Goteras y humedades en un piso alquilado: la ley obliga al casero a reparar aunque el origen sea de otro vecino o de la comunidad
Una vivienda es mucho más que un espacio físico: es el lugar que se convierte en hogar, donde se construyen rutinas y recuerdos. Sin embargo, incluso ese refugio puede verse amenazado por contratiempos como goteras, filtraciones o humedades. Cuando el inmueble es de nuestra propiedad, no queda otra que asumir estos desperfectos cotidianos. Pero, ¿qué sucede cuando se vive de alquiler?
La legislación es clara en este punto. El artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el casero está obligado a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la duración del contrato "sin derecho a elevar por ello la renta". Esto implica que debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar el inmueble, salvo que los daños hayan sido provocados por el propio inquilino. Y es que este artículo también señala que las "pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda" correrán a cargo del arrendatario.
"Si aparecen filtraciones o humedades que afectan a la habitabilidad, el propietario no puede limitarse a esperar a que se determine el origen del problema", explica Arantxa Goenaga Llorca, abogada experta en derecho inmobiliario y socia de AF Legis. Añade que "la obligación de conservación implica reparar la vivienda y después reclamar al responsable si el daño procede de otro piso o de la comunidad".
El origen de la filtración es clave para determinar quién debe asumir finalmente el coste de la reparación. Si el agua procede de otra vivienda, la responsabilidad corresponde al propietario de ese inmueble o a su seguro. En el caso de que el origen se encuentre en elementos comunes del edificio, como la cubierta, la fachada o las bajantes, la reparación debe asumirla la comunidad de propietarios. En cambio, si el problema deriva de instalaciones propias de la vivienda alquilada, como tuberías deterioradas, problemas de impermeabilización o defectos constructivos, la responsabilidad recae en el arrendador.
Las humedades también generan numerosos conflictos en viviendas de alquiler, ya que en algunos casos los propietarios atribuyen el problema a una falta de ventilación por parte del inquilino. Sin embargo, la responsabilidad depende de la causa real del problema. Cuando las humedades se deben a defectos de aislamiento, impermeabilización o problemas estructurales, es el propietario quien debe asumir la reparación. Goenaga asegura que no basta con atribuir el problema al uso de la vivienda si existen deficiencias constructivas o de mantenimiento.
Si el propietario no actúa ante una avería que afecta a la habitabilidad de la vivienda, el inquilino puede requerir formalmente la reparación, documentar los daños y dejar constancia de la situación. En casos más graves, también puede reclamar judicialmente la reparación, solicitar una reducción de la renta o incluso resolver el contrato si la vivienda deja de reunir condiciones adecuadas para vivir.
Además, aunque el problema proceda de otro vecino o de la comunidad, "el propietario debe garantizar que la vivienda se mantiene en condiciones adecuadas durante todo el contrato y no puede desentenderse cuando existen problemas que afectan a su habitabilidad", señala. Por tanto, debe realizar las gestiones necesarias para solucionar el problema, incluso emprender acciones legales si fuera necesario. Si demuestra que ha actuado con diligencia, podrá reclamar posteriormente los costes o las posibles rebajas de renta al responsable del daño.