Φάκελος Ακίνητα – Στέγαση: Εκτός αγοράς μεγάλος αριθμός κατοικιών – 6 στους 10 ενοικιασστές δαπανούν το 40% του εισοδήματος
Μια αντιφατική εικόνα εμφανίζει σήμερα το στεγαστικό τοπίο στην Ελλάδα. Από τη μία πλευρά, η αγορά ακινήτων αναπτύσσεται, οι τιμές αυξάνονται, οι επενδύσεις ενισχύονται και η οικοδομική δραστηριότητα ανακάμπτει μετά την κατάρρευση που γνώρισε τα χρόνια της κρίσης.
Από την άλλη, η πρόσβαση σε προσιτή στέγη γίνεται ολοένα δυσκολότερη για σημαντικό τμήμα του πληθυσμού με τα ελληνικά νοικοκυριά να διαθέτουν κατά μέσο όρο το 35,5% του εισοδήματός τους για τη στέγαση, έναντι 19,2% στην Ευρωπαϊκή Ενωση. Στις πόλεις περίπου 1 στα 3 νοικοκυριά δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση όταν στην ύπαιθρο το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 27,7%. Παράλληλα, νέοι παράγοντες, όπως η ενεργειακή κρίση και το αυξημένο κόστος κατασκευών, καθιστούν την κατάσταση ακόμη πιο πιεστική.
Η νέα μελέτη της διαΝΕΟσις, η οποία πραγματοποιήθηκε σε συνεργασία με το ΙΟΒΕ με συντονιστή τον γενικό διευθυντή του και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Νίκο Βέττα, επιχειρεί να χαρτογραφήσει το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα προτείνοντας μέτρα και κατευθύνσεις πολιτικής.
Η διαδρομή προς τη σημερινή κατάσταση ξεκινά από την οικονομική κρίση. Η κατάρρευση της απασχόλησης και των εισοδημάτων μετά το 2008 οδήγησε σε απότομη πτώση των τιμών ακινήτων και σε δραστικό περιορισμό της στεγαστικής πίστης. Η οικοδομή συρρικνώθηκε, ενώ εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες βρέθηκαν εγκλωβισμένες σε καθεστώτα μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Οταν η οικονομία άρχισε να ανακάμπτει μετά το 2017, η προσφορά κατοικιών ήταν ήδη αποδυναμωμένη. Οπως επισημαίνεται στη μελέτη, η ανάκαμψη συνέπεσε με την ισχυρή άνοδο του τουρισμού και με την επιστροφή των ξένων επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Οι χαμηλές τιμές της περιόδου της κρίσης, σε συνδυασμό με προγράμματα όπως η «Χρυσή Βίζα» και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ενίσχυσαν τη ζήτηση, κυρίως στα αστικά κέντρα και σε τουριστικές περιοχές. Οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, τάση που δεν ανέκοψε ούτε η πανδημία.
Στην άλλη πλευρά της εξίσωσης, η προσφορά δεν μπόρεσε να ανταποκριθεί επαρκώς. Παρότι οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν τα τελευταία χρόνια, η ενεργειακή κρίση και το αυξημένο κόστος κατασκευών περιόρισαν την επίδραση αυτής της ανάκαμψης στις τιμές.
Παράλληλα, μεγάλος αριθμός κατοικιών παραμένει εκτός αγοράς. Πρόκειται για κενά σπίτια, ακίνητα σε καθεστώς πλειστηριασμού ή διαχείρισης από servicers, κατοικίες που δεν είναι άμεσα αξιοποιήσιμες.
Ποιοι πλήττονται
Σύμφωνα με τη μελέτη, η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν αφορά όλους το ίδιο. Οι ενοικιαστές βρίσκονται στη δυσμενέστερη θέση με έξι στους δέκα να δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση. Οι νέοι, τα μονοπρόσωπα και τα μονογονεϊκά νοικοκυριά πλήττονται δυσανάλογα, ενώ η ποιότητα της κατοικίας επιδεινώνεται, με αυξημένα φαινόμενα υπερπληρότητας. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο οικονομικό, αλλά και δημογραφικό και κοινωνικό, καθώς επηρεάζει αποφάσεις για εργασία, οικογένεια και κινητικότητα.
