«Список Нигматуллина»: Кремль огласил план спасения обманутых дольщиков
Сегодня официальный представитель казанского Кремля Лилия Галимова перечислила 15 земельных участков, которые получит фонд помощи дольщикам, курируемый вице-премьером Рустамом Нигматуллиным. Механизм достройки останется прежним: фирма-достройщик без торгов получает землю, а взамен достраивает дом. Самым нуждающимся дольщикам предложат скромные компенсации. Эксперты разделились во мнениях: одни говорят, что схема по-прежнему непрозрачна, другие приветствуют хоть какие-то шаги вперед.
Затянувшееся на два месяца молчание вокруг фонда поддержки дольщиков, наконец, прервано. Сегодня официальный представитель Казанского Кремля Лилия Галимова объявила, что «сегодня-завтра» кабмин выпустит постановление о создании республиканского фонда поддержки граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Курировать его будет первый вице-премьер РТ Рустам Нигматуллин, соответствующий указ Рустам Минниханов подписал еще в начале марта.
Все это время, похоже, наскребались участки для реального наполнения фонда. Галимова сегодня устно перечислила пул земель, которые войдут в фонд. Земли находятся, в частности, в Казани — ул. Аграрная, 1,2 гектара, Академика Губкина – 11,2 га – под застройку предполагается 5 га. 33-й военный городок, федеральная собственность – 11,9 га, под застройку 4 га. Ферма-2 — 0,9 га. Ул. Гаврилова – 3,6 га. Военный городок №32 в Аракчино – 17,7 га (муниципальная собственность). Из фонда поддержки «банковских погорельцев» в Аракчино – 22,3 гектара. Гребной канал – собственность АО «Ак Барс», 7,2 гектара. Высокая Гора, станция Киндери, бывший военный городок №44 – 41 га, республиканская собственность. Пестречинский район, Богородское сельское поселение – 18,8 га, а также 75,9 га и 34,7 га из государственного земельного резерва. Набережные Челны – Проспект Мира, 0,7 га из федерального фонда и еще 4,9 га из муниципальной собственности. Зеленодольск, муниципальная собственность – 1,8 га.
Таким образом, фонд получит право распоряжаться примерно 255 гектарами земли. Однако пока неясно, как понимать оговорку насчет того, что часть участков пойдут под застройку не полностью. Неясна и структура фонда – кто войдет в состав попечительского совета, а также ряд прочих моментов. Их, видимо, прояснит постановление кабмина – не сегодня, так завтра.
«Это перечень земель, по которым есть договоренность, — уточнила Галимова. — Сейчас часть из них уже находится на переоформлении».
Механизм достройки домов будет аналогичным тому, что применяется и сейчас – то есть, фактически, в режиме ручного управления. Инвестор берется за достройку проблемного объекта, а с ним государство расплачивается «натурой», то есть землей. Уже есть и договоренности: достраивать будут ООО «Ак Таш», «Бриз», «ПрофитГруп», «Евростиль», а также ижевский «Комос-строй». Ведутся переговоры и с другими инвесторами.
На условиях анонимности один из игроков рынка уже оценил эти условия как «непрозрачные». Ведь и раньше был госконтроль за стройкой: страховка исправно стригла застройщиков, фонды СРО исправно аккумулируют миллиарды. Все вроде бы именно ради достройки проблемных домов – ну, и где это все? «Все это работает? Какие-нибудь деньги пришли обратно для того, чтобы достраивать проблемные дома? СРО когда создавали, за лицензии строители платили 70 тыс. рублей, а сейчас полмиллиона! Тоже сказали, что гарантированно на эти деньги будут достраивать то, что не доделали. Тоже эта схема не работает!» — сказал собеседник «БИЗНЕС Online». Новый фонд – по сути, посредник. Никакой разницы между тем, как работали раньше, и тем, как будут работать теперь, просто нет. Действительно – в фондах СРО в РТ аккумулировано более 2,2 млрд рублей. И «главный строитель» казанского исполкома Азат Нигматзянов предлагал «распечатать» эту кубышку», проведя соответствующую законодательную инициативу. Ведь средства эти, увы, по закону недоступны, объяснил глава ассоциации Рим Халитов. Хотя попытки были. «Сколько раз писали, чтобы нам хотя бы какую-то часть разрешили использовать, но нет!» — сказал он в разговоре с «БИЗНЕС Online».
