Қайталама нарықта пәтерлер арзандады: кездейсоқтық па, әлде тренд пе?

Ұлттық статистика бюросы (ҰСБ) деректері бойынша өткен айда Қазақстанда екінші нарықтағы тұрғын үй құны төмендей бастады. Мұндай жағдай өте сирек кездеседі. TengriHome сарапшылары бұның себебін түсіндіріп, арзандау ұзақ мерзімді трендке айнала ма деген сұраққа болжам жасады.
Қайталама нарық қайда арзандады және оның себебі неде?
Жалпы алғанда, ел бойынша қайталама нарықтағы баспана 1,5 пайызға қолжетімді бола түсті. Қазір бұл сегменттегі бір шаршы метрдің орташа құны ҰСБ мәліметінше 624 495 теңге болады.
Айтарлықтай төмендеу жағдайы Қонаев қаласында байқалған – 4,7 пайыз (нәтижесінде шаршы метр бағасы 446 993 теңгеге дейін түсті). Алматыда мұндай пәтерлердің құны 2,6 пайызға азайды, мұнда наурызда бір шаршы метр орта есеппен 732 537 теңгеден сатылды. Астанада арзандау аса байқалмайды – 0,9 пайыз шамасында, бірақ елордалық қайталама нарықтың нақты цифрлары алматылық көрсеткішпен теңесіп қалды – 731 948 теңге.
Жоғары санатты риелтор Александр Бикетов қайталама нарықтағы өзгерістерді былай түсіндіреді:

"Бағаның төмендеуі, ең алдымен, сұраныстың азаюымен байланысты, бұл наурыздағы маусымдық құбылыс (жұмыс күндерінің саны ақпанға қарағанда да аз). Екінші фактор – қайталама нарықтағы ипотеканың қысқаруы. Қазір оны тек бес банк береді және мөлшерлемелері өте жоғары. Сондықтан сатушылар сұраныстың төмендегенін көріп, тезірек сату үшін бағаны түзетуге дайын", - дейді ол.

Айта кетейік, ҰСБ деректері бойынша, қазір қайталама нарықтағы ең арзан баспана Қызылордада – мұнда шаршы метрі үшін орта есеппен 346 566 теңге сұрайды. Бұл наурызда бағаның тіпті бір пайызға сәл қымбаттағанына қарамастан осындай. Сондай-ақ Өскемен мен Семейде де қайталама нарықтағы пәтерлер бағасы шамалы өскен.
Мұндай баспана құны бойынша әзірге Алматы көш бастап тұр, жоғарыда аталған көрсеткіш – 732 537 теңге.
Жаңа баспана бағасы не болып жатыр?
Ел бойынша наурыздағы бағаның ақпандағы көрсеткіштерге қатысты жалпы өсімі бір пайыз шамасында болды. Ай қорытындысы бойынша бір шаршы метрдің орташа құны 612 315 теңге болған.
Астанада 2,2 пайыз деңгейінде өсім тіркеліп, құны 731 990 теңге болды. Осылайша, елордалық бастапқы нарық наурыз айында елдегі ең қымбат баспана болды. Жалпы фонда Ақтаудағы бастапқы нарық бағасы едәуір көтерілген – 1,5 пайызға. Наурызда Маңғыстау облысының әкімшілік орталығында "шаршы метр" орта есеппен 465 238 теңгеден сатылды. Ал Алматыда бастапқы нарықтағы өсім статистикалық қателік шегінде ғана болды деуге болады – 0,4 пайыз. Наурызда оңтүстік астанада баспана орта есеппен шаршы метріне 722 400 теңгеден саудаланды.
Қазіргі уақытта ең қолайлы жаңа құрылыстар Оралда сатылып жатыр: наурыздағы құны – шаршы метріне 326 259 теңге.
Естеріңізге сала кетейік, бұл сегменттегі ең қымбат баға қазір Астанада – 731 990 теңге.
Жылжымайтын мүлік бағасы: алда не күтеді?
Қаржыгер Сұлтан Елемесовтің пікірінше, қазіргі жылжымайтын мүлік нарығын "Аққу, шортан һәм шаян" мысалымен салыстыруға болады. Бір жағынан, қазір құрылыс салушылар үшін ҚҚС бойынша жеңілдіктер жойылды, Құрылыс кодексіне өзгерістер енді, девелоперлер үшін ойын ережесі қатаңдатылды, дейді ол. Демек, жобаларды жүзеге асыру қиындап, қымбаттай түседі. Барлығы осыған байланысты баға өсуі керек деп күтеді. Бірақ біз халықтың сатып алу қабілетінің төмендегенін де көріп отырмыз. Ал бұл бағаның өсуін тежеуі тиіс.

"Қазіргі жағдайда бағаның көтерілуі маған қисынсыз көрінеді, сондықтан мен жасырын жеңілдіктер мен акциялар пайда болады деп күтемін. Қазір девелоперлердің бірі сатып алу құқығымен жалға беру өнімдерін әзірлеп, сондай-ақ финтех-индустрия саласындағы ірі компаниямен бірлесіп тұрғын үй-құрылыс ипотекасын іске қосып жатқаны тегін емес", - дейді Сұлтан Елемесов.

Екінші жағынан, оның айтуынша, тұтынушылар үшін несие алу шарттары жалпы алғанда бұрынғыдай оңай емес, сондықтан сатып алу қабілеті төмен. Бұл баспана бағасының төмендеуіне ықпал етуі мүмкін. Бірақ спикердің пікірінше, нарықта күрт құлдырау болмайды, өйткені елде жеңілдетілген ипотека түріндегі мемлекеттік қолдау мен БЖЗҚ-дағы зейнетақы артығын пайдалану мүмкіндігі бар.

"Бірақ Таяу Шығыстағы жағдайға байланысты әлемдік қаржының нашарлауы бүкіл әлемде мөлшерлемелердің өсуіне әкелуі мүмкін деген тәуекел бар. Бұл Қазақстанның мемлекеттік қарызының тартымдылығын төмендетеді, соның есебінен қаржылық саясаттың басымдығы маңыздырақ шығындарға бағытталып, тұрғын үй нарығын мемлекеттік қолдау көлемі азаяды. Мысалы, тұрғын үй жағдайын жақсарту мақсатында БЖЗҚ қаражатын пайдалану шарттары қатаңдатылуы мүмкін. Қысқаша айтқанда: нарықтың күрт құлдырауына да, өсуіне де себеп көріп тұрған жоқпын. Яғни, аса жақсы ештеңе болып жатқан жоқ, бірақ сұмдық жаман жағдай да жоқ", - деп болжайды Елемесов.

Елемесовтің айтуынша, соған қарамастан біздің тұрғын үй нарығымыздың тартымдылығы азаюы мүмкін, одан девелоперлердің бір бөлігі де, алыпсатарлар мен инвесторлар да кете бастайды. Бұл ертең болмаса да, жақын болашақта бағаны біразтөмендетеді.