Τέλος στα αυθαίρετα; Η Τράπεζα Γης φέρνει λύση για την κατηγορία 5
Σε τετράμηνη πιλοτική λειτουργία τέθηκε από τις 16 Μαρτίου 2026 η Ψηφιακή Τράπεζα Γης. Επί της ουσίας, πρόκειται για το πρώτο βήμα, προκειμένου να ενεργοποιηθεί η διαδικασία της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.
Ειδικότερα, όλο αυτό το διάστημα θα καταχωρίζονται στην Ψηφιακή Τράπεζα τίτλοι Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης που βρίσκονται σε ισχύ, διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης προς μεταφορά και έχουν εκδοθεί βάσει τριών τελευταίων νόμων (ν. 880/1079, ν. 2300/1995 και ν. 30442002).
Για όσους δεν το γνωρίζουν, οι τίτλοι Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) αντιστοιχούν σε δομήσιμα τετραγωνικά μέτρα τα οποία δεν επιτρέπεται να χτιστούν σε ένα ακίνητο εξαιτίας διατήρησης, ρυμοτομίας ή προστασίας. Ετσι, αντί για αποζημίωση, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει τίτλο, ώστε να πουλήσει τον συντελεστή για χρήση σε άλλη περιοχή (ακίνητο υποδοχής). Οι τίτλοι μεταφέρονται (πωλούνται) σε ιδιοκτήτες άλλων ακινήτων, όπου επιτρέπεται η αύξηση της δόμησης μέσω της πλατφόρμας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.
Πρακτικά η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και η ενεργοποίηση της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης προμηνύει τη δυνατότητα – υπό προϋποθέσεις – της τακτοποίησης των αυθαιρέτων με μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις (αυτά δηλαδή που ανήκουν στη λεγόμενη «κατηγορία 5»).
Βασική προϋπόθεση για την οριστική λύση του θέματος είναι να έχουν καθοριστεί οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), είτε με αυτοτελή μελέτη, είτε μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού (με την ολοκλήρωση των Τοπικών και των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων).
Για την αποσαφήνιση του θολού – έως τώρα – τοπίου, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+3 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες για την Ψηφιακή Τράπεζα Γης, αλλά και το πώς θα μπορούσε να δώσει λύση στο πρόβλημα της τακτοποίησης των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5.
1η) Πώς γίνεται η διαδικασία καταχώρισης τίτλων μεταφοράς;
Η διαδικασία καταχώρισης τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr, με τη συμμετοχή εξουσιοδοτημένων μηχανικών, και με την ηλεκτρονική επιβεβαίωση αλλά και συγκατάθεση των ιδιοκτητών ή νόμιμων εκπροσώπων τους.
Η σχετική πλατφόρμα διασυνδέεται, μέσω του Κέντρου Διαλειτουργικότητας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης και ΤΝ, με βασικά πληροφοριακά συστήματα της Δημόσιας Διοίκησης, όπως το φορολογικό μητρώο της ΑΑΔΕ, το Κτηματολόγιο, το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (emep.gov.gr) και το ΓΕΜΗ, διασφαλίζοντας έτσι τη διαλειτουργικότητα των δεδομένων και την αξιοπιστία της διαδικασίας.
2η) Τι είναι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης;
Η Ψηφιακή Τράπεζας Γης διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης. Με απλά λόγια: είναι μια ηλεκτρονική «αγορά» δικαιωμάτων δόμησης. Ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων εισφέρουν συντελεστή δόμησης και κάποιοι άλλοι αγοράζουν τους τίτλους.
3η) Γιατί είναι απαραίτητη η λειτουργία αυτής της πλατφόρμας;
Κάποιοι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να χτίσουν στο ακίνητό τους για διάφορους πολεοδομικούς λόγους (π.χ. γιατί είναι διατηρητέο, βρίσκεται σε αρχαιολογική ζώνη, σε προστατευόμενη περιοχή ή είναι δεσμευμένο για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου).
