Игры со спецсчётом. Как провести капитальный ремонт с толком
С толком провести капитальный ремонт многоквартирного дома сложно. Объективные трудности есть и будут, но плохо, когда к ним добавляются коварные «сюрпризы» от тех, кому владельцы общедомовой собственности доверили работы.
Такие случаи бывали в Заволжском, Дзержинском районах Ярославля и не только там. Верно оценить ситуацию - в интересах собственников жилья, которые хотят избежать неприятностей.
Досье на каждый дом
Уместно напомнить, что порядок капремонта многоэтажек изменился несколько лет назад. Тогда жителям разрешили не ждать очереди на капремонт, определённой составленным Региональным фондом содействия капитальному ремонту МКД графиком, а копить деньги на спецсчёте. Набежит достаточная сумма - можно созывать общее собрание собственников и принимать решение о ремонте кровли, фасада, системы отопления или электроснабжения. Дальше в дело вступают специалисты. Региональный фонд не остаётся в стороне, он является владельцем спецсчёта и обязан контролировать объект работ до его сдачи.
Схема стройная и логичная, но её применение в ряде случаев дало сбой, повлекший жалобы жильцов на ущемление их законных интересов и даже угрозу их безопасности. Поясним на примере Заволжского района Ярославля: здесь в управлении Управдома находится более 300 многоквартирных домов. Все они дважды в год проходят осмотр специалистами управляющей компании. И, когда дело доходит до капремонта на средства, накопленные жильцами на спецсчёте, эта информация плюс сведения из аварийно-диспетчерской службы управляющей компании - ориентир для правильного выбора объектов и способов ремонта. Если подрядчик - в контакте с Управдомом и собственниками жилья, то есть использует это «досье» при составлении перечня работ и сметы капремонта, проблем у жителей не возникает.
«Но бывали случаи, когда жильцы самостоятельно заключали с подрядчиком договоры о капремонте общедомового имущества, а нам никто об этом не сообщал, - сказала директор АО «Управдом Заволжского района» Карина Авакова. - Линейные участки Управдома следят за состоянием объектов управления. Мы требуем у подрядчика, по сути, организатора капитального ремонта, представить документы. Он, однако, не торопится, или вовсе получаем отказ. После капремонта Управдом обслуживает дом, как и раньше. Как это делать, не имея информации об изменениях? Они могут быть не на виду, есть понятие «скрытые работы». Получается, что одного из участников рынка, управляющую компанию, этот подрядчик пытается устранить из процесса, а страдают жители, которых он ввёл в заблуждение».
Правила капремонта
То, что конструктивный диалог невозможен без участия всех заинтересованных сторон, очевидно. Распознать «подводные камни» договоров с подрядчиками капремонта по силам лишь специалистам. Владельцы домов, вне сомнения, грамотные и радеющие за свою собственность люди, но мало кто из них знаком с техническим состоянием инженерных систем дома, мало кто может точно оценить, что делать в первую очередь: ремонт кровли или фасада, менять стояки или систему электроснабжения. И какая последовательность работ будет по максимуму экономить деньги жильцов.
Зачастую на спецсчёте есть средства только на один вид работ. Есть проблемы, есть желание делать капремонт - и нежданно появляется подрядчик с готовым вариантом и сметой - на всю накопленную сумму? Нужно лишь проголосовать. А проверить, завышена ли смета, нужны ли, допустим, траты в 150 тыс. руб. на создание шикарной входной группы в подъезд, неспециалисту практически невозможно. В итоге голос отдаётся за красивый проект капремонта на всю сумму спецсчёта. Подрядчик сдаёт объект собственнику (Управдом не участвует в приёмке, не будучи стороной договора) и забывает о 5-летней гарантии качества.
Вот почему риски для жителей возрастают многократно. Примеры рядом. Жильцы одного из домов по улице Алмазной пожаловались в Управдом Заволжского района на то, что пропала горячая и холодная вода. Выяснилось - виновен подрядчик, который без оповещения жителей и специалистов управляющей компании при капремонте вырезал систему водоснабжения.
ЧП случилось и в одном из домов по проспекту Авиаторов. Произошло задымление в подвале из-за грубого нарушения подрядчиком правил проведения работ. Пожарные ликвидировали очаг. Конечно, были звонки в Управдом, который разрешения на вход в подвал не давал. Что мешало подрядчику заранее сообщить о работах и представить документацию?
По оценке Карины Аваковой, есть выверенные практикой правила, которые обезопасят жильцов при капремонте. Управдому нужна обратная связь и с заказчиком, и с подрядчиком. И полная конкретика по всем видам работ. Тогда специалисты Управдома обеспечат оптимальный вариант капремонта, исключат проблемы для владельцев квартир и общедомового имущества.