Новостройки большинству не по карману, а теперь и на «вторичку» цены взлетели
Фото: Дмитрий Феоктистов/ТАСС
Единственным крупным российским городом, где в 2025 году снизилась стоимость вторичного жилья, оказался Новокузнецк, говорят данные консалтинговой компании SRG.
Компания исследовала динамику цен на недвижимость в 50 крупнейших городах страны. В результате выяснилось, что вторичка в самом крупном городе Кузбасса подешевела примерно на 2% — до 92,7 тыс. рублей за 1 кв. м. В остальных 49 городах этот вид жилья становился только дороже.
Больше всего вторичное жилье выросло в цене в Махачкале — 25%, до 120,9 тыс. руб. На втором месте оказался Курск — рост составил 24%, до 109,9 тыс. руб. Третья позиция у Ижевска — на 16%, до 97,7 тыс. руб. Четвертое место у Челябинска — подорожание произошло на 15%, до 102,3 тыс. руб. за 1 кв. м.
На пятой строчке расположились сразу два города — Калининград и Набережные Челны, там стоимость вторички подскочила на 14%, достигнув 173 тыс. руб. и 116,4 тыс. руб. соответственно.
Стоит заметить, что при составлении рейтинга учитывались прежде всего проценты, на которые вторичное жилье стало дороже или дешевле (как в случае с Новокузнецком), а не суммы в рублях.
Руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко считает, что рост популярности вторичного жилья (и, соответственно, повышение стоимости) вызван тем, что застройщики подняли цены на новостройки, сделав их менее привлекательными для потенциальных покупателей.
— Для многих стоимость новых квартир и домов стала просто заградительной. Исключение составляют, конечно, граждане, имеющие право на семейную ипотеку — кто может себе ее позволить, с учетом количества детей и их возраста.
Если бы на людей не давил этот фактор, новостройки, конечно, были бы востребованы куда больше вторичек.
Здесь также стоит учитывать, что у нас очень многие покупатели, так сказать, вышли в кэш — до этого они хранили средства на депозитах, доходы с которых в последнее время стали уменьшаться, если учесть снижение ключевой банковской ставки.
Поэтому депозиты теперь несколько менее интересны, наши сограждане стали вкладывать средства в недвижимость, поэтому рост цен на нее неизбежен.
«СП»: Выходит, увеличение стоимости вторичного жилья связано с тем, что люди стали в него больше вкладывать свободные средства?
— Не только. Следует брать во внимание увеличение налогов, а также инфляцию, в которую входит и повышение цен на различные услуги. Эти моменты неизбежно отражается на стоимости жилья, различных товаров.
«СП»: О каких товарах речь?
— Нужно сделать ремонт в квартире, купить мебель, различную технику. Все это становится дороже. В целом же люди стали более активно покупать недвижимость, которая для них более понятна в качестве вложения средств, чем ценные бумаги.
Поскольку вторичка дешевле новостроек — больше вкладываются в нее. У нас, кстати, практически по всем крупным городам разрыв между новостройками и вторичной жилплощадью составляет 20−40%. Это, на мой взгляд, очень большая разница, к тому же нет каких-то особых программ, стимулирующих продажи новостроек.
«СП»: Новостройки, по вашему мнению, будут дорожать в такой ситуации?
— Полагаю, будут, хотя и не такими темпами, как вторичное жилье. С учетом, как я уже упоминала, общей инфляции и роста налогов. Конечно, многим гражданам хотелось бы купить жилье в районе новостроек, однако не у всех теперь будут такие возможности.
«СП»: Всплеска спроса на них ждать не стоит?
— Если снизят ключевую ставку — ближе к лету она может стать поинтереснее для новостроек. Кроме того, застройщики у нас могут предоставлять рассрочки, использовать различные приемы для стимулирования спроса. Если будут позволять условия — они могут что-то предпринять. Ведь для наших сограждан главное порой — комфортный платеж. В таком случае они снова обратят повышенное внимание на новостройки.
«СП»: Может, застройщикам есть смысл умерить свои аппетиты и снизить стоимость жилья? Тогда, глядишь, его брать активнее станут.
— Они не смогут этого сделать из-за проектного финансирования. Когда застройщики берут деньги в финучреждениях, то принимают на себя определенные обязательства. Различные ценовые изменения, включая снижение стоимости, им нужно согласовывать с банками, которые в свою очередь не дадут сбить цены, потому что их повышение закреплено в проектном финансировании. Так что далеко не все здесь во власти застройщиков.
Эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Риэлторская академия» Андрей Сердюк акцентирует внимание на логике застройщиков, которой они руководствуются в своей ценовой политике.
— Вообще, строительство жилых комплексов начинается с больших и дорогих вещей. Нужно купить или арендовать землю. Она дорогая. Нужно взять кредит. Он дорогой. Нужно заплатить рабочим и купить материалы.
Все это за последние годы сильно подорожало и продолжает дорожать. Поэтому у каждой квартиры есть минимальная цена. Продажа ниже этой цены означает не «меньше заработать», а начать терять деньги. Это примерно, как продать товар дешевле, чем ты его купил и привез.
Второй момент — банки. Большинство домов строится не на собственные деньги застройщиков, а на кредитные. Это называется проектное финансирование. Банк заранее считает, по какой цене квартиры должны продаваться, чтобы проект вообще имел смысл и ему вернули долг. Эта цена зафиксирована. Если застройщик резко начинает снижать стоимость, банк может остановить финансирование, потому что проект перестает сходиться по цифрам.
«СП»: То есть процесс жестко контролируется…
— Конечно. В результате застройщик не может просто взять и резко сбросить цены, даже если продажи идут медленно. Это риск для всей стройки. Поэтому вместо снижения цены на рынке имеют место рассрочки, акции, субсидированные ставки, но только не настоящий демпинг. Именно по этой причине цены растут даже в сложных рыночных условиях.
The post Новостройки большинству не по карману, а теперь и на «вторичку» цены взлетели first appeared on 20ГА.РУ.