Prečo sú kancelárske budovy stabilnou súčasťou portfólia
Realitné fondy im umožňujú investovať do nehnuteľností bez potreby priameho vlastníctva či operatívnej správy. Prostredníctvom fondu tak získavajú podiel na kancelárskych budovách, nákupných centrách alebo rezidenčných projektoch.
Kancelárske budovy zároveň profitujú z dlhodobých nájomných zmlúv, ktoré prinášajú predvídateľný cash flow a stabilitu príjmov. V kombinácii s kvalitnou lokalitou a správne nastavenou správou tak predstavujú zaujímavú súčasť diverzifikovaného investičného portfólia.
Pri kancelárskych budovách však samotná lokalita alebo typ aktíva nestačia. Kľúčovým faktorom výnosu je spôsob, akým je budova riadená.
„Hodnota nehnuteľnosti sa dá aktívnou správou systematicky zvyšovať.“
Aktívna správa ako hlavný zdroj hodnoty
WOOD & Company nepristupuje k nehnuteľnostiam pasívne. Každú akvizíciu vníma ako aktívum, ktorého hodnotu je možné systematicky zvyšovať.
Asset management nehnuteľností predstavuje strategické riadenie realitných aktív s cieľom dlhodobo maximalizovať ich hodnotu a výnos. Na rozdiel od property managementu, ktorý sa zameriava na každodennú prevádzku, pracuje so širším kontextom a dlhodobou stratégiou. Zahŕňa optimalizáciu nájomných zmlúv, rozhodovanie o investíciách do modernizácie, plnenie ESG cieľov a priebežné vyhodnocovanie výkonnosti aktíva.
V praxi to znamená, že budova sa priebežne rozvíja tak, aby bola atraktívna pre nájomcov, efektívna z pohľadu nákladov a dlhodobo konkurencieschopná. Zahŕňa to modernizáciu priestorov, zlepšovanie služieb, aktívnu komunikáciu s nájomcami a systematické riadenie leasingovej stratégie.
Dôležitou súčasťou je aj schopnosť reagovať na meniace sa potreby trhu, napríklad rast dopytu po flexibilných kanceláriách či vyššie nároky na kvalitu pracovného prostredia.
Výsledkom je vyššia obsadenosť, stabilnejší cash flow a lepšie nájomné podmienky, čo sa premieta do rastu hodnoty budovy.
BBC1 ako príklad aktívneho prístupu
Kancelárska budova BBC1 v Bratislave sa stala súčasťou portfólia WOOD & Company v roku 2021, v období nižšieho dopytu po kancelárskych priestoroch. Od začiatku bola vnímaná ako aktívum s potenciálom, ktorý bolo možné odomknúť systematickou správou.
Po akvizícii sa tím zameral na zvýšenie atraktivity budovy a každodennej skúsenosti nájomcov. Revitalizovali sa spoločné aj exteriérové priestory, pribudli oddychové zóny a exteriérové sedenie.
Kľúčovú úlohu zohrala aj práca s nájomcami. „Aktívna komunikácia, dôkladné porozumenie ich potrebám a flexibilné riešenia sa stali prirodzenou súčasťou správy budovy. V situáciách, keď nájomcovia potrebovali upraviť priestory alebo reagovať na zmeny vo fungovaní tímov, sme hľadali riešenia, ktoré im umožnili zostať v budove,“ vysvetľuje Katarína Cihová, Leasing Director WOOD Real Estate.
Súčasťou stratégie bolo aj zavedenie konceptu FlexiSpace, ktorý priniesol flexibilné kancelárske jednotky pre menšie a rastúce firmy. Postupne sa rozšíril na tri podlažia a pomohol rozšíriť spektrum nájomcov.
S rastúcou obsadenosťou sa rozširovala aj ponuka služieb. Do budovy pribudli gastro prevádzky, fitness centrum či fyzioterapia, čím vzniklo plnohodnotné pracovné prostredie. Výsledkom bola stabilná obsadenosť na úrovni približne 90 %.
Aktívna správa ako predpoklad úspešného exitu
WOOD & Company zároveň vnímala budovu v kontexte rozvoja lokality Mlynské Nivy a aktívne pracovala aj s jej budúcim potenciálom.
Po niekoľkých rokoch aktívnej správy sa BBC1 stala atraktívnym investičným aktívom pre nového vlastníka. „Predaj BBC1 je ukážkou toho, ako môže systematický asset management zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti a vytvoriť priestor na úspešný exit,“ uvádza Martin Šmigura, Local Partner WOOD & Company.
„WOOD & Company Office podfond plní v portfóliách kvalifikovaných investorov úlohu stabilnej, dlhodobo udržateľnej investičnej kotvy. Kombinácia kvalitnej akvizície, aktívnej správy a správne načasovaného exitu predstavuje overený model, ktorý umožňuje dosahovať stabilné výnosy aj v meniacom sa trhovom prostredí,“ dopĺňa Martin Šmigura.
Kľúčom tohto prístupu je schopnosť identifikovať potenciál aktíva už pri jeho akvizícii a následne ho systematicky rozvíjať. Ide o kontinuálny proces, v ktorom sa kombinuje práca s nájomcami, optimalizácia prevádzky a zvyšovanie kvality prostredia, čo sa postupne premieta do rastu hodnoty celej nehnuteľnosti.
Stabilná výkonnosť pre investorov
WOOD & Company Office podfond je fond pre kvalifikovaných investorov, ktorý od roku 2017 investuje do kancelárskych budov v Prahe, Bratislave a Varšave. Jeho stratégia stojí na výbere kvalitných aktív, aktívnej správe a diverzifikácii portfólia.
Podfond má v eurovej triede nastavený cielený výnos na úrovni 6 až 8 % ročne, pričom od svojho založenia dosahuje priemerný anualizovaný výnos 9,88 %. Za posledných 12 mesiacov priniesol investorom výnos 7,35 %.
Pozitívne zhodnotenie si podfond udržal aj v náročných obdobiach vrátane pandémie COVID-19, čo potvrdzuje schopnosť systematicky riadiť aktíva aj pri výkyvoch trhu.
Práve aktívna správa a systematické zvyšovanie hodnoty nehnuteľností predstavujú kľúčový faktor, ktorý sa premieta do stabilného a dlhodobého výnosu pre investorov.
Viac informácií nájdete na stránke wood.sk. S investovaním sa spája riziko, obráťte sa preto na odborníkov. Minulé výnosy nie sú zárukou tých budúcich.