Коммерческая недвижимость выходит из анабиоза

Интерес инвесторов к объектам коммерческой недвижимости, просевший с приходом кризиса, начал расти. Свидетельство тому – ряд крупных сделок, заключенных в последние несколько месяцев. По мнению экспертов, такой тренд сохранится до конца нынешнего года и получит развитие в следующем.

Заморозки

С кризисом 2014–2015 годов развитие сегмента коммерческой недвижимости затормозилось. Запущенные проекты постепенно достраивались и сдавались, порой с переносом сроков ввода, но новых появлялось мало. Исключение составляли только апарт-объекты, которые хоть и относятся к коммерческой недвижимости, по функции близки к жилью (подробнее в статье «Апартаменты: догнать и перегнать Москву», «Кто строит в Петербурге», № 5–6, 2017).

По данным аналитиков JLL, в 2017 году впервые за современную историю рынка недвижимости в Петербурге не будет открыто ни одного нового крупного торгового центра.

Согласно оценке специалистов Maris в ассоциации с CBRE, в этом году в сфере складской недвижимости реализуются только проекты по схеме built-to-suit (под конкретного заказчика).

Как отмечает директор департамента услуг для арендаторов Colliers International в Петербурге Игорь Темнышев, объем ввода офисной недвижимости в Петербурге в 2017 году снизится примерно на треть (всего 175 тыс. кв. м). Причем значительная его часть (около 60 %) состоит из объектов, сроки ввода которых уже переносились.

Падение активности коснулось и инвестирования в уже готовые объекты недвижимости. В экспозиции, по данным Colliers International, по сей день находится немало потенциально привлекательных объектов: бизнес-центр «Аэроплаза», историческое здание на Невском пр., 26, а также офисные особняки в составе крупных жилых комплексов «Царская столица», «Парадный квартал», «Смольный парк».

Оттепель

К концу 2016 года ситуация постепенно стала меняться. Наметилась стабилизация экономического положения в стране, что отразилось на росте интереса инвесторов к коммерческой недвижимости.

«Стабилизация положения в экономике и отдельные позитивные тренды положительно повлияли на рост интереса инвесторов к недвижимости», – говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев. С ним согласна директор по консалтингу NAI Becar Ирина Реут. «С конца прошлого года интерес к коммерческой недвижимости и инвестициям в Петербурге существенно возрос», – констатирует она.

Руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислав Фадеев добавляет: «Рост интереса к объектам происходит благодаря стабилизации макроэкономических показателей и уменьшению разрыва между ожиданиями продавцов и покупателей, а также локальным факторам, таким как снижающаяся доля вакантных площадей на офисном и торговом рынках Петербурга и небольшой объем прогнозируемого ввода в этих сегментах в ближайшие один-два года».

Тренд этот характерен для всей страны. По данным Knight Frank, по итогам I квартала 2017 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 680 млн евро, что на 229,5 % больше аналогичного периода прошлого года. Причем по темпам прироста инвестиций Россия стала лидером в Европе. Большая часть инвестиций в РФ приходится на офисную недвижимость (65 %), на торговые объекты приходится 30 %, на складские – 5 %.

«С начала 2017 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга достиг 370 миллионов долларов, включая сделки по приобретению объектов для собственных нужд. В сравнении с показателем первого полугодия 2016 года объем инвестиций увеличился в 2,2 раза», – рассказывает о ситуации в Северной столице Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге.

А по мнению генерального директора Maris в ассоциации с CBRE Бориса Мошенского, интерес у инвесторов существует достаточно давно, но до поры до времени он не конвертировался в реальные сделки. «В моем понимании, этот период начался с 2015 года, когда по итогам валютных колебаний 2014 года наша недвижимость для иностранных инвесторов подешевела почти в 2 раза. Но этот интерес был очень осторожным, потому что были политические аспекты, риски, которые могли влиять на принятие решения. К тому же нужно понимать, что у каждой транзакции есть своя история и срок подготовки. Сейчас мы пожинаем плоды этого интереса и можем видеть конкретные сделки», – считает он.

