Дарственная на квартиру: чем рискует даритель

Договор дарения часто служит палочкой-выручалочкой в тех случаях, когда необходимо передать недвижимость в собственность другого лица, но при этом нет интереса получить что-то взамен (деньги или иные материальные ценности).

Конечно, на первый взгляд, такая конструкция может показаться странной: ну кому может потребоваться по доброй воле передавать свою квартиру безвозмездно, когда можно ее продать?

Однако дарственные – отнюдь не редкое явление. Прежде всего они позволяют заранее защититься от лишних наследников, переоформив квартиру на конкретного человека.

Ну и в различных схемах «обхода закона» дарственная, благодаря ее безвозмездности, пользуется популярностью.

В частности, дарителю не нужно платить подоходный налог (в отличие от купли-продажи), а при дарении доли в квартире не требуется соблюдать преимущественное право покупки остальных совладельцев.

Но в погоне за преимуществами дарения дарителю не следует забывать о серьезных рисках, которым он себя подвергает. Остановимся на них подробнее.

1. Даритель перестает быть собственником

По сей день для многих граждан является неожиданностью, что, оформив дарственную вместо завещания, они перестали быть собственниками своей квартиры.

Ведь передавая таким образом недвижимость желанному наследнику в обход остальных родственников, даритель, как правило, заручается устной договоренностью с одаряемым: что все остается без изменений и он продолжает проживать в квартире, как и прежде.

Но не всегда устные соглашения соблюдаются, поэтому даритель находится под реальным риском выселения.

С точки зрения жилищного законодательства, в результате дарения он переходит из статуса собственника в статус постороннего собственнику человека – а значит, подлежит выселению по первому же требованию нового владельца жилья.

Чтобы обезопасить себя от такого риска, нужно заранее в договоре дарения указать, что квартира передается с обременением: даритель сохраняет за собой право пожизненного проживания в ней.

В этом случае риск выселения сводится к нулю – особенно, если дополнительно зарегистрировать право проживания дарителя в Росреестре.

Вторая опасность, связанная с переходом права собственности, – это переход квартиры к нежелательным наследникам одаряемого, если он вдруг скончается раньше дарителя.

Получается, что даритель намеревался передать квартиру своему близкому человеку, а в результате квартира перешла к абсолютно чужим ему людям (супругу одаряемого, например).

Чтобы этого избежать, можно изначально в договоре дарения прописать право дарителя отменить дарение в том случае, если он переживет одаряемого.

2. Дарственную практически невозможно отменить

Как указывалось выше, устные договоренности между дарителем и одаряемым вполне могут быть нарушены и у дарителя может возникнуть острая необходимость вернуть все обратно.

Но не так-то просто это сделать в случае с дарением: договор исполнен с момента регистрации перехода права собственности и расторгнуть его уже нельзя.

Закон позволяет отменить дарение, но выполнить обозначенные в нем условия для этого крайне сложно: нужно представить обвинительный приговор суда о признании одаряемого виновным в покушении на жизнь дарителя (или членов его семьи) либо доказать, что одаряемый обращается с квартирой так, что создает угрозу ее уничтожения, либо убедить суд в том, что на момент подписания договора даритель не понимал его значение.

В этом плане завещание выглядит гораздо привлекательнее: ведь его гражданин может менять как угодно и неоднократно за свою жизнь.

3. Дарение могут признать притворной сделкой

Как уже упоминалось, дарение привлекает многих своим безвозмездным характером и часто используется как прикрытие купли-продажи и других возмездных сделок.

Поэтому государственные органы всегда с подозрением относятся к дарственным – особенно, если стороны не являются близкими родственниками.

Если заинтересованное лицо докажет, что фактически квартира была продана, а не подарена (а даритель лишь намеревался «уйти» от налогов), то применяться будут последствия притворной сделки.

Это значит, что дарителю придется понести ответственность за уклонение от уплаты налогов и возместить весь ущерб, причиненный государству.

Тщательно взвесьте для себя все возможные риски перед подписанием дарственной!