“В интересах дольщиков“: в СКО многоэтажку с грубыми нарушениями могут не снести
Вместо лыжни — элитная многоэтажка
Когда-то на месте этой самой многоэтажки была просторная спортивная площадка школы-гимназии. Дети зимой катались на лыжах, а летом играли в футбол и занимались на тренажёрах.
Но потом школьникам пришлось потесниться — началась подготовка к строительным работам. Соседи думали, что здесь возведут еще какой-то образовательный объект.
"Сначала нам говорили, что здесь построят небольшой развивающий центр для детей. Ну и логично вроде бы было — рядом со школой мини-центр. А потом до нас стали доходить слухи, что это будет девятиэтажный жилой комплекс. То есть почти вплотную к нашей пятиэтажке растёт такая высотка, которая полностью перекроет нам доступ солнечного света, создаст дефицит парковочных мест, да ещё и приведёт к перегрузке на старых ветхих коммуникациях. Тут уже, конечно, все начали возмущаться", — рассказали TengriHome жильцы соседнего со стройкой дома.
В это время и выяснилось без особых подробностей, что местные власти продали участок предпринимателю под застройку. Бизнесмен после совершения сделки оперативно приступил к строительству многоэтажного жилого дома, что возмутило местных жителей.
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Елена Бережная
Подробности стали известны во время судебного разбирательства.
"9 декабря 2024 года ИП Александр Беспалов купил право временного возмездного землепользования (аренды) на делимый земельный участок площадью 1 га, предназначенный для строительства многоквартирного жилого дома", — говорится в описательной части решения специализированного межрайонного экономического суда Северо-Казахстанской области от 14 ноября 2025 года, которое обязывало предпринимателя снести постройку.
Как дело дошло до суда
Одна из жительниц дома не просто возмущалась, а стала действовать в правовом поле. Её зовут Елена Дмитриченко. Это она обратилась с жалобой в управление государственного архитектурно-строительного контроля Северо-Казахстанкой области. Специалисты ГАСК провели на объекте проверку, и стало понятно, что люди не зря возмущались.
"В ходе проверки выявлены нарушения в сфере строительства, архитектуры и градостроительства: строительство объекта осуществлялось без наличия утверждённой проектно-сметной документации, без сопровождения объекта техническим и авторским надзорами, без уведомления о начале производства строительно-монтажных работ. 26 июня 2025 года составлен акт о приостановлении на объекте строительно-монтажных работ сроком на 90 дней", — говорится в решении суда первой инстанции.
Кроме того, за стройку без соответствующих разрешений предпринимателя по решению административного суда оштрафовали. Застройщик штрафы признал и добровольно оплатил.
Однако строить не перестал, несмотря на все предписания и запреты. Когда ГАСК вынес предписание остановить стройку, объект был на начальной стадии: в некоторых точках лишь подняли фундамент, в других возвели первый и второй этажи. Но с того времени дом вырос уже до семи этажей.
Во время запрета на строительство многоэтажка выросла на несколько этажей. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Елена Бережная
ГАСК, пока предприниматель наращивал этаж за этажом, несмотря на запрет, тоже времени не терял: госорган, осуществляющий контроль за качеством, безопасностью строительства, подал исковое заявление в суд о признании объекта самовольной постройкой и обязывании ответчика ее снести.
Доводы государственного архитектурно-строительного контроля в конце прошлого года были признаны обоснованными. Специализированный межрайонный экономический суд Северо-Казахстанской области 14 ноября 2025 года обязал индивидуального предпринимателя Александра Беспалова снести жилой комплекс за счёт собственных средств.
В дело вмешались "дольщики"
Пока жильцы соседних домов радовались такому решению суда, застройщик подал апелляционную жалобу. И коллегия по гражданским делам Северо-Казахстанского областного суда 21 января 2026 года решение первой инстанции отменила.
По мнению коллегии, изначально было нарушено процессуальное право, а именно — к участию в деле не привлекли заинтересованных лиц, заключивших предварительные договоры купли-продажи квартир в новостройке — так называемых "дольщиков".
"Дело принято в производство судебной коллегией по гражданским делам Северо-Казахстанского областного суда для рассмотрения по существу по правилам первой инстанции", — говорится в определении коллегии.
Интересно, что до судебных разбирательств люди, которым застройщик продал квартиры, нигде не фигурировали как дольщики. Их договоры не зарегистрированы в местных исполнительных органах. А застройщику никто не выдавал разрешение на продажу недостроенного жилья.
