Mietvertrag erben: So behalten Kinder die günstige Wohnung

Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es darum, ob ein Mietvertrag vererbt werden kann. Die Wohnungssuche in Deutschland, vor allem in großen Städten und Metropolregionen, ist nicht nur mühsam – sie ist längst zur Glückssache geworden. Wer eine Wohnung bekommt, zahlt oft deutlich mehr als noch vor wenigen Jahren: In München liegen Neuvermietungen bei rund 22 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg sind es knapp 15 Euro. Wer hingegen einen alten Mietvertrag von vor 20 Jahren hat, zahlt oft nur etwa die Hälfte – und wird sich kaum für einen Umzug interessieren. Kein Wunder also, dass viele versuchen, einen solchen Altvertrag zu erhalten. Genau das plant auch ein Sohn, der wieder bei seiner Mutter eingezogen ist und dort lebt. Nach ihrem Tod möchte er die Wohnung behalten – zu den bisherigen Konditionen. Doch geht das überhaupt? Kann ein Mietvertrag quasi "vererbt" werden – oder kann der Vermieter den Eintritt verhindern? Wer darf in den Mietvertrag eintreten? Grundsätzlich gilt: Ja, ein Sohn kann in den Mietvertrag eintreten. Voraussetzung ist, dass er zum Zeitpunkt des Todes mit seiner Mutter in der Wohnung gelebt und einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Mieter stirbt: Müssen die Erben die Miete weiterzahlen? Die rechtliche Grundlage dafür ist § 563 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Diese Vorschrift regelt, was mit einem Mietverhältnis passiert, wenn der Mieter stirbt. Ziel des Gesetzes ist es, zu verhindern, dass die Wohnung plötzlich leer steht. Das Prinzip ist gestaffelt. Zuerst treten Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner ein. Gibt es diese nicht oder zusätzlich, können auch Kinder in das Mietverhältnis eintreten. Leben mehrere Personen gemeinsam mit dem Verstorbenen in der Wohnung, werden sie sogar gemeinsam Mieter. Entscheidend ist der gemeinsame Haushalt Wichtig ist: Es reicht nicht aus, nur dort gemeldet zu sein. Ausschlaggebend ist, ob Sie tatsächlich mit der verstorbenen Mieterin oder dem verstorbenen Mieter zusammengelebt haben. Die Gerichte stellen dabei keine übertrieben hohen Anforderungen. Sie müssen keinen vollständig eigenständigen Haushalt geführt haben. Es genügt also, wenn Sie Teil des gemeinsamen Haushalts waren – also tatsächlich in der Wohnung gelebt haben. Hinweise hierfür sind etwa gemeinsames Essen, gemeinsame Haushaltsführung, eine gemeinsame Einrichtung oder das Fehlen einer eigenen, separaten Wohnmöglichkeit. Bleibt die günstige Miete erhalten? Ja. Grundsätzlich bleiben die bisherigen Vertragsbedingungen bestehen. Das bedeutet: Wenn Sie in den Mietvertrag eintreten, übernehmen Sie ihn zu den gleichen Konditionen. Dazu gehören insbesondere die Kaltmiete und die Regelungen zu den Nebenkosten. Auch ein günstiger Altvertrag bleibt also zunächst erhalten. Wichtig: Der Vermieter darf die Miete nicht einfach erhöhen, nur weil eine neue Person in den Mietvertrag eingetreten ist. Eine entsprechende Klausel im Vertrag wäre unwirksam. Falsche Nebenkostenabrechnung : Darf ich weniger zahlen? Streit mit dem Vermieter: Wie Sie Konflikte sicher austragen Allerdings gilt weiterhin: Mieterhöhungen sind nach den allgemeinen gesetzlichen Regeln möglich , etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung. Dabei ist die Erhöhung der Miete durch die Kappungsgrenze gedeckelt. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nur um 20 Prozent steigen, in vielen Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt sogar nur um 15 Prozent. Kann der Vermieter kündigen? Der Vermieter kann den Eintritt nicht einfach verhindern. Er hat aber unter bestimmten Bedingungen ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet: Der Vermieter darf außerordentlich kündigen, also mit gesetzlicher Frist (in der Regel drei Monate), wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt. Ein solcher Grund kann zum Beispiel sein: Zahlungsunfähigkeit Straftaten gegen Vermieter oder Hausgemeinschaft Täuschung im Zusammenhang mit dem Todesfall schwere persönliche Konflikte Wichtig: Der Vermieter muss schnell handeln. Er hat nur einen Monat Zeit, nachdem er vom Eintritt erfahren hat. Nicht ausreichend ist dagegen eine bloße Vermutung, dass der neue Mieter künftig vielleicht nicht zahlen kann. Der Bundesgerichtshof stellt klar: Es müssen konkrete und belastbare Anhaltspunkte vorliegen, dass Mietzahlungen tatsächlich ausbleiben werden oder bereits ausgeblieben sind. Muss eine neue Kaution gezahlt werden? Ob Sie eine Kaution zahlen müssen, hängt vom Einzelfall ab. Grundsätzlich gilt: Wenn der verstorbene Mieter bereits eine Kaution hinterlegt hat, bleibt es dabei. Eine neue Sicherheit kann dann nicht verlangt werden. Nur wenn der ursprüngliche Mieter oder die Mieterin eigentlich eine Kaution hätte zahlen müssen, dies aber nicht getan hat, kann der Vermieter von den eintretenden Personen eine Sicherheitsleistung verlangen. Eine generelle Pflicht für Erben oder eintretende Familienangehörige, eine neue Kaution zu zahlen, besteht also nicht. Fazit: Kein automatisches Aus für den Mietvertrag Ein Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters. Haben Sie als Kind mit im Haushalt gelebt, können Sie in den Vertrag eintreten und die Wohnung weiter nutzen. Der große Vorteil: Die bisherigen Konditionen – auch eine günstige Miete – bleiben bestehen. Der Vermieter kann den Eintritt nicht einfach verhindern. Er hat nur begrenzte Möglichkeiten, sich vom Vertrag zu lösen – und auch das nur unter engen Voraussetzungen und innerhalb kurzer Fristen.