Dos años del control de precios del alquiler: hunde el mercado en las zonas que lo aplican y sin bajar el metro cuadrado
Cambiarlo todo para que no cambie nada. O para que, incluso, empeore. Eso es lo que, en opinión del Instituto Juan de Mariana, ha traído la aplicación de topes a los precios del alquiler.
Dos años después de la entrada en vigor de los topes al alquiler en 140 municipios de Cataluña -incluida Barcelona- los datos muestran "una brecha significativa entre percepción y realidad", según el análisis realizado por el "think tank". Porque, según sus conclusiones, aunque la mitad de los catalanes considera que está frenando los precios, la realidad es que no lo está haciendo y, además, está contribuyendo a tensionar todavía más el mercado.
La narrativa oficial, sostiene el Juan de Mariana, asegura que los precios han caído un 8,8% en el caso de Barcelona y un 8,9% en Navarra, otra de las zonas que aplican topes. Sin embargo, el informe asegura que si se comparan periodos equivalentes ajustando el llamado efecto anticipación, el descenso es testimonial. Según sus datos, antes de la aplicación de los controles, los propietarios subieron precios para amortiguar el posterior impacto de la regulación.
El Instituto Juan de Mariana también añade que cuando se corrige el efecto composición, "el ajuste de precios prácticamente desaparece". Según argumenta, la superficie media de las viviendas alquiladas en Barcelona ha caído desde los 75 metros cuadrados de 2019 hasta los 71,4 metros cuadrados actuales. "Lo que baja no es el precio del metro cuadrado, sino el tamaño de la vivienda que se alquila", explica. De hecho, continúa, el precio por metro cuadrado en Barcelona ha alcanzado máximos históricos de 16,8 euros en el tercer trimestre de 2025, un dato prácticamente igual que el observado antes de los topes y con tendencia creciente.
En Navarra, según el "think tank", se observa exactamente la misma dinámica: el precio por metro cuadrado se ha mantenido estable entre 9,2 y 9,3 euros mientras que la superficie media ha caído a 84,3 metros cuadrados en el cuarto trimestre de 2025, lo que supone el dato más bajo del periodo analizado.
Junto al escaso impacto sobre los precios, la radiografía del instituto también concluye que la intervención de los precios ha tenido un efecto nocivo estrechando el mercado. Así, asegura que en Barcelona, los contratos trimestrales pasaron de 9.825 en el primer trimestre de 2024 a alrededor de 7.400-7.800 en el periodo posterior, cifra que se mantiene en la actualidad y que representa una caída del 22,5%, mientras que el total anual de contratos ha pasado de 38.683 en 2023 a 32.903 en 2024 (-14,9%). Si se compara con los niveles de 2021, la contracción observada se aproxima al 43%.
El impacto, según sus datos, ha sido aún más abrupto en Navarra y La Coruña. En la zona tensionada de Navarra, los contratos pasaron de 1.204 en el segundo trimestre de 2025 a 672 en el cuarto trimestre (-44,2%). En La Coruña, tras la declaración de "zona tensionada" en julio de 2025, los contratos cayeron de 718 en julio a 354 en diciembre, un desplome del 51% en apenas cinco meses.
Vías de escape
Los controles de precios también han incentivado lo que el Instituto Juan de Mariana denomina "vías de escape regulatorias", que no es otra cosa que el trasvase de oferta del mercado de alquiler tradicional al de temporada, donde no se aplican restricciones de rentas al quedar fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En Barcelona, los arrendamientos temporales pasaron de representar el 7,1% del total de contratos en el primer trimestre de 2023 al 23,6% en el primer trimestre de 2025, con 2.347 contratos de este tipo, un 62% más que un año antes. En Navarra, esta modalidad también se ha duplicado, pasando del 5% en 2024 al 11% en 2025.
Otro de los efectos es lo que el estudio denomina espiral regulatoria. "Cada nueva restricción genera una vía de escape que justifica una nueva intervención. Los topes al alquiler residencial han disparado el alquiler de temporada, lo que ha llevado al Gobierno a preparar una regulación específica para esta modalidad. Las prórrogas extraordinarias reducen la rotación, lo que contrae aún más la oferta para los nuevos inquilinos. Es la dinámica clásica del intervencionismo en precios: el control genera distorsiones, las distorsiones justifican nuevos controles, y los nuevos controles generan distorsiones adicionales", explica.
Para el Juan de Mariana, el problema del alquiler no se soluciona con regulación, sino con más oferta. El instituto incide en que España arrastra un déficit de 700.000 casas. Pero también advierte de que, en las condiciones actuales, es difícil que pueda corregirlo. La construcción de vivienda, avisa, afronta fuertes presiones de costes y barreras regulatorias. Desde 2019, según recuerda, los costes de materiales han aumentado un 30% y los costes laborales un 11,2%, mientras que la tramitación de licencias de obra nueva tarda en promedio unos 14 meses. Este contexto "limita la rentabilidad de nuevos proyectos y frena la capacidad del mercado para responder a la demanda", concluye.