Riprende a correre il mercato immobiliare a Trieste, ma resta l’incognita caro mutui

TRIESTE Inflazione e caro mutui cominciano a far sentire i propri effetti sul mercato immobiliare di Trieste (e provincia) dove il comparto continua ad essere caratterizzato da un certo dinamismo. Infatti mentre l’anno scorso i prezzi sono cresciuti, negli ultimi tre mesi si è ravvisata una contrazione: pesano le decisioni della Bce (Banca centrale europea) che, aumentando il costo del denaro, hanno fatto lievitare la rata dei prestiti bancari, con effetto sui nuovi e anche su quelli già accesi a tasso variabile.

Il trend ha mostrato, fino a fine 2022, tempi medi di compravendita più brevi. Segnali positivi anche sul versante della domanda di case e dello stock di appartamenti invenduti: siamo intorno al 10 per cento, ovviamente preceduto da segno opposto. In crescita la richiesta di abitazioni, in flessione il parco di case disponibili sul mercato.

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La differenza tra zone

Non va dimenticato che si parla sempre di dati medi stimati, con volatilità elevata da zona a zona: a Trieste, ad esempio, il “prezzo medio” è di circa 2mila euro al metro quadrato, con punte più elevate per Gretta, Barcola, Rive e Borgo Teresiano (in ripresa) e più basse per i quartieri meno pregiati e più lontani dal centro. Un discorso a parte merita la provincia che, inaspettatamente, spunta prezzi mediamente più alti (circa 2.850): nei dintorni di Trieste, però, prezzi e domanda hanno registrato entrambi una flessione negli ultimi 12 mesi (rispettivamente del 7 e del 42 per cento).

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Sulle differenze di prezzo pesano lo stato di conservazione e manutenzione degli immobili. Importante anche la posizione (la vista mare è un evidente valore aggiunto); la disponibilità di un box o posto auto, il cui boom nei prezzi raggiunge addirittura i centomila euro. Senza dimenticare, dopo le recenti dichiarazioni della Ue sul tema, il valore della classe energetica degli immobili.

L’impatto del turismo

Sul mercato giuliano ha impattato positivamente anche la riapertura del turismo post Covid -19: è tornata la clientela straniera, austriaci in testa che tornano a vedere Trieste come il “loro” mare.

Questi, in estrema sintesi, gli elementi chiave che emergono da un rapporto di Aspesi Triveneto in collaborazione con Intesa Sanpaolo Casa e Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia.

Vediamo qualche dato in dettaglio, su Trieste e, più in generale, sul mercato immobiliare del Triveneto, dove Trento è la città più cara con il mattone che sfiora i 3mila euro al metro quadrato, mentre Padova si attesta, a braccetto con Trieste a 2mila (l’avviso ai naviganti è sempre lo stesso, nel senso chi si tratta di quotazioni medie).

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L’accessibilità

Interessante l’analisi di Immobiliare.it Insights sulla accessibilità, vale a dire la percentuale di alloggi sul mercato che un single e una coppia possono permettersi, incrociando i redditi medi dichiarati dai cittadini della zona e i mutui disponibili, che non impattano quindi più del 30% dello stipendio.

Se in Veneto per un single siamo sotto il 20% e per una coppia poco sopra il 50% (dati in peggioramento), Trieste, con Padova, si conferma la più accessibile: solo il 25% di affordability per i single, ma ben il 66% di accessibilità per le coppie.

La clientela estera

Una curiosità, infine, sulla clientela estera che ha una provenienza poliedrica. In particolare c’è da segnalare la domanda balcanica (specie serba) che si distingue per la propensione alla ristrutturazione fai da te in un mercato non florido per gli immobili da ristrutturare, nonostante i prezzi del nuovo siano alti.

Per Gualtiero Tamburini, senior advisor Nomisma «il contributo che costruzioni e immobiliare portano all’economia locale (fra costruzioni e servizi immobiliari, circa il 30% del Pil) anche sull’onda delle attività concepite dal Pnrr e dai diversi bonus edilizi è particolarmente consistente ed è testimoniato, fra l’altro dai più di 300 mila addetti (quasi il 20% dell’occupazione settoriale a livello nazionale) che l’industria delle costruzioni conta attualmente nel Nord Est».