Španělsko omezuje krátkodobé pronájmy. Co to znamená pro české investory?
Podobně jako další turisticky oblíbené destinace řeší v poslední době Španělsko nedostatek nemovitostí k bydlení, neustále se zvyšující ceny rezidenčních nemovitostí i nájmů a částečně také vzrůstající problémy týkající se takzvaného overturismu.
Za jednu z příčin nedostupnosti bydlení bývá ve Španělsku označován rostoucí počet nemovitostí, které jejich majitelé nabízejí turistům na krátkodobé pronájmy.
Trend, který doprovází nespokojenost rezidentů i protesty proti rostoucím nákladům na bydlení a nájem, se snaží zvrátit jak centrální španělská vláda, tak i jednotlivé autonomní oblasti a municipality, které mají možnost krátkodobé pronájmy regulovat.
„Tlak na jistou regulaci turistických pronájmů je evidentní už delší dobu, je to velké politické téma,“ přibližuje situaci ve Španělsku Radmila Posadová, která ve své realitní kanceláři SKA Reality českým investorům prodává vysněné nemovitosti na sluncem zalitém pobřeží Costa del Sol.
„Bohužel se tady často míchá dohromady politika, populismus a reálné strategie státu a institucí, které mají dávat nástroje k tomu, aby symbióza mezi fungováním běžných místních obyvatel, jejich životem, turismem, ale i rezidenčním turismem byla nadále funkční,“ dodává Posadová.
Jedním z opatření na centrální úrovni, které nabylo účinnosti v dubnu, je fakt, že nově musejí vlastníci nemovitostí, kteří chtějí nemovitost krátkodobě turisticky pronajímat, získat souhlas tří pětin společenství vlastníků.
Toto se sice týká pouze nových žadatelů o turistickou licenci a vlastníci nemovitostí, kteří již mají turistickou licenci, tento souhlas společenství nepotřebují, nicméně v případě změny vlastníka už je nutné o souhlas žádat.
Zároveň už v květnu španělské ministerstvo pro práva spotřebitelů nařídilo společnosti Airbnb, aby ze své platformy odstranila více než 65 tisíc nabídek rekreačních pronájmů, protože porušovaly platné předpisy a byly špatně označené.
A další regulace postupně zpřísňují i španělské regionální vlády a obce, které jsou problémem nedostupného bydlení zasažené nejvíce. Navíc je pravděpodobné, že další omezení krátkodobých pronájmů budou nadále přibývat. Například v Katalánsku plánují úplný zákaz krátkodobých pronájmů do roku 2028.
Současná nepřehlednost a posilující regulace mohou být problémem pro ty, kteří plánovali ve Španělsku kupovat nemovitost s tím, že ji budou část roku pronajímat turistům a tím si pomohou s návratností investice. V některých oblastech země to už téměř přestává dávat smysl.
Především pobřežní lokality Španělska jsou přitom v posledních letech oblíbenou destinací českých investorů, pro které byla možnost nemovitost krátkodobě pronajímat zajímavým bonusem.
„Krátkodobé pronájmy už nejsou tak atraktivní investiční model jako dřív. Regulace se zpřísňují prakticky ve všech regionech, a to jak na úrovni místních samospráv, tak i centrálně. I v Andalusii, kam spadá Costa del Sol, už platí, že nové pronájmy v bytových domech vyžadují schválení šedesáti procent sousedů,“ shrnuje Lucie Krajná, která vede realitní firmu Remax Lusso.
Pro investory, kteří počítali s Airbnb výnosem, to tedy podle Krajné zásadně mění výpočty. Její slova potvrzuje také Jan Rejcha z realitní kanceláře Rellox.
„Pokud se český investor rozhodne koupit jinou než aparthotelovou nemovitost s cílem dalšího krátkodobého pronájmu, tak bude muset mít vyřešený souhlas SVJ, bude závislý na legislativě celošpanělské a dané autonomní oblasti a zároveň na vstřícnosti dané municipality,“ upozorňuje Rejcha.