Αυτοί αποζημιώνονται για το ακίνητο, όμως έχουν και ένα «δικαίωμα δόμησης» που χάνεται. Αυτό το δικαίωμα μετατρέπεται σε «τίτλο» (σαν κουπόνι) και μπορεί να πουληθεί σε κάποιον άλλον ιδιοκτήτη που έκτισε περισσότερο αλλού. Αυτή η ψηφιακή πλατφόρμα λοιπόν που τέθηκε σε πιλοτική λειτουργία δίνει τη δυνατότητα η όλη διαδικασία της αγοράς – πώλησης να γίνεται πλέον online, χωρίς γραφειοκρατία και με διαφάνεια.
4) Μερικά παραδείγματα
(Α): Πωλητής με διατηρητέο κτίριο
Ενας ιδιοκτήτης έχει ένα παλιό σπίτι στο κέντρο της πόλης, 200 τετραγωνικών μέτρων, που έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο. Με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα δεν μπορεί να το γκρεμίσει και να κτίσει μια πολυκατοικία 800 τετραγωνικών μέτρων που επιτρέπεται στην περιοχή. Πρακτικά λοιπόν χάνει τα 600 τετραγωνικά μέτρα.
Τίθεται έτσι το ερώτημα: τι γίνεται με την Τράπεζα Γης; Αντί να χάσει τα προαναφερόμενα τετραγωνικά, του δίνεται ένας τίτλος δόμησης (ψηφιακά) για τα 600 τ.μ., τον οποίο δηλώνει στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και μπορεί να τον πουλήσει. Δηλαδή, παίρνει χρήματα για κάτι που αλλιώς θα χανόταν.
(Β): Αγοραστής με αυθαίρετο κατηγορίας 5 (δηλαδή με πολύ μεγάλες παραβάσεις)
Ενας ιδιοκτήτης έχει ακίνητο το οποίο έκτισε με οικοδομική άδεια. Το νόμιμο κτίσμα είναι 100 τετραγωνικά μέτρα, αλλά αυτός έκτισε ένα κτίριο 180 τετραγωνικών μέτρων. Εκανε δηλαδή υπέρβαση 80 τετραγωνικών μέτρων. Πρόκειται για μεγάλη υπέρβαση που ανήκει στη λεγόμενη κατηγορία 5.
Τι μπορεί να κάνει εδώ, μέσω της Τράπεζα Γης; Καταρχάς μπορεί να μπει στην πλατφόρμα και θα βρει διαθέσιμους τίτλους δόμησης (για παράδειγμα, από διατηρητέα, δεσμευμένα οικόπεδα κ.λπ.) και στη συνέχεια να αγοράσει 80 τετραγωνικά μέτρα συντελεστή δόμησης.
Με τον τρόπο αυτόν, τα «80 τ.μ.» που αγόρασε, προστίθενται στο νόμιμο δικαίωμα του οικοπέδου του, και πλέον η επιτρεπόμενη δόμηση γίνεται 100 + 80 = 180 τετραγωνικά μέτρα. Αρα το ακίνητο γίνεται πολεοδομικά νόμιμο (υπό προϋποθέσεις).
5η) Και ποιες είναι αυτές οι προϋποθέσεις;
Το ακίνητο πρέπει να είναι σε περιοχή όπου επιτρέπεται Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης και να μην είναι σε δάσος, αιγιαλό και ρέμα.
6η) Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να μπουν στην πλατφόρμα και να εισφέρουν;
- Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων με τίτλους συντελεστή (άχρηστους σήμερα, λόγω απόφασης του ΣτΕ). Ο διαθέσιμος συντελεστής υπολογίζεται σε 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα.
- Οι ιδιοκτήτες άλλων διατηρητέων που δεν διαθέτουν τίτλους. Η εκτίμηση που υπάρχει είναι ότι σήμερα μόλις ένας στους δέκα ιδιοκτήτες έχει τίτλο συντελεστή.
- Οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων κοινόχρηστων χώρων που πρέπει να αποζημιωθούν αλλά δεν υπάρχουν στον κρατικό μηχανισμό οι απαιτούμενοι πόροι.
7η) Τι άλλο περιλαμβάνει η προαναφερόμενη λίστα;
Περιλαμβάνει:
- Πρώην στρατόπεδα, παλαιά κτίρια του Δημοσίου που είναι προς απόσυρση, δημόσιες εκτάσεις και παλαιές υποδομές που μένουν αχρησιμοποίητες για λόγους ανάσχεσης της δομής.
- Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το κράτος.
8η) Ποια είναι η διαδικασία που θα ακολουθείται για την εξαγορά;
Είναι η εξής: για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος Μεταφοράς (υπερβάλλοντος) Συντελεστή Δόμησης. Ο τίτλος κατοχυρώνεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αποκτά αξία βάσει της τιμής ζώνης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει.
Στη συνέχεια, ο αγοραστής καταχωρίζει τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης για ακίνητο που βρίσκεται σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία.
9ηη) Πώς δημιουργείται η αξία;
Η αξία που χρηματοδοτεί τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας, αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης.
10η) Και πώς θα γίνεται η καταβολή της αποζημίωσης;
Ο ιδιοκτήτης που διατηρητέου αρχικά θα λαμβάνει το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που έχει. Και το υπόλοιπο 70% θα το παίρνει με την ολοκλήρωση – και πιστοποίηση – των εργασιών. Οι συναλλαγές με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης επιβαρύνονται με ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής. Τα χρήματα αυτά θα καταλήγουν στο Πράσινο Ταμείο για περιβαλλοντικές δράσεις.
11η) Πώς θα αγοράζεται ο Συντελεστής Δόμησης από τους ιδιοκτήτες «μεγάλων» αυθαιρέτων;
Η απάντηση στο ερώτημα αυτό δίνεται μέσα από το εξής παράδειγμα: έστω πως υπάρχει ένα αυθαίρετο κατηγορίας 5 που τακτοποιήθηκε και βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης στον Βόλο, 100 τετραγωνικών μέτρων με τιμή ζώνης 1.200 ευρώ. Η αγορά συντελεστή δόμησης υπολογίζεται σε 120.000 ευρώ.
Τι ακολουθεί; Από τα 120.000 ευρώ, το 5% θα πάει στο Πράσινο Ταμείο (6.000 ευρώ) για δράσεις αποκατάστασης του περιβάλλοντος. Ακολουθεί ο μειωτικός συντελεστής ή συμψηφισμός με ειδικό πρόστιμο (ΖΥΣ) και ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Υστερα από όλα αυτά, εκδίδεται η οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Αντίστοιχα από αυτά τα χρήματα, αποζημιώνεται ένας ιδιοκτήτης για παράδειγμα διατηρητέου για τα 100 τετραγωνικά μέτρα συντελεστή δόμησης που είχε εισφέρει στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, με το ποσό που αντιστοιχεί στη δική του τιμή ζώνης.
12η) Τι είναι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή;
Είναι συγκεκριμένες περιοχές/εκτάσεις (ΖΥΣ) μέσα στην πόλη όπου το κράτος λέει «εδώ επιτρέπεται να χτιστεί παραπάνω από το κανονικό», αλλά μόνο για όσους αγοράσουν δικαιώματα δόμησης από την Τράπεζα Γης.
13η) Και πώς συνδυάζονται με τα αυθαίρετα;
Σε περίπτωση αυθαιρέτου (κατηγορία 5) που κάποιοι ιδιοκτήτες έχουν ήδη χτίσει παραπάνω μπορεί να το νομιμοποιήσει αγοράζοντας μέσω αγοράς συντελεστή μόνο αν το ακίνητο βρίσκεται μέσα σε ΖΥΣ.