Цены на недвижимость в 2018 годуЖилищные вопросы всегда относились к категории самых актуальных для населения, ведь каждый человек мечтает жить в собственной квартире с удобной планировкой и отличной инфраструктурой. Кроме того, население России и Украины привыкло не слишком-то доверять банкам, тем более – в текущие кризисные времена, когда любое банковское вложение не то что не принесет прибыли, но может даже и не сохранить ваши денежки.Россияне привыкли вкладывать деньги не в банки, а в недвижимость!Неудивительно, что граждане указанных стран всегда предпочитали вкладывать накопления в покупку недвижимости, ведь она стабильно росла в цене. Кроме того, даже если квартира не нужна для проживания, её всегда можно сдать в аренду, получая стабильный ежемесячный доход. Все это делает информацию, характеризующую современное состояние рынка недвижимости и развитие данного сектора в будущем, весьма актуальной.Безусловно, кризисные явления, охватившие экономику Украины и России, отразились и на состоянии жилищного рынка – в последние несколько лет на нем зафиксирован даже не спад, а самый настоящий обвал. Что касается 2018 года, тут эксперты, как всегда, расходятся во мнениях. Часть из них полагает, что экономики стран начнут демонстрировать тренд к росту и укреплению позиций, что благоприятно скажется на благосостоянии населения, а это значит, что квадратные метры вот-вот начнут стремительно дорожать.В пользу такого мнения эксперты приводят факты, говорящие о том, что рост цен на стройматериалы, топливо, страховые услуги и грузоперевозки попросту вынудят застройщиков понемногу поднимать цены. Другие говорят, что кризис жилищного рынка еще не достиг своего апогея, поэтому в 2018 году покупатели могут рассчитывать на очередное снижение цен.Многие покупатели считают, что смогут выиграть на этой ситуации, ведь строителям придется привлекать дополнительный спрос новыми бонусами в виде повышенного качества жилья и улучшенной придомовой инфраструктуры. Но давайте попробуем разобраться, какие прогнозы развития рынка недвижимости в 2018 году эксперты считают наиболее вероятными.Тренды российского рынка недвижимостиСтепень платежеспособности россиян повлияла на стоимость жильяИтоги последних лет показали, что цены на недвижимость упали в 78 субъектах РФ, продемонстрировав уменьшение в размере 5-6%. Причем речь идет о ценах предложения, а реальные показатели с учетом предоставляемых скидок, о которых продавцы предпочитают не распространяться, согласно некоторым прогнозам просели на 10-12%. Среди основных причин, поясняющих снижение цен на недвижимость, специалисты называют:падение степени платежеспособности россиян с одновременным строительным бумом;повышение процентов по ипотечным программам и кредитам;негативные тренды на нефтяном рынке;рост инфляционных показателей;калькуляция затрат на ипотеку.Тем не менее, рынок недвижимости продемонстрировал достаточную устойчивость в отношении кризисных шоков, так как на сегодняшний день большинство застройщиков имеет достаточно высокую степень ликвидности. Кроме того, положительными моментами кризиса можно считать постепенное снижение цен до уровня, который более-менее отвечает реалиям.Известно, что до 2015 года стоимость квартир часто была попросту завышенной и не отвечала реальным затратам на возведение домов и работы по внутренней отделке помещений. Сегодня же рынок из места, в котором свои условия диктовал исключительно продавец, стал рынком покупателей. Согласно прогнозам аналитиков на 2017 год, рынок российской недвижимости ожидает состояние рецессии, что подтверждается такими моментами:доминирование предложения над спросом;постепенное сокращение объемов строительства;падение цен на недвижимость;падение объемов спроса на жилье.С начала 2017 года цены на недвижимость России стоят на местеВ начале 2017 года рынок недвижимости продемонстрировал небольшое оживление – покупатели, испуганные слухами о прекращении действия программ госсубсидирования ипотек, которые распространялись на фоне общего падения цен на жилье, несколько повысили свою активность, считая недвижимость способом разумного вложения накопленных денег. Тем не менее, тенденция к сокращению уровня доходов жителей страны в итоге привела к быстрому преломлению позитивных трендов.В итоге рынок снова «стал», а эксперты предсказывают падение цен к концу года на 5-7% в среднем по стране. Меньше всего ощутил кризис сегмент, представленный квартирами эконом-класса. Самый активный спрос, как обычно, зафиксирован в крупных финансовых и промышленных центрах России типа Москвы или Екатеринбурга. Причем особой популярностью у населения пользуются малогабаритные площади в виде небольших студий до 20 м2.