Más tensión para el alquiler: 40.000 viviendas de fondos desaparecerán del mercado en los próximos tres años
Decenas de miles de viviendas ahora en alquiler serán enviadas "al desguace" en un plazo de entre tres y cinco años, dejando aún más famélico un mercado incapaz de atender a la fuerte demanda existente. Concretamente, 40.000 viviendas propiedad de fondos de inversión como Blackstone, Patrizia o Ares serán vendidas y dejarán de engrosar el ya magro mercado de arrendamientos español.
El motivo que llevará a que estos inmuebles salgan del mercado de alquiler es que a sus propietarios les ha llegado el momento de desinvertir como les ocurre a todos los fondos que tienen un límite temporal para hacerlo, según explican fuentes del sector.
Para hacerlo de forma rápida, lo que harán estos fondos será traspasar estas carteras de viviendas a otros fondos que, a su vez, las venderán por unidades en lugar de en bloque porque, de esa forma, obtienen una mayor rentabilidad. Este proceso, aunque tedioso, no resulta demasiado complicado para este segundo tipo de compañías, que tienen primero de esperar a que venzan los contratos de alquiler que hay en vigor para recuperar por completo las viviendas y, después, someter a ciertas operaciones de mantenimiento a estos inmuebles. También deben atender a procedimientos administrativos que les permitan comercializar estas casas de forma individual.
Proceder de este modo reporta a estos fondos rentabilidades por vivienda que pueden ser hasta un 30% superiores a las que conseguirían si se deprendieran de ellas en bloque, añaden desde el sector.
La salida de estas 40.000 viviendas no es precisamente una buena noticia para un mercado como el del alquiler que está ya fuertemente tensionado. Diversos estudios aseguran que medidas como la Ley de Vivienda han llevado a que la oferta se haya reducido de forma notable. Según datos de idealista/data, la "proptech" de idealista, entre marzo de 2020 y enero de 2025, el stock se ha hundido un 58,1% en Barcelona, un 47,4% en Sevilla y un 46,7% en Madrid, frente al 31,4% de Valencia.
El Observatorio del Alquiler, organismo impulsado por Fundación Alquiler Seguro junto a investigadores de la Universidad Rey Juan Carlos (URJC) y la Universidad Complutense de Madrid (UCM), también asegura que la oferta de alquiler habitual se ha reducido en los últimos años y que lo seguirá haciendo en los próximos. Según su último barómetro, el año pasado se comercializaron 33.400 inmuebles menos que en 2024.
Frente a esta contracción de la oferta, la demanda sigue fuerte impulsada por la imposibilidad de muchos colectivos de acceder a una vivienda en propiedad, lo que está tensionando hasta el extremo al mercado. Según el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro, en Barcelona, cada vivienda que salió al alquiler residencial tenía 462 interesados en diez días, la cifra más alta hasta ahora. En el conjunto de España, esta cifra alcanzó los 135 interesados.
Idealista también asegura respecto a los que buscan vivienda en alquiler que la demanda relativa en Barcelona creció un 444% entre 2020 y enero de 2025, por delante del 388% de Sevilla o el 300% de Valencia. En Madrid, donde más anuncios de alquiler hay en el mercado de toda España, la demanda se disparó un 290%.
La combinación de fuerte oferta y escasa demanda ha llevado a los precios a subir de forma descontrolada en los últimos años. Aunque, como algunos analistas sugieren también con el mercado de compraventa, puede que las rentas estén empezando a tocar techo. En Madrid, los precios cerraron 2025 en los 21,69 euros el metro cuadrado, lo que supuso un recorte del 0,5%. Como explica María Matos, portavoz y jefa de Estudios de Fotocasa, en la capital "empezamos a detectar señales incipientes de desaceleración del alquiler. Es un hito que sugiere que, tras tres años consecutivos de récords históricos, la capital, uno de los mercados más tensionados, ha tocado techo, aunque todavía no significa una corrección generalizada", añade.
En el otro gran mercado, Barcelona, los precios siguen al alza a pesar de la intervención del mercado. Fotocasa asegura que el año pasado se incrementaron un 2,9%, mientras que el Institut Català del Sòl (Incasol) asegura que el precio medio en el tercer trimestre de 2025 alcanzó los 1.153 euros, un 1,5% más que en el segundo trimestre. Para el Ayuntamiento de Barcelona, se trata de una buena noticia, pues crece por debajo de la media del 2,5% del resto de Cataluña. Pero para los expertos, no lo es porque, según explican, lo está haciendo a costa de una reducción de este mercado, en el que se firman menos contratos y del que sólo se benefician los que ya están dentro.