«Если продажи не идут, какой смысл заморачиваться?»: турки ставят Sunrise City на паузу
Турецкий застройщик ЖК Sunrise City в Челнах возобновит строительство не раньше марта 2019 года, а не нынешним летом, как планировалось ранее. Сейчас работы на стройке не ведутся. В компании объясняют такие меры заботой о потребностях покупателей — в новых корпусах «нарежут» больше квартир с меньшим метражом. Эксперты рынка недвижимости не удивлены тем, что продажи не идут, считая ценник завышенным.
Строительство самого раскрученного в Челнах ЖК Sunrise City в 19-м микрорайоне автограда продолжится не раньше марта 2019 года. Об этом стало известно накануне в ходе совещания в головном офисе компании-застройщика ООО «Санрайс Капитал» в Турции, сообщили в маркетинговой службе компании. По более раннему плану строительство блоков №9, 10 и 11 должно было начаться в июне этого года.
По словам гендиректора компании Кемаля Эврен Демирджи, сроки решили перенести из-за изменений в проекты планировки квартир. Корректировка произошла с учетом анализа рынка — вместо 500 квартир в блоках №9,10 и 11 построят 550. Проще говоря, турки хотят «нарезать» ту же самую площадь на большее количество частей. Впрочем, в прошлом году Демирджи точно так же объяснял откладывание работ желанием полностью удовлетворить все планировочные «хотелки» покупателей, так что время внести изменения в проект было.
Сейчас в центре города на участке 5,8 га, которым владеет турецкая компания, уже построено 373 квартиры (24 тыс. кв. м жилья), а в одноименном ТЦ сдан пятизальный кинотеатр и оздоровительно-досуговый центр. Площадь жилья варьируется в пределах от 43,1 до 156,85 кв. метра. По данным сервиса Domofond, цена однокомнатной квартиры с черновой отделкой площадью 43 кв. м составляет здесь 2,6 млн рублей. Однушки в 47,7 кв. м стоят от 2,7 до 2,9 млн рублей. Двухкомнатые квартиры в Sunrise City начинаются от 4 млн рублей и 57 кв. м, а заканчиваются примерно на 4,7 млн рублей и 83 кв. метрах. Разброс по трехкомнатному жилью стартует от 5,4 млн рублей и завершается у отметки 6,6 млн рублей и площади 106 кв. метров. Многокомнатные апартаменты размером от 112 до 148 кв. м обойдутся покупателю в 6,5–12,2 млн рублей.
Для сравнения: в ЖК «Притяжение», застройкой которого занимается «Талан», однокомнатную квартиру с предчистовой отделкой и площадью от 32 до 43 кв. м можно купить за 1,6–2,4 млн рублей. Двушки варьируются в диапазоне от 2,5 до 3 млн рублей, трешки — от 3,8 до 4 млн рублей. В ЖК «Солнечный парк», который позиционируется как элитный, трехкомнатная квартира стоит 7,7–7,8 млн рублей, а многокомнатная — 8,7–10,4 млн рублей. Что касается однушек, то на «Авито» можно найти объявления о продаже в «Солнечном парке» небольшой квартиры-студии за 2,5–3 млн рублей.
Продажи квартир в Sunrise City шли ни шатко ни валко. На конец прошлого года «Санрайс Капитал» продала порядка 35% от 373 квартир первой очереди (24 тыс. кв. м), а еще полутора годами ранее называлась доля в 30 с лишним процентов. На сегодняшний день, сообщили в компании, продано около 44% квартир.
Еще в 2016 году в «Санрайс Капитал» с определенной долей оптимизма говорили о возможности дополнительных инвестиций в Челны — тогда по мастер-плану компания брала 19 га в микрорайоне. Однако, когда по соседству появился «Талан» и его «Сердце города», турки решили остановиться и застроить только 5,8 гектара. Но теперь сроки освоения и этой территории под вопросом.
По словам гендиректора АН «Кама» Рисхата Сабирзянова, проблемы у Sunrise City действительно есть. «Очень тяжело продаются там квартиры, — сказал Сабирзянов. — Они позиционировали себя как элитное жилье очень высокого качества, но, если зайти внутрь и посмотреть планировку, особенного ничего нет. Выигрывают тем, что находятся в центре города. Были там квартиры с витражным остеклением и видом на город, на Каму с верхних этажей. Но внутри все не очень интересно, метражи маленькие. От 62 тысяч рублей за квадратный метр — для Челнов это довольно-таки большие цены. Даже в квартирах, которые смотрят не в очень хорошую сторону, цена 57 тысяч за квадратный метр, а максимальная достигает 85 тысяч. Это довольно дорогое жилье, оно не соответствует заявленным позициям».
