиться в доверительном управлении банков.    Таким образом, говорить о скором решении такой важной социальной проблемы как обманутые дольщики не представляется возможным.    Айрапетян Варсеник, адвокат, адвокатский кабинет Айрапетян В.С