La legislación inmobiliaria o el que la sigue la consigue: ¿Hasta cuándo tanto error?

Acabamos el 2025 con la prórroga de la suspensión de los desahucios argumentando el Gobierno la misma justificación que en los anteriores Real Decreto-Leyes, los problemas con el COVID-19 y/o con la guerra de Ucrania. Tengo claro que estas prórrogas han dado paso a un problema muy evidente en el mercado inmobiliario, provocado por el Gobierno y por el legislador con la esta normativa totalmente politizada. Hay una grave crisis en el mercado y se debe a la catastrófica política de vivienda. El Real Decreto- Ley 16/2025, de 23 de diciembre publicado en el BOE al día siguiente afirmaba en su exposición de motivos que deben aprobar medidas para mitigar los efectos de la guerra de Ucrania en España y cuando hace referencia a la vivienda dice que prorrogan las medidas que se adoptaron con el Covid-19 y todo ello utilizando esta medida porque textualmente consideran que se requiere una acción normativa más rápida que el trámite normal, es decir, el del Parlamento. Sin embargo, la semana pasada el Congreso de los Diputados no lo convalidó por lo que quedó sin efecto y ¿Qué ha hecho el Gobierno? Pues seguir con lo suyo y ha vuelto a aprobar un Real Decreto-Ley 2/2026, de 3 de febrero, publicado en el BOE el día 4 que reproduce casi en su exactitud el anterior en lo relativo a la suspensión de los desahucios pero con dos peculiaridades o diferencias fundamentales: que no se acordara la suspensión el procedimiento si el propietario tiene 2 o menos viviendas y que los procedimientos que estaban suspendidos el 27 de enero de 2026 seguirán suspendidos hasta el 31 de diciembre sin necesidad de solicitarlo. Es sorprendente que sigan haciendo referencia al Covid-19 o la guerra de Ucrania, al igual que si el Congreso lo derogó (evidentemente por lo que supone para el mercado inmobiliario sino por sus guerras particulares) y vuelven a la carga en menos de una semana. Sinceramente, a mí me parece que nos están tomando el pelo. Pero vamos con esas dos peculiaridades, que el propietario tenga dos o menos viviendas y que ya no se debe solicitar si el 27 de enero de 2026 estaba suspendido. Sobre las propiedades del arrendador, dice la exposición de motivos que introducen «como novedad y en atención a la posible situación de vulnerabilidad a crear en los arrendadores, que esta suspensión de los lanzamientos no se aplicará a aquellos arrendadores que sean propietarios de dos o menos viviendas». Es de aplaudir que tras casi 6 años perjudicando gravemente a los propietarios y al mercado se den cuenta que a lo mejor también hay que tenerlos en cuenta, pero, claro, para que hacerlo bien si lo podemos hacer mal. Concretan 2 viviendas y todos nos preguntamos ¿porque ese número y no el que delimita a los grandes tenedores, 5 en las zonas de mercado tensionadas o 10? Otra cuestión que se me suscita es ¿Porque establecen que es la alegación que tienen que hacer cuando el arrendatario pida la suspensión? ¿Porque no se aplica de inicio? ¿Se aplicará a los nuevos procedimientos o a los que ya estén suspendidos? Porque es contradictorio con lo que establece esa Disposición transitoria primera que dispone que los procedimientos que ya se encontraban suspendidos en fecha 27 de enero de 2026 se les aplicará la suspensión sin necesidad de solicitarlo. Recordemos que el incidente lo inicia el arrendatario y si ya se acordó en su día según la disposición no cabe iniciarlo de nuevo y por ello el arrendador no podrá alegar esta circunstancia. Y ¿porque se debe iniciar? Recordemos el retraso que llevan los procedimientos judiciales, por la falta de medios que tienen y por la nueva reforma procesal, por lo que establecerlo así lleva a que esa solicitud implique muchos meses de paralización y, por ende de impago de renta. No es muy difícil ver que el Gobierno sigue con la política de pegar una patada para adelante. No busca solucionar la crisis habitacional y que cada vez se va incrementando. Y la pregunta es obvia, ¿Tan difícil es verlo? ¿Es imposible encontrar una solución? Si analizamos la realidad, los números son claros, la situación cada vez es más compleja y la Administracion no cumple, no da una solución, se limita a poner trabas y obligaciones a los propietarios. Estamos ante un problema que afecta a inquilinos y propietarios y se ha convertido, con diferencia, en el mayor problema según las encuestas del CIS. Pese a que algún partido político ha llegado a decir que el problema es que hay un exceso de vivienda, la realidad es otra y muy diferente. Es necesaria una inversión en vivienda por parte de la Administración al objeto de que las familias vulnerables, los jóvenes y las personas con pocos recursos puedan acceder a una vivienda. Pero, en mi humilde opinión no es algo que deban resolver los promotores ni mucho menos los particulares que tienen más de una propiedad, es una cuestión estatal. Este sin sentido lleva a que vivamos actualmente con una inseguridad jurídica que provoca el efecto contrario al que pretenden, un mercado cada vez más tensionado y con menos oferta. El problema es que quien aprueba esa norma es el primer incumplidor porque en cada prórroga han mantenido que la Administración debe ofrecer una solución habitacional antes de que finalice la prórroga y así poder levantar la suspensión. ¿Lo han hecho en algún procedimiento? Yo no conozco ninguno. ¿Hasta cuándo tanto error? Es hora de que enfoquen el mercado con verdaderas soluciones y si no saben cómo hacerlo que pregunten a los agentes que intervienen en el mercado y ya verán cómo se sorprenden de los resultados. Arantxa Goenaga es socia de AF Legis