Исследование Домклик: как менялся рынок недвижимости в первом полугодии 2025 года

Во второй части регулярного исследования Аналитический центр Домклик изучил, как распределились выдачи Сбера между рынками первичного, вторичного и загородного жилья.

Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка:«Наиболее значимым трендом по итогам полугодия стал рост доли новостроек в общем объёме выдач (+17 п.п. ко второму полугодию 2024). Сокращение доли выдач произошло в сегментах вторичного жилья (-9 п.п.) и ИЖС (-8 п.п.). Готовое жильё сильно зависит от величины ключевой ставки, а ИЖС резко снизился после отмены программы господдержки-2020, однако весной 2025 года начал постепенно восстанавливаться.»

Как менялась востребованность различных типов жилья

Динамика изменения распределения объёма выдач Сбера по типам недвижимости: на новостройки, вторичное жилье и загородное жильё – этот термин включает сегмент готовых загородных домов и ИЖС. Также в объёмах выдач указана доля объёмов нецелевых кредитов под залог недвижимости (НКПЗН). Приведены данные по РФ за период 2024-июнь 2025 гг. (данные за июнь 2025 – предварительные).

Первичное жильё

По итогу первой половины года выдачи Сбера на приобретение квартиры в новостройках превысили 680 млрд рублей (+4% ко второму полугодию 2024). Средняя доля первичного жилья в выдачах составила 74% (+17 п.п. ко второй половине 2024 года) – благодаря господдержке. Так, более 85% всех выдач по новостройкам пришлись на «Семейную ипотеку».

Вторичное жильё

Доля готовых квартир на рынке снизилась с 20% по итогам второго полугодия 2024 до 11% в первой половине 2025 года.

В последний год ипотека на вторичное жильё осложнена высокой ключевой ставкой. В результате многие из желающих взять ипотеку на вторичное жильё по рыночным условиям решают переждать этот период либо выходят на рынок неипотечных сделок. По данным Домклик, со второго полугодия 2024 года готовые квартиры стали чаще покупать без использования ипотеки: их доля выросла до 60%.

Рынок загородной недвижимости

В прошлом полугодии на рынке загородной недвижимости доминировал сегмент ИЖС – 13% в портфеле выдач, а в этом готовые дома (8%).

Средняя доля ИЖС в выдачах не превышает 5%, но с марта ИЖС растёт: выдачи за май и июнь превысили 10 млрд руб. Рынок ИЖС традиционно оживляется в весенне-летний период, а кроме того, механизмы эскроу-счетов с марта 2025 года действуют и для рынка индивидуального строительства.

Спрос на жильё в июне 2025 года

Распределение выдач Сбера по типам жилья для топ-10 регионов по объёму выдач в июне 2025 года: первичное и вторичное жильё, загородная недвижимость, НКПЗН. Загородная недвижимость включает в себя готовые загородные дома и ИЖС. Данные округлены до десятых и отсортированы по доле первичной недвижимости в общем объёме выдач по региону.

В июне 2025 года продолжилось снижение как объёмов выдач по новостройкам – до 130 млрд руб. (-1,7% к маю 2025), так и их доли (-6,1 п.п.). Это напрямую связано с сокращением доли льготных программ, которые, в основном предназначаются для первичного жилья.

Лидеры по спросу на новостройки в июне:

• Санкт-Петербург (81,8% в общем объёме выдач)
• Москва (79,2%)
• Ленинградская область (78,1%).

Доля вторичного жилья в общем объёме выдач прибавила 3,5 п.п. к маю, а выдачи на покупку «вторички» выросли почти на 3 млрд руб.

Топ-3 региона по спросу:

• Магаданская область (64,8%)
• Архангельская область (56,9%)
• Мурманская область (44,4%)

В июне на приобретение готовых домов было выдано около 20 млрд руб. (+1,1% к маю), а на строящееся жильё – более 15 млрд (+17%).

Готовые загородные дома пользовались высоким спросом в Республике Калмыкия (31% от общего объёма выдач), Адыгее (29%) и Татарстане (22,3%). ИЖС был востребован в Якутии (34%), Забайкальском крае (25,2%) и Бурятии (21%).

Как изменилась схема проведения ежемесячных исследований

С марта 2025 года Домклик начал переход на новую систему учета объемов выдач по продуктам. Наибольшие изменения затронули вторичное жилье. Во-первых, из этого сегмента в первичное жилье перенесли выдачи по договору купли-продажи от застройщика. Во-вторых, готовое загородное жилье, которое ранее относилось ко вторичному рынку, теперь считается частью сегмента загородной недвижимости.

Загородная недвижимость — это новый выделенный сегмент ипотечных продуктов. Он подразделяется на готовые дома и строящееся жилье (ИЖС).

Наконец, вместо продукта «Остальное», в который входили рефинансирование и нецелевой кредит под залог недвижимости, теперь используется НКПЗН (нецелевой кредит под залог недвижимости), а рефинансирование считается отдельно по первичному и вторичному рынкам.

Также напомним, что с января 2025 года доля рынка в зависимости от продукта (первичное, вторичное, загородное жилье и НКПЗН) рассчитывается по объемам выданных ипотечных кредитов, а не их количеству. В общие объемы выдач включены и последующие выдачи (транши).