Комфорт в наших руках. Как развивается система управления имуществом дома
Времена, когда проблемы управления домом - мусор у подъезда и во дворах, разбитые лавочки, грязь, неисправные домофоны - решались письмами и жалобами жильцов в органы местной власти, закончились.
Теперь закон наделяет полномочиями следить за порядком в доме и на прилегающей территории, за качеством управления домовым имуществом самих жильцов. Точнее, специально созданные органы общественного контроля - домовые советы.
Связующее звено«В соответствии со статьей 161 п. 1 Жилищного кодекса РФ необходимо создать совет многоквартирного дома самим жителям, - объясняет юрист в региональном информационном центре поддержки реформ ЖКХ при областном комитете ЖКХ и ТЭК, кандидат юридических наук Вячеслав Гончаренко. - По сути, совет является связующим звеном между жителями дома и управляющей организацией».
«Без вмешательства самих жильцов в процесс организации управления домом ситуация часто заходит в тупик, - объясняет председатель Ассоциации советов многоквартирных домов Александр Ошеров. - Ещё в 2010 году мы создали один из первых домовых советов в городе-герое. Методом проб и ошибок искали пути влияния на нашу управляющую компанию и на органы власти. А повод для создания совета дома был прост - плату за электроэнергию нам подняли в течение одного месяца в несколько раз! Тогда платёжная строчка «общедомовые нужды» за свет, воду была ещё в новинку, и коммунальщики бессовестно пользовались этим, чтобы накрутить эту плату как можно больше. Нам удалось добиться отмены в своём доме необоснованной платы за ОДН по свету и заставить коммунальщиков выполнять свои прямые обязанности по обслуживанию дома».
По мнению общественника, в современных условиях домовый совет должен заниматься проверкой качества работ по капитальному и текущему ремонту и обслуживанию дома, иметь допуск к расшифровке показаний общедомового прибора, организовывать созыв и грамотное проведение общих собраний собственников.
Кстати, домовый совет не является юридическим лицом и не наделён правом вести хозяйственную деятельность со всеми соответствующими атрибутами - расчётным счётом, печатью, регистрацией в налоговых органах и т. п. В этом главное, ключевое отличие домовых советов, скажем, от ТСЖ или ТСН, деятельность которых тесно связана именно с финансово-хозяйственным аспектом управления жильём.
Совет многоквартирного дома выбирается из собственников жилых помещений в одном доме. Срок полномочий совета не более чем на два года, после этого необходимо провести повторное общее собрание. Из числа членов совета многоквартирного дома выбирается председатель совета, который имеет право подписания актов приёмки выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также актов о выявляемом контролирующими органами некачественном оказании услуг по содержанию общего имущества, актов о неоказании коммунальных услуг.
Персональная ответственностьОднако брать ответственность на себя всегда непросто. У жильцов не хватает времени, специальных и правовых знаний о деятельности органов жилищного самоуправления. Для решения этих проблем созданы специальные структуры, которые помогут начинающим советам.
По данным управления Госжилнадзора по Волгоградской области, в регионе советы многоквартирных домов выбраны в 92% многоквартирного фонда. При этом, если решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений не принято, то орган местного самоуправления в трёхмесячный срок созывает общее собрание собственников, и на повестку дня выносится вопрос об избрании совета.
«К сожалению, мы видим инертность в этом вопросе со стороны собственников, - считает врио руководителя инспекции Госжилнадзора Волгоградской области Станислав Данилов. - Нередко даже те собрания, которые инициируют и проводят местные администрации, жильцы оставляют без внимания».
Люди до сих пор не осознали, что места общего пользования в доме, чердаки, коммуникации и сам дом с придомовой территорией в большинстве случаев - собственность самих жильцов. А значит, и наша ответственность. И если мы хотим жить комфортно, только сами можем этого добиться.
«Забота жильцов о надлежащем состоянии дома происходит и во время выбора управляющей организации, выбора способа управления домом, а также как раз при избрании совета многоквартирного дома и председателя, который в дальнейшем контролирует работу управляющей организации, участвует в жизни дома, ведёт переговоры относительно условий договора управления», - объясняет Данилов.
Права и обязанностиМногие не знают, что является основными функциями домового совета. Наиболее значимой, по словам Данилова, выступает контроль над выполнением управляющей или обслуживающей организацией обязательств по договору управления путём приёмки выполненных работ. Именно она является наиболее эффективным механизмом, который не позволит недобросовестной управляющей организации уклониться от исполнения обязательств или выполнить их некачественно.
Также совет дома выносит на общее собрание вопросы о порядке пользования общим имуществом, о планировании и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивает выполнение этих решений.
В настоящее время инспекция Госжилнадзора в регионе ведёт активную работу с органами местного самоуправления тех муниципальных образований, на территории которых советы многоквартирных домов не избраны. За 2017-2018 годы в адрес администраций представителями ГЖИ выдано 68 предостережений о недопустимости бездействия при избрании совета многоквартирного дома. За игнорирование предостережений в отношении должностных лиц, а также самих администраций возбуждено свыше 30 дел об административных правонарушениях.
Наблюдается и положительная тенденция. Так, инспекцией за 2017-2018 год отмечен выбор советов многоквартирных домов более чем в 700 домах.
Где научиться управлению домом?«С 2013 года на базе Центра содействия развитию общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области оказывается бесплатная юридическая помощь гражданам в сфере жилищно-коммунальных услуг», - сообщили в областном комитете ЖКХ и ТЭК.
Функции регионального центра общественного контроля возложены на Государственное автономное учреждение «Профессиональная образовательная организация Волгоградский учебно-курсовой комбинат» по адресу: 400131, г. Волгоград, ул. Голубинская, д.1, 404110, г. Волжский, пр. Ленина, д. 59. ukk@gkh-volga.ru. Телефон в Волгограде: (8442) 35-27-36; филиал в Волжском: (8443) 31-24-1, 8-960-886-71-11.
Алгоритм создания домового совета1. Создание инициативной группы собственников. Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку.
2. Составление реестра собственников помещений. В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию.
3. Проведение общего собрания собственников дома. Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем собрании не менее чем за 10 дней до даты его проведения. Выбираем форму собрания, например, очно-заочное. Для положительного решения о создании совета достаточно решения собрания, в котором приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего их числа.
КстатиВ регионе, по данным областного комитета ЖКХ и ТЭК, действует также система центров поддержки собственников (ЦПС) на уровне муниципальных образований региона. Деятельность таких центров направлена на жилищное просвещение собственников и поддержку в реализации. Такие центры на территории Волгограда созданы и функционируют в каждом районе по адресу расположения районной администрации.
Материал подготовлен в рамках проекта «Умная коммуналка»