Συνιδιοκτησία Ακινήτων: Το νέο μοντέλο επένδυσης που αλλάζει το Real Estate

Ένα νέο μοντέλο αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας κάνει την εμφάνισή του και στην ελληνική αγορά, καθώς διεθνώς γνωρίζει ήδη ανάπτυξη. Πρόκειται για τη συνιδιοκτησία, ή fractional ownership, που εισάγει έναν διαφορετικό τρόπο συμμετοχής σε ακίνητα υψηλής αξίας, μειώνοντας το απαιτούμενο κεφάλαιο εισόδου και μεταβάλλοντας τη λογική της επένδυσης. Η βασική διαφοροποίηση είναι ότι ο αγοραστής δεν αποκτά το σύνολο του ακινήτου, αλλά ποσοστό ιδιοκτησίας. Αυτό του επιτρέπει να συμμετέχει σε ακίνητα υψηλότερης αξίας από αυτά που θα μπορούσε να αγοράσει μόνος του, διατηρώντας ταυτόχρονα μεγαλύτερη ευελιξία στη διαχείριση του κεφαλαίου του.

Σε αυτό το πλαίσιο, κεντρικό ρόλο παίζει η έννοια της απόδοσης. Το ROI (Return on Investment-απόδοση επένδυσης) εκφράζει το συνολικό όφελος που αποκομίζει ένας επενδυτής σε σχέση με το κεφάλαιο που έχει τοποθετήσει. Στην περίπτωση της συνιδιοκτησίας, το ROI δεν περιορίζεται σε ένα μόνο στοιχείο, αλλά προκύπτει από συνδυασμό παραγόντων. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Owners, ελληνικής εταιρίας που δραστηριοποιείται στην χώρα μας στον τομέα της συνδιοκτησίας, η εκτιμώμενη συνολική απόδοση για τα περισσότερα ακίνητα διαμορφώνεται, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, στην περιοχή του 4% έως 5,5% ετησίως. Η απόδοση αυτή δεν αφορά μόνο καθαρό εισόδημα, αλλά το σύνολο της αξίας που δημιουργείται από το ακίνητο. Παράλληλα, η αξία των ακινήτων, όπως επισημαίνει, με βάση εκτιμήσεις της αγοράς, μπορεί να παρουσιάσει αύξηση της τάξης του 2% έως 3% ετησίως, δημιουργώντας πρόσθετο περιθώριο κεφαλαιακού κέρδους κατά τη μεταπώληση του μεριδίου.

Με πρακτικούς όρους, το ROI στη συνιδιοκτησία προκύπτει από τρεις βασικές πηγές:

– την προσωπική χρήση του ακινήτου, που υποκαθιστά κόστος διαμονής

– το εισόδημα από εκμίσθωση όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται

– την πιθανή υπεραξία κατά την πώληση

Η ιδιαιτερότητα του μοντέλου είναι ότι συνδυάζει χρήση του ακινήτου και επένδυση, κάτι που δεν συμβαίνει στα περισσότερα real estate προϊόντα. Στο ίδιο πλαίσιο, όπως αναφέρει η Owners (https://owners.gr/el/) η επενδυτική λογική της συνιδιοκτησίας μπορεί να αποτυπωθεί σε έξι βασικά σημεία που καθορίζουν την απόδοση και τη λειτουργία της:

• Πρώτον, η χαμηλότερη είσοδος κεφαλαίου. Ο επενδυτής συμμετέχει σε ακίνητα υψηλής αξίας χωρίς να δεσμεύει το σύνολο του ποσού, γεγονός που βελτιώνει τη σχέση επένδυσης-ποιότητας.

• Δεύτερον, η διαφοροποίηση. Το μικρότερο ticket size επιτρέπει την κατανομή του κεφαλαίου σε περισσότερα assets, μειώνοντας τον συνολικό κίνδυνο.

• Τρίτον, η αξιοποίηση του ακινήτου. Σε αντίθεση με ένα εξοχικό που παραμένει κενό, το asset χρησιμοποιείται και αποδίδει.

