Mieter verstorben: Wer zahlt die Miete und muss kündigen?

Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es darum, ob Erben für die Miete aufkommen müssen, nachdem der Mieter gestorben ist. Endet ein Mietvertrag automatisch, wenn der Mieter stirbt? Viele Menschen gehen davon aus – schließlich kann der Verstorbene die Wohnung nicht mehr nutzen. Doch das Gesetz sieht die Situation anders: Der Tod beendet ein Mietverhältnis nicht einfach von selbst. Genau das beschäftigt auch einen t-online-Leser. Sein Bruder ist alleiniger Mieter einer Wohnung. Nun stellt sich die Frage: Müssen die Erben nach dem Tod weiter Miete zahlen und können sogar Reparaturkosten oder Mietschulden auf sie zukommen? Läuft die Miete nach dem Tod weiter? Ja, zumindest vorerst. Denn der Mietvertrag endet mit dem Tod des Mieters nicht automatisch. Das regelt § 563 BGB. Juristisch bedeutet das: Das Mietverhältnis "erlischt" nicht, sondern läuft zunächst weiter. Damit gilt auch: Die Miete muss grundsätzlich weitergezahlt werden, bis das Mietverhältnis wirksam beendet wurde. Entscheidend ist also nicht der Tod selbst, sondern der Zeitpunkt, an dem der Vertrag endet. Für die Zeit zwischen Tod und Mietende sind die laufenden Mieten grundsätzlich geschuldet – regelmäßig mindestens bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Wer übernimmt den Mietvertrag automatisch? In vielen Fällen übernimmt nach dem Tod nicht sofort der Erbe den Mietvertrag, sondern zunächst andere Angehörige. Nach § 563 BGB tritt zuerst der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner automatisch in den Mietvertrag ein, wenn er mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Wenn kein Ehepartner eintritt, gelten ähnliche Regeln für Kinder: Leben Kinder im gemeinsamen Haushalt, treten sie automatisch ein. Dasselbe kann auch für andere Familienangehörige oder dauerhaft im Haushalt lebende Personen gelten. Wichtig: Dieser Eintritt passiert kraft Gesetzes. Das bedeutet: Es braucht keine Unterschrift und keine Vertragsänderung. Die Person wird sofort neuer Vertragspartner – mit allen Rechten und Pflichten. Allerdings können Eintrittsberechtigte den Vertrag auch ablehnen. Wer vom Tod des Mieters erfährt, kann den Eintritt gegenüber dem Vermieter verweigern. Lehnt etwa der Ehepartner fristgerecht ab, gilt der Eintritt rückwirkend als nicht erfolgt. Dann rückt die nächste berechtigte Person nach – oder, wenn niemand eintreten will, geht der Mietvertrag auf die Erben über. Obwohl Wohnraum fehlt: Warum viele geerbte Immobilien leer stehen Immobilie beim Zwangsverkauf: Diese Taktiken bei der Versteigerung sind verboten Muss nach dem Tod gekündigt werden? Ja. Der Mietvertrag endet nicht von selbst. Deshalb muss er aktiv beendet werden. Typischerweise geschieht das durch eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist von drei Monaten. Wer kündigen darf, hängt von der Situation ab: Mitmieter oder im Haushalt lebende Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder können kündigen. Wenn keine Eintrittsberechtigten vorhanden sind oder niemand eintreten möchte, können die Erben kündigen. Dabei gilt: Die Erben müssen innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Todesfalls kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt dann drei Monate. Gibt es keine Erben oder schlagen alle das Erbe aus, fällt der Nachlass samt Mietvertrag an den Staat. Dieser wird dann Vertragspartner und haftet im Rahmen des Nachlasses. Wichtig ist außerdem: Wird gar nicht gekündigt, läuft das Mietverhältnis einfach weiter. Und dann ist grundsätzlich auch weiterhin Miete zu zahlen. Müssen Erben mit ihrem Privatvermögen für Mietschulden haften? Nicht automatisch – und das ist für viele Angehörige eine große Erleichterung. Kündigen die in der Wohnung lebenden Angehörigen oder die Erben fristgerecht innerhalb der gesetzlichen Monatsfrist, haften sie für daraus entstehende Forderungen nicht zwingend mit ihrem Privatvermögen. Das gilt auch dann, wenn Forderungen wie Miete, Räumungskosten oder Schäden erst nach dem Tod fällig werden. Gefährlicher Irrtum: Erben müssen auch kleine Nachlässe melden Haus geerbt: So viel Steuern müssen Sie zahlen Der Bundesgerichtshof stellt klar: In solchen Fällen handelt es sich um sogenannte Nachlassverbindlichkeiten. Das bedeutet: Der Vermieter kann grundsätzlich nur auf den Nachlass zugreifen, also auf das Vermögen, das der Verstorbene hinterlassen hat. Was gilt, wenn der Verstorbene "kein Einkommen" mehr hat? Entscheidend ist rechtlich nicht das Einkommen des Verstorbenen, sondern der Nachlass. Dazu zählen etwa Kontoguthaben, die Mietkaution oder sonstiges Vermögen. Aus diesem Nachlass müssen zunächst die Mieten bis zum Ende des Mietverhältnisses beglichen werden. Ist der Nachlass überschuldet oder faktisch leer, können Erben das Erbe ausschlagen . Haben sie es bereits angenommen, können sie die Haftung auf den Nachlass begrenzen. Möglich ist das über die sogenannte Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB). Damit kann der Erbe deutlich machen, dass der Nachlass nicht ausreicht, um alle Schulden zu begleichen. Der Vermieter bleibt dann auf den Kosten sitzen, soweit aus dem Nachlass nichts zu holen ist. Für Erben heißt das: Wer schnell handelt und fristgerecht kündigt, kann sein finanzielles Risiko begrenzen. Eine persönliche Haftung entsteht dann nicht automatisch – selbst bei erheblichen Forderungen.