Κτηματολόγιο: Προσωρινό STOP στις αγωγές Δημοσίου για ανακριβείς εγγραφές

Η έλλειψη τίτλων, η εγκατάλειψη χιλιάδων αγροτεμαχίων – που στα χρόνια που πέρασαν αναδασώθηκαν – αλλά και τα μπερδεμένα κληρονομικά μερίδια είναι μόνο μερικά από τα άλυτα προβλήματα του Κτηματολογίου, και αυτό, παρά το γεγονός πως η κτηματογράφηση οδεύει – τυπικά τουλάχιστον – προς την ολοκλήρωσή της.

Επιπλέον, υπάρχουν και θέματα που έχουν να κάνουν με τη χρησικτησία, την αναγνώριση των δικαιωμάτων, αλλά και τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα, προβλήματα που λύνονται / ξεκαθαρίζονται μόνο μέσω της νομικής οδού.

Ετσι, σε μια προσπάθεια να δοθεί χρόνος στους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες για να διευθετήσουν τέτοιου είδους ζητήματα, με νομοθετική ρύθμιση, το Δημόσιο δεν καταθέτει κτηματολογικές αγωγές για διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο μέχρι το τέλος του ερχόμενου Μαΐου.

Στο σημείο αυτό, θα πρέπει να διευκρινιστεί πως η διαδικασία που θα ακολουθηθεί και τα δικαιολογητικά που οδηγούν σε οριστική εξαφάνιση κτηματολογικών αγωγών του Δημοσίου για ιδιωτικές περιουσίες περιλαμβάνονται σε νομοθετική ρύθμιση που αναμένεται να οδηγηθεί προς ψήφιση στη Βουλή.

Αναμένεται δηλαδή ένα νέο – οριστικό – πλαίσιο, το οποίο θα καλύψει την προαναφερόμενη νομοθετική ρύθμιση που ψηφίστηκε στη Βουλή για αναστολή χιλιάδων κτηματολογικών αγωγών, με ενάγον το Δημόσιο.

Στο μεταξύ, το πρόβλημα παραμένει. Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10 ερωτήσεις – απαντήσειςόλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες, προκειμένου να κινηθούν με ασφάλεια και να μην κινδυνέψουν να χάσουν την περιουσία τους.

1) Τι ισχύει με την παράταση;

Παρατείνεται έως τις 31 Μαΐου 2026η προσωρινή αναστολή κατάθεσης νέων κτηματολογικών αγωγών από το Δημόσιο που έχουν ως αντικείμενο τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Κτηματολόγιο.

Σε γενικές γραμμές, η παράταση της προσωρινής αναστολής έως τις 31 Μαΐου 2026 παγώνει κάθε διεκδίκηση από το ελληνικό Δημόσιο που αφορά διόρθωση πρώτων εγγραφών. Αυτό δίνει «ανάσα» σε ιδιοκτήτες που φοβούνταν προσφυγή του Δημοσίου.

Προσοχή! Η ρύθμιση αφορά μόνο αγωγές διόρθωσης πρώτων εγγραφών του Κτηματολογίου με ενάγον το Δημόσιο και δεν αφορά άλλες ιδιωτικές διαφορές.

2) Ποιους ιδιοκτήτες αφορά η παράταση;

Αφορά όσους:

• διαθέτουν ακίνητα που εμφανίζονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
• διαθέτουν εκτάσεις τις οποίες διεκδικεί το Δημόσιο ως δασικές ή δημόσιες.
• διαθέτουν τίτλους πριν από το 1923.
• διαθέτουν αγροτεμάχια σε εκτός σχεδίου περιοχές.

3) Πρακτικά τι σημαίνουν όλα αυτά;

Σημαίνουν:

• περισσότερο χρόνο για να διευθετηθούν υποθέσεις χωρίς να αυξηθεί ο φόρτος στα δικαστήρια.
• ευκαιρία για νομοθετικές / κανονιστικές αλλαγές, ώστε να ξεκαθαριστούν τα κριτήρια για διεκδικήσεις του Δημοσίου.
• ότι οι αγωγές δεν προχωρούν προς το παρόν.

4) Τι ισχύει με τα ακίνητα που χαρακτηρίστηκαν δασικά και στο Κτηματολόγιο δηλώθηκαν από το Δημόσιο;

Διευκρινίζεται πως το Κτηματολόγιο συνδέεται με τους κυρωμένους δασικούς χάρτες. Ετσι, όταν υπάρχει δασικός χαρακτηρισμός, το Δημόσιο τεκμαίρεται κύριος, ιδίως σε εκτός σχεδίου αγροτεμάχια. Ιδιαίτερα αν δεν υπάρχει τίτλος ιδιοκτησίας πριν από το 1946 ή το 1885 (ανά περιοχή), η απόδειξη γίνεται δυσκολότερη. Επίσης η χρησικτησία σε πολλές περιπτώσεις δεν αναγνωρίζεται κατά του Δημοσίου για δασικές εκτάσεις.

