ЖК «Legenda Героев»: все идет по плану. Пока.
Компания LEGENDA Intelligent Development — игрок с репутацией, на ее счету три сданных жилых комплекса. И три объекта одновременно застройщик возводит в настоящий момент, в том числе ЖК «Legenda Гeроев» в популярном сегодня районе Балтийской жемчужины. Novostroy.su проверил, хватает ли у компании средств на такие масштабные планы.
Так как строительство только началось, делать выводы, укладывается ли застройщик в заявленный им график или нет, преждевременно.
Темпы продаж и стройка
Согласно информации в онлайн-режиме на сайте Росреестра по состоянию на 14.06.2017 года (время написания материала), в ЖК «Legenda Героев» было заключено 25 договоров долевого участия. Эти ДДУ зарегистрированы в интервале с 20.12.2016 года по 06.06.2017 года. Причем 13 из них заключены в течение мая 2017 года, то есть в тот месяц когда и начались работы на стройплощадке. К сожалению, информация в онлайн-режиме отражает только договора, финансирование которых осуществляется за счет ипотечных кредитных ресурсов. Между тем, существуют и договора, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком.
Это означает, что, возможно, заключено не 25 договоров по строящимся корпусам, а как минимум в два раза больше. С учетом того, что общее количество квартир строящегося жилого дома - 588, можно предположить, что такие темпы продажи квартир (13-15 договоров в месяц за 3,5 года до сдачи домов в эксплуатацию) способны обеспечить застройщика достаточным размером денег, чтобы строительство шло по заявленному графику.
Важно отметить, что 4,2% договоров (25/588) - договора по ипотеке, а значит суммы по ним застройщику поступили в полном объеме. То есть как минимум 4,2% (в реальности больше) денежных средств от продажи застройщик уже получил по факту. Но эта цифра может быть и в два раза больше. При этом строительство еще практически не началось (за исключением поставленного строительного забора и начавшихся работ по установке пробных свая), что не составляет и 1% от объема строительства.
Пока очевидно, что темпы привлечения денежных средств значительно выше, чем темпы строительства, поэтому застройщик не будет испытывать проблемы с финансированием строительных работ, как минимум, на первоначальном этапе.
В каком состоянии финансы?
Посмотрим, что из себя представляет застройщик в финансовом отношении. Способен ли он за счет собственных средств финансировать строительство сметной стоимостью более 3,3 млрд. руб., если темпы привлечения денежных средств дольщиков снизятся.
В первую очередь посмотрим данные отчетности, которые застройщик сдает в органы Росстата, а затем те, что он публикует в проектных декларациях и изменениях к ним. Последние данные на сайте Росстата датированы 01.01.2016 года.
в финансовом отношении застройщик полтора года назад представлял из себя средних размеров предприятие, не имеющее сколько-нибудь значимой прибыли, имеющей не очень благоприятное соотношение кредиторской задолженности по отношению к дебиторской почти на 40 млн. руб., при этом формирующие запасы почти на 100 млн. руб., и имеющее доступ к незначительному (в масштабах сметной стоимости ЖК) заемному финансированию. То есть фирма к моменту начала строительства корпусов ЖК не имела собственных ресурсов для ведения строительства сметной стоимостью в 3,3 млрд. руб.
По более поздним данным из проектных деклараций и изменениях к ним, застройщик на протяжении последнего года демонстрировал следующие показатели:
ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ ПРИБЫЛЬ ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ КРЕДИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ
По состоянию на 3-й квартал 2016 года 3,297 тыс. руб. 156 135 тыс. руб. 45 711 тыс. руб.
По состоянию на 4-й квартал 2016 года 3,287 тыс. руб. 78 356 тыс. руб. 51 698 тыс. руб.
По состоянию на 1-й квартал 2017 года 0 тыс. руб. 194 219 тыс. руб. 28 254 тыс. руб.
Эти цифры говорят, во-первых, о неубыточности деятельности застройщика. Прибыль есть, хотя очевидно, что размер ее незначителен.
Также мы видим значительное превышение дебиторской над кредиторской задолженностью. Дебиторская задолженность показывает размер финансовых затрат, которые уже по факту понес застройщик на строительстве: то есть оплатил работы, услуги, материалы подрядным организациям, по которым они еще не выполнили работы, либо эти работы были ими выполнены, но еще не заактированы (не приняты по актам выполненных работ) застройщиком. Кредиторская задолженность показывает выполненные подрядчиками работы, оказанные услуги, поставленные материалы, по которым застройщиком еще не произведена оплата.