Квартиры с большим числом комнат также невелики – примерные выкладки показывают, что россияне покупают маленькие двухкомнатные квартиры в 33-35 м2, а также трешки в 45-48 м2. Однако спрос со стороны населения должен быть поддержан и другими факторами, такими как рост реальных доходов хотя бы на 6,5-7,5% в год при падении инфляции до 4,5-5,5%, а также адекватными ставками по ипотеке. В этом случае население будет чувствовать себя достаточно уверенно, чтобы приобретать недвижимость в кредит.Некоторые специалисты даже говорят, что рынок жилья ожидает затяжной кризис. Избежать его удастся лишь в одном случае: если уже в 2017 году правительство пойдет на такие меры, как повышение степени поддержки строительных инициатив на региональном и федеральном уровне, а также снижение процента на ипотечные кредиты для населения.Прогнозы на 2018 годБезусловно, мнения экспертов в отношении конкретных показателей динамики российского рынка жилья в значительной степени отличаются. Ни один из специалистов по аналитике не берется однозначно утверждать, что ждет сектор недвижимости в 2018 году. Тем не менее, многие из них предсказывают, что тенденция к снижению цен на старый фонд, а также на новостройки, расположенные в пригороде, продолжится и в 2018 году.Снижение ипотечной ставки повысит покупательский спрос на жильеОкончательную стабилизацию этого сектора рынка прогнозируют не ранее 2020 года – тогда-то цены и начнут свое медленное движение вверх. Согласно прогнозам Германа Грефа, занимающего пост главы Сбербанка, рынок российской недвижимости восстановится уже к концу 2017 года. В 2018 году ситуация стабилизируется окончательно. В правительстве считают, что повода для паники касательно краха рынка недвижимости не существует.Первый зампред Правительства страны сообщил, что в 2018 году начнется снижение ставок по ипотечному кредитованию до 7-8%, так что рынок жилья «оживет» без какой-либо помощи со стороны государства. Тем не менее, большинство экспертов, в том числе представители РЭУ имени Г.В. Плеханова и Уральской палаты, считают такой прогноз наполненным чрезмерным оптимизмом. Согласно мнению аналитиков рынка недвижимости, стоит рассчитывать на действие негативных тенденций еще как минимум в 2017-2018 годах.Эксперты полагают, что в ближайшие два года платежеспособность населения не повысится, что приведет к дальнейшему снижению спроса на жилье и замедлению темпов его возведения. Некоторые специалисты утверждают, что кризис на жилищном рынке продлится дольше, достигнув максимальной глубины в 2019 году, а цены на жилье продолжат падать на 6-7% ежегодно. При этом предсказывают, что новострой будет падать в цене быстрее вторички.Основной аргумент в поддержку этого утверждения – цена на недвижимость все еще остается для россиян непомерно высокой. Снижение стоимости квадратных метров не улучшит ситуацию с покупательной способностью, ведь реальные доходы граждан за последние годы значительно упали. Но существуют аналитики, настроенные более оптимистично. Они говорят, что в 2017 году рынок жилья в стране стал на путь «оздоровления».Об этом свидетельствует тот факт, что в Москве в первом квартале 2017 года число договоров о долевом участии повысилось на 25% в сравнении с концом прошлого года. Кроме того, меняются цены на строительные материалы. Эксперты строительного рынка прогнозируют, что в 2017 году цена кирпича и бетона возрастет на 14-15%, а арматуры – на 70%, так что ожидается скачок цен на жилье, реализуемое в 2018-2019 году (ведь застройщик должен будет учесть эти затраты при формировании цены за квадратный метр).Долевое участие граждан в первом квартале 2017 года увеличилось на 25%Застройщики также жалуются, что власти постоянно увеличивают степень социальной нагрузки, обязывая компании возводить в дополнение к домам детсады и школы, а это новые затраты на землю, стройматериалы и прочее. Еще одним важным моментом группа специалистов называет фактор рецессии, наблюдаемой в последние несколько лет. Скорее всего, количество возводимого в 2017 году жилья существенно упадет, а это значит, что рынок со временем снова превратится в рынок продавца, а не покупателя.