Suelo público e inversión privada: la fórmula para resolver la crisis de vivienda en Costa Rica

Durante años, hemos debatido sobre los grandes desafíos urbanos del país. En este espacio hemos hablado de movilidad, de planificación territorial y de la urgencia de transformar nuestras ciudades en entornos más humanos. Sin embargo, hay un hilo conductor que conecta todos estos debates y que hoy exige mayor atención: la vivienda.

El déficit habitacional es un reto global: cada vez más personas trabajan en los centros urbanos, pero no viven en ellos. Costa Rica no es la excepción.

Según el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), el país arrastra un déficit de 145.000 viviendas. Pero la verdadera crisis es cualitativa: más de 750.000 hogares presentan deterioro, hacinamiento o condiciones inadecuadas, según la Universidad de Costa Rica.

A esto se suma una fuerte distorsión del mercado: el 90% de la oferta se dirige a un segmento que representa apenas el 30% de los hogares. En la práctica, la mayoría de las familias no encuentra opciones acordes a sus ingresos y, mientras la demanda ronda las 30.000 unidades anuales, construimos entre 23.000 y 24.000, según el INEC.

Entonces, la pregunta no es solo cuántas, sino dónde, cómo y para quién.

Durante décadas, el crecimiento urbano se ha desplazado hacia la periferia. Miles de familias viven cada vez más lejos de los centros de empleo y servicios, lo que aumenta la dispersión, los tiempos de traslado y la segregación territorial. En otras palabras, el problema de la vivienda también es el problema de la ciudad.

Costa Rica ha desarrollado herramientas como el Bono Familiar de Vivienda, que ha permitido a miles de familias acceder a casa propia. Sin embargo, el modelo deja por fuera a una amplia clase media que no califica para subsidios ni puede acceder al crédito. A esto se suma que los recursos destinados a bonos han sido insuficientes.

Así surge una oportunidad. Durante la pandemia, en el marco de las mesas de reactivación económica, se planteó una propuesta que merece retomarse: desarrollar vivienda urbana en alquiler asequible mediante asociaciones público-privadas (APP).

La idea es sencilla pero poderosa. El Estado posee terrenos urbanos bien ubicados, subutilizados y que generan costos. Bajo un modelo de APP, el sector público aporta el suelo y define criterios de acceso, y el sector privado financia, construye y administra proyectos de vivienda en alquiler por un periodo definido.

Esto permitiría ampliar la oferta en zonas conectadas, reducir costos asociados al suelo y atraer inversión privada hacia proyectos con retornos estables de largo plazo, incluyendo nuevas oportunidades de financiamiento vía mercado de valores, canalizando recursos de inversionistas institucionales como fondos de pensiones.

Además, abre una oportunidad estratégica: desarrollar un stock de vivienda en alquiler que permita asignar unidades según la realidad de los hogares y evitar que la plusvalía urbana expulse nuevamente a las familias de menores ingresos hacia la periferia. Viena y Singapur lo han logrado.

Los beneficios van más allá de la vivienda. Este tipo de proyectos puede revitalizar zonas urbanas, fortalecer el transporte público y frenar la expansión desordenada. También impulsa mejores estándares de diseño urbano, incorporando espacios públicos, infraestructura verde y soluciones frente al cambio climático.

¿Por qué no hemos avanzado más? Parte de la respuesta está en inercias institucionales. La política pública se ha centrado en la propiedad, la gestión del suelo está fragmentada y faltan instrumentos financieros para desarrollar vivienda en alquiler a escala.

Sin embargo, Costa Rica tiene condiciones para avanzar: suelo público, capacidad financiera y un sector privado dispuesto a innovar.

Es urgente reactivar este tipo de mesas de trabajo donde converjan todas las trincheras. Ponemos al servicio el conocimiento acumulado del equipo que participó en este primer modelo APP.

Precisamente, estas coaliciones son las opciones factibles para completar el Inventario Nacional de Suelo Público Subutilizado, proponer los vehículos financieros que den seguridad y empujar las reformas normativas necesarias.

Si lo hiciéramos, también evitaríamos que la ciudad vuelva a expulsar a quienes más la necesitan y construiríamos entornos más inclusivos, resilientes y sostenibles.

Tenemos todo para hacerlo. Demos el paso.

Federico Baltodano es ingeniero civil y director de Proyectos en Portafolio Inmobiliario.