Другой источник отметил, что непрозрачность оценки стоимости достройки – еще одна проблема. Фирма-достройщик сама определяет объем инвестиций в достройку – и выкатывает дольщикам сумму доплат. Процесс идет за закрытыми дверями, в результате возникают споры, просрочки с доплатой и т.д. И хорошо бы, чтобы фонд как-то решил эту проблему, высказал пожелание собеседник «БИЗНЕС Online».
Кроме того, фонд получит и деньги. Напомним – ранее один из источников «БИЗНЕС Online» говорил, что средства может выделить «Сетевая компания» — так же, как раньше для пополнения фонда «банковских погорельцев» деньги давало «Татэнерго». Галимова сегодня не стала прояснять источник средств, но назвала сумму: фонд получит более 100 млн рублей.
Эти деньги пойдут на прямые выплаты – тем, кто согласится продать фонду права требования по своим договорам. Впрочем, как и предсказывал ранее собеседник газеты, это не будет царским подарком. Сумма выкупа будет исчисляться, исходя из средней стоимости жилья на период заключения дольщиком договора долевого участия, пояснила Галимова. В точности так, как указано в федеральном законе 218 ФЗ. Иными словами: если у вас договор от 2012 года, то и выплаты будут рассчитываться по средней цене жилья в 2012 году. А эта цифра установлена правительственными постановлениями в среднем по региону. То есть такая помощь – что называется, «паллиативная». Если вам невмоготу, негде жить и вы готовы вернуть хоть что-то прямо сейчас, то это для вас. А если вы инвестор – тогда добро пожаловать, работает пункт первый по достройке домов.
Именно механизм выплат, похоже, только и возможен для помощи дольщикам «Золотой середины». Ведь по решению суда этому 18-этажному дому («Свей» мог построить лишь 9 этажей, но завысил высотность) полагается секвестр до 9 этажей. Захотят ли этого дольщики, большой вопрос, но другого решения им вряд ли предложат.
Одна из дольщиц «Фона», представившаяся в разговоре с «БИЗНЕС Online» Динарой, сразу же эмоционально описала схему словом «кошмар». «Я очень сомневаюсь, что эта схема будет пользоваться популярностью. Потому что это очень маленькие деньги. Люди, которые покупали квартиры в 2011 – 2012 году, что они сейчас купят? Кого-то, возможно, это устроит. Но я думаю, что это будут единицы. Большинство дольщиков будут ждать. Нам сегодня пообещали в минстрое, что нас будут достраивать. Лично я предпочту дождаться окончания строительства своего дома», — сказала она.
А Ирина Князева – тоже дольщик «Фона» — заметила, что говорить за всех дело неблагодарное и у каждого своя ситуация. «Я считаю, что этот выкуп прав – дело хорошее, мне оно нравится. Людям дается право выбора и идут хоть какие-то деньги. Ситуации ведь разные в жизни бывают! Кому-то деньги на данном этапе нужны, кому-то квартиры. Я не могу сказать, что это предложение о выкупе будет пользоваться большой популярностью, но процентов 10 людей воспользуются этой возможностью», — полагает она.
Ну и, наконец, «на сладкое» «говорящая голова» кабмина РТ рассказала, когда и какой дом будут достраивать. Все это, впрочем, базируется на том самом плане спасения дольщиков, который был отправлен в минстрой России летом прошлого года. Но все же – вроде бы сам бывший министр строительства России Михаил Мень обещал, что в планах будет коррекция!
На сегодняшний день, согласно той самой «Дорожной карте», остается еще 25 проблемных объектов для 4167 дольщиков. В 2018 году предстоит сдать 7 объектов для 283 дольщиков. Это дом №5 в ЖК «МЧС» по улице Губкина — там организованы строительно-монтажные работы. Это строения №1 в ЖК «Яшьлек» в деревне Куюки Пестречинского района — ведутся работы с инвестором по достройке. Такая же судьба у строений №2, 3 и 4 в этом же жилом комплексе. Как писал ранее «БИЗНЕС Online», для Куюков нашли московского инвестора. Жилой дом по улице Строителей, Зеленодольский район — идут переговоры с инвестором по достройке. А также жилой дом №6 по улице Зиновьева, город Бавлы — на сегодняшний день там организованы строительно-монтажные работы.
В 2019 году к сдаче планируется 6 объектов для 847 дольщиков. Это жилой дом «Царицынский бугор» на улице Фучика в Казани, позиция 1 ЖК «Молодежный» на Ноксинском спуске, дом № 3-позиция 4 ЖК «Симфония» по улице Павлюхина в Казани, 71а строение — №4, блок 2, по улице Четаева в Казани , и два дома в Набережных Челнах — 65/03 — первая, вторая, третья очереди, и 65/06.