В качестве примера аналитики приводят ситуацию 2008-2009 годов, когда упавшие в кризис цены вернулись с повышением в два раза. Если же придерживаться самых распространенных прогнозов, то, скорее всего, ситуация на рынке жилья крупных городов РФ в начале 2018 года будет выглядеть так:столица останется прогнозируемым лидером рейтинга стоимости квартир. Большая часть экспертов полагает, что за указанный период времени на рынке произойдет оживление в 1-2%, а средняя цена квадрата будет составлять около 220 тысяч рублей;на второй строчке в рейтинге активного роста будет находиться Сочи (+5%) – цена за квадрат может вырасти в среднем до 95 тысяч рублей;третью позицию активных рынков займет Геленджик, в котором цена за квадратный метр новостроя будет выражаться в 75 тысячах рублей;для Северной Пальмиры эксперты прогнозируют небольшое падение цен (в пределах 1-2%), что приведет к установлению цены в 100 тысяч рублей за квадрат;в Казани прогнозируют проседание цен в размере 4-5%, что приведет к установлению средней цены за м2 в размере 67 тысяч рублей;в Екатеринбурге ожидают падение цен на 1-2% до уровня в 70 тысяч за квадрат;в Хабаровске не прогнозируют изменения ценовых показателей. Согласно прогнозам экспертов, цена останется на уровне в 70 тысяч рублей за единицу площади;на рынке жилья Нижнего Новгорода ожидается небольшое падение в пределах 2-3%, итогом которого станет цена 65 тысяч рублей за м2;в Самаре эксперты ожидают проседание цен до уровня в 60 тысяч рублей за м2;жители Ростова-на-Дону могут ориентироваться на стоимость метра в размере 57 тысяч рублей. Здесь также ожидается небольшое падение в пределах 1%;падение цен в Перми приведет к формированию показателя в 49 тысяч за единицу площади;приличное снижение (6%) прогнозируют для Волгограда. Итогом может стать цена 47 тысяч рублей за квадрат;примерно такое же положение дел ожидает Воронеж – тут цена м2 может уменьшиться до 45 тысяч рублей.Реакция застройщиков на состояние рынкаЗастройщики делают перепланировку двушек в малогабаритные трешкиНе стоит думать, что компании-застройщики не будут предпринимать шагов по привлечению покупателей. С начала 2017 года многие из них внедрили в практику почти мгновенную перепланировку жилья, превращая полноценные двухкомнатные квартиры в малогабаритные трешки. Любопытная информация:исследования показывают, что в Питере еще пару лет назад средняя двушка имела метраж в 70-72 квадрата. Теперь же такую площадь имеют владельцы трехкомнатных квартир;большая часть застройщиков, работающих в пригороде, заявляют о снижении этажности домов, обещая инвесторам минимальный срок ожидания ввода здания в эксплуатацию. Кроме того, так можно сэкономить на некоторых коммуникациях;с начала 2017 года все больше девелоперов обещают квартиры с отделочными работами, понимая, что кризис заставляет покупателей отказываться от дорогих ремонтов – россияне хотят покупать жилье, в которое можно немедленно въехать. Пусть даже квартира будет иметь недорогую плитку в ванной и стандартный ламинат на полу;не обходится и без доли обмана. Застройщики не прочь сыграть на желании покупателя пустить пыль в глаза коллег и родных, поэтому ЖК, ранее относимые к категории комфорт-класса, сейчас девелоперы называют жильем бизнес-класса и другими статусными названиями.Ситуация на рынке жилья УкраиныЗа последние несколько лет цены на недвижимость в Украине снижались чуть ли не каждый месяц, что привело к серьезному проседанию рынка жилья. В 2016 году международные компании-брокеры присвоили стране звание рынка с самым быстрым темпом падения цен на недвижимость. В Киеве итогом данного процесса стало падение стоимости квартир на 16%, средняя зафиксированная цена на квартиру-студию в столице – 40250 долларов.Однако жилье в столице всегда отличалось непомерно завышенными ценами. Поэтому снижение стоимости жилья в регионах носило менее болезненный характер: на одесском рынке недвижимости она снизилась на 3%, львовском – на 8 %, харьковском – на 3,5%, черкасском – 3,3%, ивано-франковском – 3,5%, днепровском – 7,1%. Теперь вполне возможно в Одессе или Львове купить однушку по средней цене в 30250 долларов США. Не прошел даром и конфликт на Востоке – там сейчас можно приобрести вторичное жилье за 8000 долларов.Среднее падение цен по стране выражается показателем в 10,5%. Эксперты в сфере недвижимости говорят, что основным негативным фактором стали «качели» курсов валют и резкое понижение показателя покупательной способности украинцев. Несмотря на всевозможные скидки и рекламные акции в виде розыгрышей путевок и прочих ценных призов, застройщикам не удается стимулировать клиентов к покупкам квартир.