Η μελέτη αναδεικνύει μια σειρά από παράγοντες που επιδεινώνουν την κατάσταση όπως την εξωτερική ζήτηση, τις στρεβλώσεις στη χρηματοδότηση, το υψηλό ενεργειακό κόστος, τη δομή των νοικοκυριών, αλλά και το θεσμικό πλαίσιο. Ιδιαίτερη σημασία έχει η απουσία, για δεκαετίες, μιας συνεκτικής στεγαστικής πολιτικής. Το κλείσιμο του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012 άφησε ένα θεσμικό κενό, το οποίο σήμερα επιχειρείται να καλυφθεί εκ νέου.
Ενίσχυση κινήτρων
Η μελέτη αφού εξετάζει τις παρεμβάσεις και τα κίνητρα που ενεργοποιήθηκαν για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος (περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιδοτήσεις δανείων για νέους, επιδόματα στέγασης, φορολογικές ελαφρύνσεις για να ανοίξουν κλειστές κατοικίες) προτείνει:
Μεταρρυθμίσεις για τη συγκράτηση των υπερβολικών αυξήσεων στα ενοίκια, σε συνδυασμό, όμως, με αύξηση της προστασίας της ιδιοκτησίας από ασυνέπειες.
Καλύτερη οργάνωση των μέτρων ενίσχυσης των ενοικιαστών, όπως τα σχετικά επιδόματα και η επιστροφή ενοικίου.
Βελτιώσεις σε υφιστάμενα προγράμματα, όπως το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» με ανώτατο όριο μίσθωσης και ελάχιστη διάρκεια μισθώσεων, ενώ συμπληρωματικά θα μπορούσαν να χορηγούνται φοροελαφρύνσεις σε ιδιοκτήτες ή κατασκευαστές που προσφέρουν κατοικίες με μειωμένο ενοίκιο.
Επέκταση των περιορισμών που ισχύουν στη βραχυχρόνια μίσθωση και στη Χρυσή Βίζα, ανάλογα και με τις ανάγκες της κάθε γεωγραφικής περιοχής.
Περαιτέρω μέριμνα για τη φοιτητική στέγαση.
Ενίσχυση της τηλεργασίας.
Ξεκάθαρη θεσμοθέτηση ενός πλαισίου για τα ακίνητα σε καθεστώς πλειστηριασμού.
Μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις.
Διευκόλυνση της εξυγίανσης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανειακών χαρτοφυλακίων με ασφάλεια και διαφάνεια.
Ξεφουσκώνει το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» με τα νέα όρια
Τις 31.000 αγγίζουν οι πολίτες ξένων χωρών, κυρίως επενδυτές, που έχουν λάβει τη γνωστή ως «Χρυσή Βίζα» (Golden Visa) από την αρχή του προγράμματος, τον Απρίλιο του 2014, έως και τα τέλη του 2025. Ο προβληματισμός για το μέλλον του, ωστόσο, είναι πλέον εμφανής. «Η αύξηση των ορίων οδήγησε σε μεγάλο περιορισμό του αριθμού των αιτήσεων» αναφέρουν στα «ΝΕΑ» πηγές του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου.
Είναι ενδεικτικό το γεγονός ότι οι αρχικές χορηγήσεις έφτασαν στο υψηλότερο επίπεδο το 2023, όταν και ανήλθαν σε 7.851, καθώς εκείνη τη χρονιά προαναγγέλθηκαν οι αυξήσεις στα κατώτατα όρια επένδυσης για την απόκτηση άδειας διαμονής, οι οποίες εφαρμόστηκαν το 2024. Εκτοτε, έχουν μειωθεί σημαντικά και διαμορφώθηκαν στις 2.266 το 2025, στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2018. Η μείωση αυτή δείχνει πως ο κύκλος ζωής του προγράμματος σταδιακά οδεύει προς την ολοκλήρωσή του, αφήνοντας όμως πίσω του μια διαφορετική Ελλάδα.
