Процесс покупки недвижимости в Черногории
Черногория не ограничивают покупку недвижимости иностранцами — приобрести ее могут без ограничений граждане любых стран. Процесс совершения сделки купли-продажи прост, «прозрачен» и надежен. Полностью весь срок от поиска объекта до получения занимает приблизительно один месяц.
Для поиска и совершения сделки стоит обязательно обращаться к профессиональному агентству недвижимости, которое работает в стране уже не первый год. Иностранец не может владеть всеми тонкостями рынка, и порой «свободное плавание» в поиске и заключении сделки может обернуться финансовыми и временными потерями. Профессиональное агентство также поможет верно определить цели, стоящие перед покупателем, — и предоставит полный спектр услуг, которые будут сопровождать сделку и постпродажный период.
Будущим собственникам, помимо непосредственной стоимости недвижимости, стоит заложить в свой бюджет суммы на совершение сделки, уплаты налогов, а также просчитать будущие затраты на содержание недвижимости. Все это не обойдется покупателю в очень крупные суммы: но их стоит обязательно просчитать заранее.
Поиск и покупка недвижимости: основные этапы
1. Выбор объекта
После предварительного выбора недвижимости в Черногории потенциальный собственник приезжает на осмотр в страну. Эксперты рекомендуют выбирать максимум из трех агентств недвижимости — и уже на месте определиться с тем, кто будет сопровождать сделку. Что касается объектов, то они прежде всего должны быть расположены в регионе, который максимально соответствует целям покупателя. Поэтому для начала хорошо провести какое-то время в конкретно взятом месте и понять, действительно ли оно вам подходит. Рынок недвижимости Черногории сегодня динамичен — и хорошие ликвидные объекты быстро находят своего покупателя, поэтому если объект реально понравился, не стоит отправляться на дальнейший просмотр. У качественной недвижимости быстро находятся покупатели.
2. Подписание договора
После того как объект выбран, стороны заключают договор. На подписании присутствуют продавец и покупатель или их легальные представители, а также риэлтор, нотариус и судебный переводчик. При заключении договора покупатель вносит денежный задаток, сумма которого составляет 3-10% от стоимости недвижимости. Сумма задатка невозвратна: в случае отказа от сделки покупатель ее теряет. Однако, если в процессе покупки продавец по какой-то причине решает не продавать объект, согласно черногорскому законодательству, он возмещает покупателю сумму, в два раза превышающую задаток. Процесс возврата осуществляется через нотариуса. Стоимость юридического сопровождения сделки примерно обойдется покупателю в €300.
Если сделка заключается между местным жителем и иностранцем, то, согласно законодательству Черногории, на подписании договора должен присутствовать судебный переводчик, который осуществит перевод с черногорского (сербского) на родной язык иностранца. Услуги переводчика рассчитываются по средней ставке от €35 в час для устного перевода (как правило, этого времени хватает для заключения договора), и €10-20 за одну страницу письменного перевода.
3. Проверка статуса объекта
В Черногории действует электронный кадастр — база недвижимости, доступ к которой есть у нотариусов. В нем отражается текущее состояние объекта и все возможные ограничения: непокрыты ипотечные платежи и долги, другие претенденты на покупку и т.д. Во время заключения договора нотариус входит в базу электронного кадастра получает выписку о главном документе на собственность в Черногории — «Листе непокретности», в котором отражено, нет ли на данный момент еще одного покупателя, претендующего на этот дом или квартиру. Стоимость сбора за услуги нотариуса оплачивается по тарифам, установленным законодательно в зависимости от суммы сделки. Так, для объектов стоимостью до €40 000 стоимость услуг нотариуса составит €120, от €40 000 до €100 000 — €180, от €100 000 до €200 000 — €300, от €200 000 до €500 000 — €500. От €500 000 и выше — €800. Выписка из кадастра об отсутствии ограничений на объект — €8, подача заявления в кадастр на смену права собственности — €16. Примерная сумма затрат на нотариальные услуги при покупке квартиры стоимостью €110 000 составит €324.
4. «Резервация» объекта
После проверки статуса объекта нотариус ставит в кадастре специальную отметку: так называемый «Запрет на отчуждение». Это важный момент, защищающий как покупателя, так и продавца, от возможной продажи этой недвижимости третьим лицам. С этого момента объект «зарезервирован» за конкретным покупателем: в кадастре прописывается его имя, а также дата окончательного платежа по договору, которая, как правило, составляет 30 дней.
5. Оплата полной суммы по договору
Покупатель может оплатить окончательную сумму, указанную в договоре, несколькими способами. Наиболее распространенным является внесение наличных средств на счет продавца. А также — банковский перевод или оплата наличными в присутствии нотариуса. Все детали платежа подробно прописываются в договоре.
Покупатель получает соответствующий документ об оплате: выписку из банка или заверенное у нотариуса подтверждение об оплате всей суммы и согласие на передачу прав собственности покупателю.
7. Регистрация объекта и получение документов на собственность
После подтверждения факта оплаты всей суммы нотариус еще раз проверяет статус объекта и делает отметку в кадастре о том, что все обязательства по договору покупателем выполнены. Новый владелец жилья в Черногории получает «Лист непокретности».
8. Оплата налога на недвижимость
Сумма налога на недвижимость в Черногории составляет 3% от ее стоимости и уплачивается покупателем единовременно после совершения сделки. Так, сумма налога при покупке квартиры стоимостью €110 000 составит €3300.
Более подробную информацию о рынке недвижимости в Черногории, включая процесс покупки, суммы дополнительных затрат — и многое-многое другое вы узнаете из «Гида по покупке недвижимости в Черногории», который будет опубликован на нашем портале в феврале.
Портал HomesOverseas.ru благодарит Светлану Барину (D.O.O. Montbel) за помощь в подготовке статьи.
HomesOverseas.ru