В 2020 году к сдаче сформировано 6 объектов на 1410 дольщиков. Это дом №2 ЖК «МЧС» по улице Губкина, позиция 2 ЖК «Молодежный» на Ноксинском спуске города Казани, дом №4, позиция 3 ЖК «Симфония» по улице Павлюхина, 68 на пересечении улицы Чистопольская и Амирхана в Казани, жилой дом № 57 по улице Достоевского, и в Челнах — дом 65/10 — блоки 3,4.
И завершающее, в 2021 году — сдача 6 объектов на 1627 дольщиков, это преимущественно ЖК «МЧС» на Губкина — дома 3 и 4, ЖК «Молодежный» — позиция 5 на улице Ноксинский Спуск, 71 а строение 3 — улица Четаева, и по тому же адресу строение 6 на улице Заслонова, дом 38/42.
Оценить механизм работы фонда «БИЗНЕС Online» предложил экспертам. В частности, они полагают, что главное для застройщиков-спасителей – самим не оказаться на месте «ФОНа» и «Свея». А новому фонду порекомендовали все-таки отделять «овец от козлищ» при распределении средств. Чтобы не получилось так, что инвесторы получат все, а истинно нуждающиеся – копейки.
Юрий Мочалин — коммерческий директор ООО «Домкор»:
— Эта схема подразумевает два варианта. Первое – выкуп прав требований дольщиков. Если их не так много на проблемном объекте, это можно решить компенсационными выплатами. Второй вариант – это привлечение застройщиков и компенсация выполняемых ими работ земельными участками. Здесь, конечно же, все зависит от качества предлагаемых участков – как с точки зрения местоположения, так и обеспеченности инженерной инфраструктурой. Важна и оценочная стоимость участка.
Само по себе любой механизм имеет право на жизнь. Нужно пробовать! Я думаю, что у нас Татарстан в пионерах идет в этом плане. Эффективность, конечно же, покажет время. Также застройщик должен оценивать финансовую нагрузку, которая при этом ложится на его плечи. Как бы ему самому не оказаться в рядах...
На данном этапе для начала функционирования этого фонда, для апробирования механизмов 250 гектаров вполне достаточно. Мы в свое время тоже проявляли заинтересованность к работе с этим фондом. Но в то время правовая и компенсационная база еще не была готова.
Я думаю, что обманутые дольщики в любом случае воспримут любой механизм с энтузиазмом. Любая возможность решения их проблемы – как луч света для них. Правовая база подведена неплохая, я думаю, зная эту работу, что, в принципе схема должна работать. Осталось найти застройщиков, которые готовы поучаствовать в этом деле. Если бы нам предложили, мы бы рассмотрели варианты сотрудничества.
У нас был объект в Челнах – дом 49/14. По такой же схеме мы достроили этот дом за счет передачи нам других земель застройщика, который обанкротился. Мы достроили один дом и подняли два новых. Я думаю, что все остались довольны – и дольщики, и мы. Механизм опробован. Но до этого не была готова правовая база. Потому что передача земельных участков под жилищное строительство без аукциона на данный момент законодательно не закреплена.
Анастасия Гизатова — руководитель АН «Счастливый дом»:
— Это в любом случае радостная новость! Это первый шаг, это надежда, и это хорошо – схему работы фонда, думаю, просто надо отработать. Все-таки у нас перед глазами есть опыт работы фонда поддержки пострадавших вкладчиков, там процесс идет.
Надо обратить внимание на то, что дольщик дольщику – рознь. И один объект также сильно отличается от другого. Надо понимать, что те, кто купил по договорам ДДУ, кто заплатил полную стоимость и готов подтвердить платежи банковскими квитанциями — это одна история. А те, кто покупал ниже рынка, по предварительным договорам – все-таки другая. Да, обманули всех – одни покупали на стадии котлована, другие шли в готовый дом, который уже не строился. Но кого-то обманули больше... Это надо учитывать. Сами дома тоже на разной стадии готовности, где-то можно обойтись относительно небольшими средствами, а где-то вообще свайное поле.
Я бы предложила создать при фонде наблюдательный совет из самих дольщиков, от их инициативных групп. Это повысит прозрачность работы, дольщики ведь уже подкованные во многих вопросах люди, они душой болеют за свои дома. И среди них самих будет меньше сомнений и споров, а во многом такое согласие просто необходимо для достройки.