Эксперт добавляет, что многие инвесторы ждали «правильного времени». «Правильное, потому что колебаний вниз мы не предвидим, тренда на рост стоимости недвижимости не прогнозируем, но появилось некое равновесие. То самое время, когда инвесторы выносят решения, если их интересует наш рынок», – уточняет г‑н Мошенский.

Объекты оптом и в розницу

«Несмотря на существенный рост себестоимости создания высококлассных объектов коммерческой недвижимости, из-за колебаний курса рубля их инвестиционная стоимость изменилась не так сильно, поскольку прямо связана с генерируемым доходным потоком. В итоге в некоторых случаях купить объект недвижимости выгоднее, чем построить аналогичный, особенно с учетом стоимости денег во времени. На эту особенность актуальной рыночной ситуации не могли не обратить внимание и специализирующиеся на коммерческой недвижимости инвестиционные фонды», – отмечает Игорь Кокорев.

По словам Ирины Реут, в настоящее время в Петербурге самый большой интерес инвесторы проявляют к торговым объектам. С ней согласна Анна Сигалова: «Продолжается тенденция преобладания торговой недвижимости в общем объеме транзакций. Немногим более половины всего объема инвестиций за январь-май 2017 года пришлось на данный сегмент».

К ключевым сделкам эксперты относят покупку компанией Malltech («РосЕвроДевелопмент») ТРК «Лето» общей площадью 116 тыс. кв. м. С точки зрения площади приобретенных объектов самой крупной стала сделка по покупке портфеля проектов компании Northern Horizon Capital: БЦ «Премиум» на северо-западе города (11 тыс. кв. м), БЦ «Келлерман Центр» в Адмиралтейском районе (22 тыс. кв. м) и логопарк «Гориго» неподалеку от аэропорта Пулково (87 тыс. кв. м). Покупателем выступила компания Raven Russia Limited. ТД «Интерторг» приобрел у финского инвестиционного фонда Sponda здание площадью 8 тыс. кв. м. Логистический комплекс класса А будет перепрофилирован под продуктовый гипермаркет.

Перспективы

По мнению экспертов, тренд на рост активности в этом сегменте сохранится. «Коммерческая недвижимость на протяжении всего периода нестабильности существенно уступала жилой, в том числе и с позиций нового строительства, поэтому вероятность реализации в ближайшие годы накопленного и отложенного спроса в этом сегменте рынка выше, чем в жилом», – отмечает Игорь Кокорев.

«В целом текущий рынок коммерческой недвижимости Петербурга можно охарактеризовать как привлекательный для инвесторов. В торговых и офисных комплексах города наблюдается снижение уровня вакантности, в бизнес-центрах увеличиваются арендные ставки, что, несомненно, положительно сказывается на росте интереса потенциальных инвесторов к недвижимости», – добавляет Анна Сигалова.

По ее словам, в настоящий момент к петербургскому рынку офисной недвижимости проявляют интерес не только локальные игроки, но и инвесторы из Москвы, Азии и Ближнего Востока. «Пока этот спрос не конвертируется в сделки, однако мы ожидаем приток иностранного капитала в офисный сегмент уже в этом году», – говорит эксперт.

«Мы наблюдаем высокую инвестиционную привлекательность сегмента стрит-ретейла, постепенно восстанавливается и офисный рынок, на котором можно ожидать скорого появления новых анонсированных проектов. В то же время высокая насыщенность рынка торговых центров и пока еще сдержанное развитие ретейлеров в Петербурге не стимулируют новое активное строительство крупных ТЦ», – со своей стороны отмечает Владислав Фадеев.

Еще одним значимым фактором для развития рынка, по мнению Игоря Кокорева, является увеличение доли объектов, которые являются морально или технически устаревшими. «Такие объекты либо постепенно «освободят» свою текущую нишу для новых, более современных и качественных объектов, либо должны будут реновироваться или реконцептуализироваться», – считает он.