• Τέταρτον, η δυνατότητα εισοδήματος. Η εκμίσθωση όταν δεν χρησιμοποιείται μπορεί να δημιουργήσει ταμειακές ροές που συμβάλλουν στη συνολική απόδοση.

• Πέμπτον, η προοπτική υπεραξίας. Η άνοδος των τιμών των ακινήτων ενδέχεται να δημιουργήσει κεφαλαιακά κέρδη σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα.

• Και έκτον, η ρευστότητα. Η μικρότερη αξία συμμετοχής μπορεί να διευκολύνει τη μεταπώληση σε σχέση με ένα πλήρες ακίνητο.

Η δομή της συνιδιοκτησίας ενισχύει αυτή τη λειτουργία. Το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία ειδικού σκοπού (SPV), ενώ οι επενδυτές αποκτούν μερίδια και συμμετέχουν αναλογικά. Η διαχείριση γίνεται οργανωμένα, περιορίζοντας το λειτουργικό βάρος και εξασφαλίζοντας σταθερό επίπεδο υπηρεσιών. Ιδιαίτερη σημασία έχει και η φορολογική διάσταση. Στο πλαίσιο του SPV, τα καθαρά έσοδα διανέμονται στους συνιδιοκτήτες στο τέλος κάθε έτους και φορολογούνται ως μερίσματα με συντελεστή 5%. Σε αντίθεση, στην απευθείας ιδιοκτησία, τα εισοδήματα από εκμίσθωση φορολογούνται με προοδευτική κλίμακα από 15% έως 45%. Η διαφορά αυτή επηρεάζει άμεσα την καθαρή απόδοση της επένδυσης. Η συνιδιοκτησία αναμένεται να επηρεάσει και τη ρευστότητα της αγοράς. Το μικρότερο μέγεθος επένδυσης διευκολύνει την είσοδο και την έξοδο, ενώ η ύπαρξη περισσότερων δυνητικών αγοραστών αυξάνει τη δυνατότητα μεταπώλησης. Σε μια αγορά που παραδοσιακά χαρακτηρίζεται από χαμηλή ρευστότητα, αυτό αποτελεί ουσιαστική μεταβολή.

Ελλάδα-Ανταγωνιστικό πλεονέκτημα

Σε επίπεδο τιμών, η Ελλάδα εξακολουθεί να διατηρεί ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Σύμφωνα με εκτιμήσεις, σε περιοχές της Γαλλικής Ριβιέρας οι τιμές φτάνουν τα 30.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ σε ιταλικούς προορισμούς κινούνται κοντά στα 19.000 ευρώ. Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, τα αντίστοιχα ακίνητα παραμένουν συχνά κατά 20% έως 40% πιο προσιτά, γεγονός που μπορεί να ενισχύσει τη ζήτηση και να δημιουργήσει περιθώριο ανόδου. Η διεθνοποίηση της αγοράς ενισχύει περαιτέρω αυτή τη δυναμική. Το ενδιαφέρον δεν προέρχεται μόνο από την εγχώρια αγορά, αλλά από ένα ευρύτερο κοινό που αναζητά συνδυασμό χρήσης και οικονομικής αξίας. Τα επόμενα χρόνια αναμένεται περαιτέρω ανάπτυξη του μοντέλου, με διεύρυνση σε περισσότερες κατηγορίες ακινήτων, ενίσχυση των υπηρεσιών διαχείρισης και μεγαλύτερη θεσμική ωρίμανση. Όπως επισημαίνεται, η συνιδιοκτησία δεν αντικαθιστά την επένδυση σε ακίνητα, αλλά την εξελίσσει. Με μικρότερο κεφάλαιο, καλύτερη φορολογική αποδοτικότητα και συνδυασμό χρήσης και απόδοσης, αποτελεί μια προσέγγιση που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις μιας πιο σύνθετης και διεθνοποιημένης αγοράς.