Сабирзянов считает, что турки не снижают цены на квартиры по простой причине — они якобы взяли кредиты в долларах и попали в валютную ловушку.
«У них там в компании уже два или три директора поменялись, потому что продажи как таковые не идут. А если продажи не идут, какой смысл там дальше заморачиваться?» — рассуждает он.
Гендиректор АН «Инвест-Перспектива» Сергей Кудряшов считает, что челнинцу попросту психологически тяжело купить однокомнатную за 2,7 млн рублей, когда за такую цену можно приобрести добротную трешку.
«Я думаю, лет через пять они могли бы успешно продавать, просто чуть раньше они себя проявили, — сказал Кудряшов. — Не готовы пока Челны в большом количестве покупать такие квартиры».
Напомним, что проект преподносился как результат договоренностей резидента ОЭЗ «Алабуга» «Кастамону интегре» и возглавлявшего тогда мэрию автограда Василя Шайхразиева. Сам факт, что ему удалось завести в Челны такой крупный девелоперский проект, тогда добавил Шайхразиеву немало очков. В разное время Sunrise City называли «главным имиджевым проектом города» и даже «татарстанским аналогом „Москва-Сити“. Это самый крупный жилой проект автограда из реализуемых сегодня. По словам мэра Челнов Наиля Магдеева, „ни в Казани, ни в близлежащих областных городах таких комплексов с полной инфраструктурой пока еще не строилось“.
Стартовала стройка в мае 2014 года. К концу прошлого года в не было инвестировано 7 млрд. рублей. Изначально речь шла о суммарных инвестициях в размере $500 млн. Изначально „Санрайз сити“ позиционировался как проект холдинга Hayat, в который входит „Кастамону“. Непосредственно стройку ведет компания „Санрайз капитал“. Надо сказать, что „Кастамону“ со временем стал дистанцироваться от строительства ЖК, очевидно, в связи со скандалом, возникшим вокруг участка, на котором он расположен.
В декабре прошлого года Sunrise City упоминался в связи с громким делом челнинского лендлорда Алексея Миронова. Ему, напомним, незаконная схема приобретения участков, на которых построен ЖК. В мае 2013 года контролируемая Мироновым компания „ADG Челны“ при отсутствии конкурентов получила право аренды двух участков по единому договору за 11 млн рублей. По версии следствия, Миронов оформил на себя три едва созданные фирмы, которые использовали упрощенную систему налогообложения. Далее компания „ADG Челны“ переуступила им права аренды по той же стоимости. В итоге фирмы-прокладки и реализовали участки под жилой комплекс туркам — формально за 136 млн рублей. Но по факту, как считает следствие, фирмы Миронова получили от турецкого застройщика 407 млн рублей. При этом бóльшая часть средств оформлялась не как покупка земли, а как оплата за различные сопутствующие услуги: составление планов, инфраструктурные работы и т. д. (по другим данным, деньги и вовсе были заплачены наличными). Если бы сделка оформлялась без всяких ухищрений, в бюджет пришлось бы заплатить два налога — 18% НДС плюс 20% налога на прибыль (разница между ценой продажи в 407 млн рублей и себестоимостью — покупки прав на участки в 11 млн, уплаченные текущие арендные платежи, прочие расходы). В итоге, по подсчетам следователей, получается 143 млн рублей. Правда, в последнее время речь идет уже о 87 млн, и даже 5 млн. ущерба, а самому Миронову недавно смягчили меру пресечения.
Зимой прошлого года, на фоне развития уголовного дела о перепродаже земли под ЖК градоначальник Челнов лично вышел на площадку турецкого застройщика поддержать репутацию компании и продажи готового жилья. „История не имеет сослагательного наклонения. Все вопросы решены, жилой комплекс построен. Можно рассуждать и обсуждать, но главное в том, что город приобрел шикарные условия для жизни и работы“, — сказал Магдеев. Стоит упомянуть и об арбитражных исках исполкома к самому „Санрайс Капитал“ — история, напомним, получила развитие именно из-за сомнительной сделки мироновской компании „ADG Челны“ сначала с городом, а потом с турками. Со временем выяснилось, что договор аренды на 4,6 га земли в 19-м комплексе был заключен с „ADG Челны“ без аукциона. Муниципалитет — уже под руководством Магдеева — по требованию УФАС по РТ вынужден был потребовать возврата земли.