Превышение дебиторской над кредиторской задолженностью говорит о том, что застройщиком строительство авансируется: то есть сначала оплачиваются строительные работы, оказанные услуги и поставленные материалы, и только затем они отрабатываются подрядными организациями либо поставщиками материалов.
Размер авансирования можно оценить, посчитав разницу между дебиторской и кредиторской задолженностями. По итогам 1-го квартала 2017 года величина авансирования превышала 150 млн. руб. Величина суммы свидетельствует об отсутствии у застройщика проблем с финансированием строительства.
К сожалению, отсутствуют справочные данные на сайте Росстата, показывающие финансовые показатели застройщика на 01.01.2017 года, поэтому понять, за счет каких денежных средств (заемных или средств дольщиков) происходит авансирование, не представляется возможным. Частично, как мы увидели ранее, это происходит за счет продаж, опережающих объем выполненных работ.
Данные ЕГРЮЛ, приведенные в начале этой статьи (речь идет о договоре займа), отражают возможное заемное финансирование. Данных о том, за счет каких средств достигается авансирование, в свободном доступе найти не удалось.
Узко-специализированные застройщики
Важно подчеркнуть, что ООО «Легенда инвест» очевидно входит в группу компаний-застройщиков, которые контролируются Селивановым В. Г. При строительстве различных жилых комплексов этой группой используется схема, когда под каждый ЖК создается отдельная компания-застройщик:
В ЖК «LEGENDA на Яхтенной, 24» застройщиком является ООО «Республика» (уставный капитал 10 000 руб.). Единственный учредитель и директор - Селиванов В.Г.
В ЖК «LEGENDA на Оптиков, 34» застройщиком является ООО «Система» (уставный капитал 10 000 руб.). Единственный учредитель - Селиванов В.Г.
В ЖК «LEGENDA Дальневосточного» застройщиком является ООО «Спектр» (уставный капитал 10 000 руб.). Единственный учредитель - Селиванов В.Г..
В доме «Победы, 5» застройщиком является ООО «Aзимут» (уставный капитал 10 000 руб.) Единственный учредитель - Селиванов В.Г.
В случае с ЖК «Legenda Героев» очевидно, такой фирмой будет ООО «Легенда инвест», которое до начала строительства в финансовом отношении представляло собой незначительную хозяйственную единицу.
Эта схема используется, чтобы минимизировать и развести риски. В случае возникновения проблем у застройщика по конкретному ЖК кредиторы (в том числе дольщики) смогут рассчитывать только на долю в объектах незавершенного строительства того ЖК, в финансировании которого они участвовали. Остальные компании этой группы не будут отвечать по обязательствам конкретного застройщика, в отличие от ситуации, когда крупный застройщик строит одновременно несколько ЖК, и в случае возникновения проблем на одном, это может сказаться на общем положении компании, а значит в итоге и на результатах строительства других объектов этого застройщика.
Эта схема рабочая, но только при наличии постоянно поступающих в процессе строительства средств дольщиков или иных собственных либо заемных средств.
График строительных работ, как правило, в этом случае будет синхронизироваться с темпами поступления денежных средств от дольщиков. Но при этом изначальное финансирование, например, в виде предоставленного кредита на первом этапе строительства, даст некоторый задел. Небольшое заемное финансирование мы видим у застройщика даже еще до начала строительства ЖК, а не только в виде информации о возможном займе, полученном в конце 2016 года.
Важно отметить, что согласно открытой информации, все перечисленные компании, участвующие в строительстве указанных ЖК, устойчиво прибыльны.
В дополнение
В отношении застройщика не ведутся гражданские, административные и банкротные судопроизводства.
Также отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.
Резюмируем
Застройщик ООО «Легенда инвест» входит в группу компаний LEGENDA Intelligent Development, которая однажды допустила задержку сдачи объекта в эксплуатацию.
Несмотря на то, что в финансовом отношении до начала строительства ЖК застройщик не представлял из себя существенную хозяйственную единицу, тем не менее, компании, объединенные брендом LEGENDA Intelligent Development, и в том числе ООО «Легенда инвест», образуют довольно финансово устойчивый конгломерат застройщиков, осуществляющих прибыльную деятельность по строительству нескольких ЖК.