„Zároveň platí, že nejméně problémů budou mít vlastníci samostatných domů, které nejsou součástí většího celku a nejsou zde aplikována pravidla společenství vlastníků,“ dodává. Nicméně ve Španělsku je mnoho samostatných domů součástí obytného komplexu, kde i samostatné domy podléhají podmínkám SVJ.
Nad rámec toho byl také nově zřízen jednotný registr, kdy udělenou licenci ke krátkodobým pronájmům musí majitel evidovat přímo u katastru nemovitostí. Teprve pak může legálně nemovitost pronajímat přes online platformy.
„Posiluje se povinnost hlášení každé osoby a v podstatě se tato ubytovací zařízení stavějí na roveň hotelům. Obecně se má za to, že právě díky jednotnému registru bude pro úřady mnohem snazší si ověřit, zda daná nemovitost je, či není pronajímána, a tím pádem si pohlídat platbu příslušných daní,“ přibližuje Posadová.
Zástupci realitních kanceláří, které Čechům zprostředkovávají nemovitosti ve Španělsku, se ale shodují, že jejich klienti kupují španělské nemovitosti primárně pro vlastní potřebu. Ať už jako sezonní domovy, nebo pro přesun na delší časové období. Omezení krátkodobých pronájmů se proto týká jen menšiny.
„Reálně přibližně osmdesát procent mých klientů, možná i víc, neinvestuje ve Španělsku s cílem pronajímat, ale skutečně dobře investovat a nemovitosti využívat pro sebe, svou rodinu a své blízké. Zhodnocují své úspory, investují do sebe,“ tvrdí Radmila Posadová.
A podobnou zkušenost má i Lucie Krajná z Remax Lusso. „Investice přes krátkodobý pronájem je spíše doplňkový motiv. Klienti spíše vítají možnost diverzifikace nemovitostního portfolia, které jim v dnešní době nejen zkvalitňují život, ale nabízí i alternativu v případě potřeby,“ vysvětluje.
Na samotném realitním trhu se nové podmínky ještě nepodepsaly. A to především proto, že se majitelé nemovitostí, zájemci i realitní kanceláře a právníci zatím stále snaží v regulacích a pravidlech zorientovat.
„Konkrétně v Andalusii poslední nová pravidla týkající se krátkodobých turistických pronájmů vstoupila v platnost v první půlce letošního roku, tudíž na nějaká hodnocení efektů, vlivu na ceny a podobně je jistě brzy. Namístě je ale určitě jistá obezřetnost pro ty, kteří k investici přistupovali právě s představou krátkodobých turistických pronájmů,“ míní Posadová.
Index cen rezidenčních realit na španělském kontinentálním pobřeží v červnu meziročně vzrostl o 9,7 procenta. Meziměsíčně vzrostl index o jedno procento. „Zajímavostí je, že stávající hodnota indexu je stále ještě o 18,2 procenta pod historickým maximem z roku 2008,“ uvádí Jan Rejcha.
Případný cenový pokles se podle něj promítne spíš až do příštího roku. Jelikož ale z trhu ubydou realitní investoři, kteří cílí na výnosy z pronájmu, sníží se částečně poptávka, což by mohlo současný růst cen zmírnit.
„Z našeho pohledu cítíme, že tito investoři se nyní zaměřují spíše na jiné země, momentálně zejména na Dubaj. Řešením pro investory, kteří chtějí zůstat ve Španělsku, jsou servisované apartmány, které jsou primárně určeny ke komerčnímu účelu a splňují zákonné podmínky dalšího pronájmu,“ popisuje Rejcha.
Takových projektů je v zemi zatím málo. Dá se ale předpokládat, že v budoucnu budou přibývat. Stejně jako je tomu například u trendu značkových „branded“ rezidencí, za kterými stojí některá z luxusních nebo designových značek.
V Marbelle takto vzniká například projekt Design Hills Dolce&Gabbana nebo soubor luxusních vil spojených se značkou Versace.
The post Španělsko omezuje krátkodobé pronájmy. Co to znamená pro české investory? appeared first on Forbes.