Σημειώνεται πως στις αρχικές χορηγήσεις προστίθενται και οι ανανεώσεις, που υπολογίζονται σε 7.825 από το 2014 μέχρι σήμερα, αυξάνοντας τον συνολικό αριθμό σε 38.790. Αν υπολογιστεί δε ένα μέσο ποσό επένδυσης της τάξης των 350.000 ευρώ για κάθε «Χρυσή Βίζα», το πρόγραμμα έχει φέρει στη χώρα μας περισσότερα από 13,5 δισ. ευρώ σε 12 χρόνια. Ποσοστό, δηλαδή, που αντιστοιχεί περίπου στο 5% του ΑΕΠ. Σύμφωνα δε με τον πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής Λευτέρη Ποταμιάνο, ο «τζίρος» από τις αγοραπωλησίες που έγιναν σε αυτό το πλαίσιο την περίοδο 2016-24 υπολογίζεται γύρω στα 6 δισ. ευρώ.
Το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» δημιουργήθηκε από την κυβέρνηση Σαμαρά – Βενιζέλου με τον νόμο 4251/2014, με στόχο την προσέλκυση επενδύσεων από το εξωτερικό, σε μια εποχή που τα χρήματα έφευγαν από την Ελλάδα με ταχείς ρυθμούς, ενώ οι εισροές ήταν μηδαμινές. Αρχικά, θεσπίστηκε κατώτατο όριο επένδυσης 250.000 ευρώ σε ακίνητα για την απόκτηση άδειας διαμονής από ιδιώτες προερχόμενους εκτός Ευρώπης.
Το κατώτατο όριο έχει αυξηθεί σταδιακά στις 800.000 ευρώ σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, το κατώτατο όριο για αγορά ακινήτου είναι, από το 2024, στις 400.000 ευρώ. Επιπλέον, σύμφωνα με πρόσφατη υπουργική απόφαση, «Χρυσή Βίζα» χορηγείται και για ελάχιστη επένδυση 250.000 ευρώ για ακίνητα των οποίων η χρήση μετατρέπεται από εμπορική ή βιομηχανική σε οικιστική (ανεξαρτήτως τοποθεσίας), καθώς και για τις ανακαινίσεις διατηρητέων κτιρίων.
Ποιοι είναι οι «χρυσοί επενδυτές»
Στην Ελλάδα, οι περισσότερες χρυσές θεωρήσεις έχουν καταλήξει σε πολίτες από την Κίνα (16.955 αρχικές χορηγήσεις και 4.848 ανανεώσεις), ενώ ακολουθούν Τουρκία (3.936 χορηγήσεις και 514 ανανεώσεις) και Λίβανος (1.251 χορηγήσεις και 218 ανανεώσεις). Επονται το Ιράν, η Ρωσία, η Αίγυπτος, το Ισραήλ και η Βρετανία με 700-1.000 αρχικές χορηγήσεις. Περίπου 11.400 είναι οι αιτήσεις που εκκρεμούν (9.818 χορηγήσεις και 1.563 ανανεώσεις), ενώ αυτές που έχουν απορριφθεί είναι μόλις 455 (344 για αρχική χορήγηση και 111 ανανεώσεις).
Το προνόμιο αυτό δίνεται από το 2020 και για άυλες επενδύσεις, δηλαδή τοποθετήσεις σε μετοχές ελληνικών εταιρειών, εισηγμένων και μη ή ακόμα και σε τραπεζικές καταθέσεις. Ωστόσο, ο εν λόγω «κλάδος» δεν έχει προσελκύσει μεγάλο ενδιαφέρον, με τις χορηγήσεις αδειών διαμονής να υπολογίζονται σε μόλις 301, εκ των οποίων οι 117 σε Κινέζους.
Η «Χρυσή Βίζα» παρέχει στον επενδυτή άδεια διαμονής διάρκειας πέντε ετών, η οποία συνεπάγεται και ελεύθερη κίνηση εντός της ΕΕ. Η «εξίσωση» με τους Ευρωπαίους πολίτες σε ό,τι αφορά την ελεύθερη μετακίνηση έχει προκαλέσει αντιδράσεις ακόμα και από θεσμούς της Ένωσης.
Το 2022 η Κομισιόν κάλεσε τα κράτη – μέλη να καταργήσουν προγράμματα πολιτογράφησης επενδυτών («χρυσά διαβατήρια»), όπως αυτά της Κύπρου και της Μάλτας και να αυστηροποιήσουν τους ελέγχους για τη χορήγηση «Χρυσής Βίζα» για λόγους ασφαλείας. Τον Απρίλιο του 2025, το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο έκρινε το πρόγραμμα της Μάλτας παράνομο, τονίζοντας ότι η υπηκοότητα της ΕΕ δεν μπορεί να αποτελεί εμπόρευμα.
