¿Puede un inquilino quedarse hasta 5 años en el piso de alquiler aunque el casero quiera que se vaya antes?
El mercado del alquiler ha ganado un protagonismo creciente en España durante las dos últimas décadas: hoy, uno de cada cuatro ciudadanos vive de alquiler, una cifra que no deja de aumentar. Con este cambio de tendencia, cada vez más personas se ven obligadas a firmar un contrato de arrendamiento como paso previo para instalarse en una vivienda.
Ese contrato es el que regula la relación entre propietario e inquilino y fija las condiciones bajo las que, durante un periodo determinado, el casero cede el uso de la vivienda a cambio del pago de una renta mensual. La duración del contrato será la que se pacte libremente por las partes y, aunque esta suele ser de un año, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también establece una serie de prórrogas obligatorias.
El artículo 9 de la LAU señala que, si la duración pactada es inferior a cinco años —o siete cuando el arrendador es una persona jurídica—, el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo legal. Esto significa que el propietario no puede dar por terminado el alquiler por su cuenta durante los primeros cinco años, incluso aunque el contrato firmado tenga una duración inferior. Solo cuando transcurra ese periodo —contado desde la firma o desde la entrega de la vivienda— podrá decidir no renovarlo.
Además, si el propietario quiere evitar que el contrato siga prorrogándose más allá del quinto año, debe comunicar su intención de no renovarlo con al menos cuatro meses de antelación, tal y como recoge el artículo 10 de la LAU. Si no lo hace dentro de ese plazo, el alquiler se prorrogará automáticamente por periodos anuales de hasta tres años adicionales, salvo que el inquilino avise con un mes de antelación su voluntad de no continuar.
¿Cuándo se puede recuperar la vivienda antes de tiempo?
No obstante, esta misma normativa contempla situaciones excepcionales en las que el propietario podrá recuperar la vivienda antes de que transcurra ese mínimo legal. Concretamente, el artículo 9.3 señala que no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando en este se haya expresado "la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".
El arrendador solo puede recuperar la vivienda para uso propio si es una persona física —no una empresa—, siempre que haya transcurrido al menos un año de contrato y comunique su intención al inquilino con un preaviso fehaciente de dos meses —normalmente a través de un burofax—, indicando el motivo y quién ocupará el inmueble. Además, la ley exige que la vivienda sea ocupada en los tres meses posteriores a la salida del inquilino, y si se demuestra que la causa alegada era falsa, este puede exigir volver al piso durante un máximo de cinco años o reclamar una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año pendiente hasta completar ese periodo.