Retalhuleu, de postal turística a mercado de vivienda

Retalhuleu dejó de ser un “destino de fin de semana” y empezó a comportarse como mercado de vivienda. La señal más clara está en quién invierte: la mayor parte llega desde EE. UU., seguida por desarrolladores de Quetzaltenango. Con licencias al alza y nueva oferta, el suroccidente da un nuevo orden al mapa inmobiliario fuera de la capital.

Por qué importa. Retalhuleu se volvió un imán para vivienda horizontal y vertical por una combinación poco común: capital de EE. UU. y demanda regional desde Quetzaltenango. Esa mezcla acelera proyectos y sube el apetito por tierra.

• El dato rompe una intuición local: cerca del 60 % de los inversionistas inmobiliarios vienen de capital estadounidense, según William Osorio, gerente general de Inmobiliaria Génesis, desarrolladora con proyectos en el departamento.

• Después aparece Quetzaltenango, con una participación estimada entre el 20 % y un 30 % del mercado residencial/condominios. Es inversión “alterna” por clima y cercanía: casa de descanso o una propiedad para renta corta (Airbnb).

• “La principal fuente de las inversiones es de los EE. UU.”, dice Osorio, quien afirma que las demás inversiones se generan desde la localidad u otros departamentos aledaños.

Datos clave. El empuje no es solo percepción: los permisos de construcción están marcando una aceleración fuera del área metropolitana. En 2025 se autorizaron 5271 licencias en todo el país; el 71 % (3745) fueron para desarrollo inmobiliario.

• Entre 2023 y 2025, Retalhuleu registró más de 53 900 licencias, muy cerca de Quetzaltenango (53.8K). Suchitepéquez quedó en 26 760 y la Ciudad de Guatemala en 17 390, según datos de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC).

• Andrew Trejo, coordinador de análisis económico de la CGC, añade una clave: no es solo demografía, es retorno. En estos departamentos, la vivienda construida se vende; el inventario no se queda acumulado.

• Cada mercado es distinto: Quetzaltenango empieza a subir en densidad por escasez de suelo bien ubicado; Retalhuleu y Suchitepéquez se expanden hacia la periferia, guiados por el precio de los terrenos.

Punto de fricción. Más licencias no equivalen a mejores condiciones. A pesar del desarrollo, Retalhuleu carga limitaciones que pueden convertir un auge privado en costos públicos, si no se ordena el suelo.

• “Sin un POT (Plan de Ordenamiento Territorial) el municipio —cabecera municipal— crecerá desordenadamente”, advierte Osorio, quien asegura que la comuna opera sin uno. En su lugar, los desarrolladores trazan el orden.

• Agua y saneamiento son el candado estructural. Trejo insiste en que no deberían aprobarse proyectos habitacionales sin planes de infraestructura básica: sin servicios, la plusvalía se vuelve conflicto.

• El crecimiento exige movilidad y corredores: si todo el tráfico atraviesa cabeceras, colapsan. Proyectos que desvían carga —como Xochi, Corredor de las Flores— importan por su efecto logístico.

Balance. Retalhuleu captando moneda extranjera y capital nacional al mismo tiempo, con el turismo como telón de fondo. La oportunidad existe, pero sin reglas e infraestructura, el auge puede inflar precios y degradar calidad urbana.

• La Base Aérea del Sur —conocida como “aeropuerto de Retalhuleu”— aparece como catalizador potencial: si se concreta con mejoras clave, sube conectividad y valor, especialmente para flujos turísticos cuyo destino final es el IRTRA.

• Xocomil y el ecosistema turístico siguen siendo un diferenciador real. “Todo eso, más los desarrollos urbanísticos, han llamado la atención de empresas como nosotros, que somos de Quetzaltenango”, resume Osorio.