Руководитель ГАСК по СКО Владислав Лукин рассказал TengriHome, что после привлечения к участию в деле третьих лиц, заключивших предварительные договоры купли-продажи квартир, у ответчика появляется ещё одно нарушение: он незаконно привлекал средства покупателей.
Возникла неоднозначная ситуация: решение суда первой инстанции отменено из-за нарушения процессуального права, так как к делу не привлечены заинтересованные лица. Но их средства застройщик привлёк незаконно - не по договорам долевого участия. У застройщика не было разрешения на привлечение средств дольщиков.
Справка: закон "О долевом участии в жилищном строительстве" разрешает привлекать деньги дольщиков только тремя способами. Первый: гарантия единого оператора АО "Казахстанская жилищная компания". Даже если строительство по какой-то причине остановится, объект всё равно сдадут с помощью гаранта. Второй: участие в проекте банков второго уровня. Банк финансирует строительство и контролирует целевое использование средств, что минимизирует риски нецелевого расходования денег. Третий: привлечение средств только после возведения каркаса дома и получения официального разрешения местных исполнительных органов.
"У ответчика нет ни гарантий КЖК или банков второго уровня, ни разрешения акимата, то есть ни одного из трёх законных оснований привлечения средств. Фактически застройщик и здесь нарушил закон. В суде мы и спрашиваем: а как подтвердились полномочия этих покупателей в том, что они могут участвовать в качестве третьих лиц в суде? Ведь по закону предварительные договоры являются недействительными", — рассказывает о коллизии глава архитектурно-строительного контроля.
Добавить автора цитаты
Добавить изображение
Владислав Лукин
руководитель ГАСК СКО
Напомним, что штраф за незаконное привлечение денег дольщиков с января увеличен до 2000 МРП (8 650 000 тенге в 2026 году). В случае повторных нарушений у застройщика может быть отозвана лицензия.
Контроля на стройплощадке никогда не было
Руководитель ГАСК СКО Владислав Лукин также сообщил TengriHome, что сейчас назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
"Экспертиза должна определить, соответствует ли качество выполненных строительно-монтажных работ нормам, в том числе по устойчивости и безопасности здания, потому что строился дом бесконтрольно, без сопровождения объекта техническим и авторским надзорами. Это грубейшее нарушение природы самого строительного производства. Как обеспечить безопасность объекта? Только контролем!" — объяснил Владислав Лукин.
Люди могут оказаться дважды обманутыми
Лукин отмечает, что, хотя покупатели строящихся квартир сегодня и встали на сторону застройщика, сами они при этом рискуют не только вложенными деньгами.
"При положительном для застройщика решении суда им предстоит вселиться в дом, а там более 200 квартир, безопасность которого никто не сможет гарантировать. Дом строился с вопиющими нарушениями законодательства и всех строительных норм. Там огромные риски и никаких гарантий", — подчёркивает Владислав Лукин.
И объясняет, что гарантий не даёт даже строительно-техническая экспертиза, так как определяет состояние объекта только здесь и сейчас.
Фото: ©️ Tengrinews.kz / Елена Бережная
"На данный момент здание может быть устойчивое, но как техзаключение гарантирует, что дом простоит десятки лет, как это должно быть? Как можно гарантировать качество, если не было контроля ни со стороны авторского, ни со стороны технического надзора? Эти формы контроля строго обязательны в строительном производстве, они обеспечивают безопасность. Это такой стержень, и если его убрать, вся конструкция разрушится", — отмечает Лукин.
Позиция ГАСКа однозначная: закон должны соблюдать все.
"Почему все дома строятся с соблюдением закона, а этот — нет? И таких прецедентов, что можно построить объект вразрез с законом и ещё и незаконно продать в нём квартиры, быть просто не должно".
Повторение пройденного
К слову, в Петропавловске аналогичная ситуация сложилась с ещё одной новостройкой.
При строительстве многоэтажного дома в микрорайоне Борки были выявлено, что дом возводила компания, у которой нет лицензии на выполнение строительно-монтажных работ, к тому же — без авторского и технического надзора. Кроме того, застройщик отступил от согласованного эскизного проекта: там должно быть семь этажей — шесть надземных и один цокольный — но возвели восемь надземных.
Разбирательства по этому дому тоже дошли до суда. ГАСК выиграл процесс в суде первой инстанции. Решение о сносе восьмиэтажного дома уже вынесено, но застройщик подал апелляцию.
Похоже на то, что некоторым застройщикам в СКО проще судиться, чем строить многоэтажные жилые дома в соответствии с законами и правилами.
Читайте также:
Как проверить застройщика и кто отвечает за безопасность домов в Казахстане
Если жильё попадает под снос: где и как жить в ожидании нового