Цены на недвижимость упали, при том не увеличив покупные возможностиОчередная волна валютной лихорадки привела к падению стоимости жилья даже в западных областях страны, а этот рынок недвижимости долго сопротивлялся негативным трендам. Падение затронуло все сегменты рынка недвижимости, однако самыми быстрыми темпами дешевеют апартаменты в три и более комнат. Данный факт поясняется не только более высокой стоимостью такого жилья, но и ценами на его обслуживание. Повышение коммунальных тарифов привело к популярности у покупателей меньшего метража.Среди основных факторов, мешающих стабилизации жилищного рынка Украины, эксперты называют отсутствие нормальных условий по ипотечному кредитованию. Сегодня до 70-80% сделок приходится на сегмент квартир эконом-класса, а это жилье, которое стоит в пределах 400-800 тысяч гривен в виде мини-квартир с отделочными работами. В этом сегменте в начале 2017 года был даже зарегистрирован небольшой рост цен (на 1-1,5%).Прогноз на 2018 годСогласно мнению Андрея Гусельникова, занимающего пост вице-президента украинской Лиги экспертов, в 2017 году цены на недвижимость останутся примерно на таком же уровне, а вот с начала 2018 года есть шанс того, что киевское жилье будет дорожать. Виктор Несин, занимающий пост председателя нацсовета палаты риелтеров Украины, заявляет, что со второй половины 2017 – начала 2018 года нужно ждать постепенного возрастания цен на жилье.Согласно мнению эксперта, есть все шансы, что во второй половине 2018 года цены на недвижимость достигнут докризисного уровня, так что желающим сделать инвестицию стоит поторопиться. Несин говорит, что если в начале 2017 года однушку на окраине Киева можно отыскать и по цене в 25,5 тысяч долларов, то через шесть месяцев подобных цен не будет.Аналитики компании «Киевгорстрой» говорят, что в 2018 году нужно ожидать позитивную динамику цен – себестоимость строительства недвижимости растет, ведь цены на стройматериалы и топливо продолжают повышаться. Дополнительным фактором, подтверждающим это мнение, считают принятие положения о повышении уровня минимальной зарплаты в 2017 году.По словам Александра Рубанова, являющегося гендиректором консалтинговой компании «Самсон», ситуация будет развиваться противоположным образом, так как на сегодняшний день не существует ни одной предпосылки к улучшению ситуации на рынке недвижимости. В 2017-2018 году он точно будет находиться в стагнации. Ситуация улучшится лишь тогда, когда благосостояние населения будет иметь устойчивый тренд к повышению.Подорожание строительства приведет к увеличению цен на недвижимостьКроме того, ни банки, ни государство не делают ничего, что стимулировало бы рынок жилья. Поэтому эксперт считает, что в ближайшие годы вполне возможно ожидать очередного проседания цен на 12-15%, причем старый фонд будет терять в стоимости гораздо быстрее новостроек.Такой же позиции придерживается и Сергей Костецкий, который занимает должность аналитика в компании «SV Development». По его словам, сделок уже в 2017 году будет гораздо меньше, что повлечет за собой очередное падение цен на квадратные метры. Эксперт предполагает, что средняя цена жилья в новостройках крупных городов Украины в 2017-2018 году будет составлять 18-25 тысяч гривен за квадрат. В целом же аналитики рынка жилья считают, что в 2018 году можно прогнозировать рост в размере 6%.При этом Киев будет демонстрировать отставание в сравнении с регионами – рост цен на этом рынке достигнет не более 3% в год. Тем не менее, если 2018 год продемонстрирует позитивные экономические сдвиги, покупатели должны быть готовы к стремительному повышению цен уже в 2019 году (на 12-13%). В целом большинство аналитиков сходится во мнении, что прогноз на конец 2017 – начало 2018 года будет выглядеть следующим образом:средняя стоимость квадратного метра во Львове составит около 830 долларов;в Киеве – 1100 долларов за квадрат;в Днепре – 640 долларов;в Одессе – 810 долларов;в Харькове – 700 долларов.Скорее всего, в 2018 году наиболее активным спросом будут пользоваться квартиры эконом-класса, поэтому девелоперы будут массово проводить перепланировки объектов, стараясь заполнить их малогабаритным жильем. В любом случае, на этот сегмент найдется свой покупатель, ведь в условиях экономического кризиса народ все меньше доверяет банкам и все больше – инвестициям, вложенным в материальные объекты типа недвижимости.Конечно, вряд ли стоит рассчитывать, что очередное падение долларовых цен способно будет оживить рынок. Даже с учетом роста минимальных зарплат при переводе стоимости квартиры в гривны ситуация выглядит совсем не радужной.