Το αποτύπωμα στην αγορά ακινήτων
Αμφιλεγόμενο είναι, πάντως, το αποτύπωμα που αφήνει το πρόγραμμα στην αγορά ακινήτων. Φορείς της κοινωνίας των πολιτών και έρευνες συνδέουν σε κάποιον βαθμό τη στεγαστική κρίση με τη «Χρυσή Βίζα», καθώς έφερε αύξηση της ζήτησης που, με τη σειρά της, οδήγησε σε αύξηση των τιμών. Σε αυτό το πλαίσιο, η Ισπανία αποφάσισε πέρυσι την κατάργηση του συγκεκριμένου προγράμματος, με τον πρωθυπουργό Πέδρο Σάντσεθ να υπερασπίζεται το δικαίωμα στη στέγη.
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τις τιμές των κατοικιών δείχνουν, πράγματι, αύξηση στις τιμές των ακινήτων κατά 58% στα αστικά κέντρα – 69% στην Αθήνα από το 2013 μέχρι το φθινόπωρο του 2025. Από το 2013 έως το 2017, όμως, οι τιμές βρίσκονταν σε καθοδική πορεία, με την αύξηση από το χαμηλότερο σημείο της αγοράς στέγης (2017) μέχρι σήμερα να υπολογίζεται σε 103% (υπερδιπλασιασμός) στην Αθήνα και σε 88% σε όλα τα αστικά κέντρα. Οι δε αγοραπωλησίες ακινήτων με στόχο την απόκτηση «Χρυσής Βίζας» υπολογίζεται ότι αντιπροσωπεύουν το 10% των συναλλαγών της τελευταίας τριετίας, ενώ την περίοδο 2018-22 εκτιμάται ότι μία στις τέσσερις αγοραπωλησίες γινόταν με αυτό τον τρόπο.
«Το πρόγραμμα αρχικά δεν λειτούργησε όπως ευελπιστούσε η κυβέρνηση που το θέσπισε, άλλα έδωσε πνοή στην ελληνική κτηματαγορά, ειδικά από το 2016 και έπειτα», αναφέρει ο Λευτέρης Ποταμιάνος. Ερωτηθείς για τις αρνητικές συνέπειες, ωστόσο, υπογραμμίζει ότι δεν έχει συντελέσει στη στεγαστική κρίση του σήμερα. Αλωστε, προσθέτει ότι τα ακίνητα που αφορούν τη χορήγηση «Χρυσής Βίζας» διατίθενται στη μεγάλη τους πλειοψηφία για μακροχρόνια και όχι για βραχυχρόνια μίσθωση, αυξάνοντας επομένως την προσφορά ενοικιαζόμενης κατοικίας.
«Παρά την αύξηση των κατώτατων ορίων και τον σημαντικό περιορισμό της ζήτησης για Χρυσή Βίζα, το πρόγραμμα παραμένει χωρίς βελτιώσεις. Οι αλλαγές δεν έλυσαν τη στεγαστική κρίση και παράλληλα έκοψαν ένα κομμάτι από την αγορά», τονίζει ο μεσίτης. Πράγματι, η άνοδος των τιμών των κατοικιών μοιάζει να συνεχίζεται ακάθεκτη, αν και με ελαφρώς μειωμένους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Συγκεκριμένα, ενώ οι αυξήσεις στις τιμές αγοράς κατοικίας υπολογίζονταν περίπου στο 14% ετησίως το 2022 και το 2023, το 2024 διαμορφώθηκαν στο 8,5% και το 2025 υπολογίζονται κοντά στο 7%.
Απαντώντας στην κριτική που αφορά ενδεχόμενο «αφελληνισμό» της κατοικίας, που έχει φέρει την ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας στα ιστορικά χαμηλά επίπεδα (περίπου 69%), ο Λευτέρης Ποταμιάνος ισχυρίζεται ότι αυτό πράγματι συμβαίνει, αλλά όχι τόσο από τη «Χρυσή Βίζα» όσο από τα funds που έχουν αγοράσει μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια και προσημειωμένες κατοικίες.