5) Πώς επηρεάζει η παράταση μέχρι το τέλος Μαΐου τα δασικά ακίνητα;

Η κατάσταση διαμορφώνεται ως εξής:

• Το Δημόσιο δεν θα ασκήσει νέα αγωγή διόρθωσης.
• Αν δεν έχει ήδη κινηθεί διαδικασία, «παγώνει» μέχρι τότε.
• Δίνεται χρόνος να προετοιμαστούν οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες. Για παράδειγμα, να κάνουν αίτηση αναμόρφωσης στον δασικό χάρτη, να επισπεύσουν την απόφαση της επιτροπής για εξέταση της αντίρρησης που έχουν καταθέσει ή ακόμα και να προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια.

6) Γιατί το Δημόσιο κάνει αγωγές και διεκδικεί περιουσίες εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών;

Το Δημόσιο εκπροσωπείται από τις νομικές του υπηρεσίες που έχουν την υποχρέωση να προστατεύουν την περιουσία του. Αυτές οφείλουν να ασκήσουν ένδικα μέσα όταν υπάρχει νομική βάση και ελέγχονται πειθαρχικά αν δεν προασπίσουν τα συμφέροντα του Δημοσίου.

7) Αφού υπάρχει αυτή η υποχρέωση, τότε γιατί δίνεται η προαναφερόμενη αναστολή;

Η αναστολή δόθηκε, κυρίως επειδή έχουν ασκηθεί (και επρόκειτο να ασκηθούν) χιλιάδες αγωγές μαζικά, με συνέπεια να υπάρχει κίνδυνος να «μπλοκάρουν» τα δικαστήρια, την ώρα που συζητιέται και η επανεξέταση των περιπτώσεων «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακινήτων. Επιπλέον, σε πολλές υποθέσεις υπάρχουν εμφανείς κοινωνικές αδικίες, όπως, για παράδειγμα, εκκρεμότητες σε εργατικές πολυκατοικίες, όπου αναζητούνται λύσεις.

8) Χρησικτησία και Δημόσιο: τι ισχύει;

Η παράταση της αναστολής των κτηματολογικών αγωγών με ενάγον το Δημόσιο δεν καταργεί τη χρησικτησία, αλλά επηρεάζει το πότε και το πώς μπορεί να κριθεί δικαστικά, ειδικά όταν το Δημόσιο έχει εγγράψει δικαίωμα σε ακίνητο.

Σημειώνεται πως αν διεκδικείται ένα ακίνητο με χρησικτησία και το Δημόσιο έχει κάνει αγωγή, τότε η αναγνώριση της χρησικτησίας για τον ιδιώτη μετατίθεται χρονικά. Η χρησικτησία εξακολουθεί να προβλέπεται από τον Αστικό Κώδικα, όμως, στο περιβάλλον του Κτηματολογίου, γίνεται πιο «αυστηρή» στην απόδειξη, γιατί υπάρχει καταχωρισμένος τίτλος και το τεκμήριο υπέρ της πρώτης εγγραφής.

9) Κι αν το ακίνητο είναι καταχωρισμένο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη»;

Σε αυτή την περίπτωση, αν δεν είχε δηλωθεί έγκαιρα και έχει εγγραφεί υπέρ του Δημοσίου, η χρησικτησία δεν αρκεί από μόνη της, αλλά χρειάζεται αγωγή αναγνώρισης κυριότητας και απόδειξη των προϋποθέσεων. Μετά την οριστικοποίηση πρώτης εγγραφής, η διόρθωση γίνεται μόνο δικαστικά.

10) Πώς συνδέεται η παράταση με την εξαγορά καταπατημένων εκτάσεων του Δημοσίου;

Η αναστολή των αγωγών του Δημοσίου (με βάση τα προβλεπόμενα από το Κτηματολόγιο) λειτουργεί συμπληρωματικά με το πλαίσιο ρύθμισης / εξαγοράς καταπατημένων δημόσιων εκτάσεων που έχει θεσπιστεί τα τελευταία χρόνια.

Ετσι, με βάση τα όσα προβλέπονται (Ν. 5024/2023):

• δίνεται η δυνατότητα εξαγοράς δημόσιων εκτάσεων που κατέχονται για χρόνια από ιδιώτες.
• μπαίνουν χρονικά κριτήρια κατοχής (π.χ. κατοχή πριν από ένα συγκεκριμένο έτος).
• υπάρχει χρηματικό τίμημα με έκπτωση ανάλογα με κοινωνικά / χρονικά κριτήρια.
• εξαιρούνται δασικές εκτάσεις, αιγιαλός και αρχαιολογικοί χώροι.

Τώρα με την παράταση, αν κάποιος ιδιώτης κατέχει ένα ακίνητο και πληροί τα κριτήρια εξαγοράς, του δίνεται χρόνος να υποβάλει αίτηση. Αν εγκριθεί η εξαγορά, τότε η αγωγή του Δημοσίου παύει να έχει αντικείμενο.