Hasta un 30% de las hipotecas se frustra en el primer filtro bancario: los nuevos requisitos dejan fuera a miles de compradores
El préstamo hipotecario es una herramienta clave para la mayoría de quienes desean comprar una vivienda, ya que les permite financiar una parte importante del precio del inmueble. Según el Banco de España (BdE), este tipo de financiación facilita a los hogares acceder a "una importante cantidad de dinero" para convertirse en propietarios y afrontar una inversión que sería difícil —o prácticamente imposible— de asumir únicamente con ahorro previo. No obstante, conseguir que la entidad financiera conceda este crédito no siempre es sencillo.
Entre el 20% y el 30% de los solicitantes de una hipoteca en determinados bancos no supera las primeras fases de evaluación, según análisis sectoriales en los que participa Tecnotramit, una de las principales compañías de servicios para inmobiliarias y entidades financieras. En un contexto marcado por el encarecimiento de la vivienda, el endurecimiento de los criterios de concesión está provocando que cada vez más expedientes queden descartados antes incluso de llegar al estudio de riesgos definitivo.
Las entidades financieras han reforzado sus filtros en los últimos años con criterios más conservadores en materia de estabilidad laboral, ratio de endeudamiento, nivel de ahorro previo y coherencia documental. Esto se traduce en que un número creciente de compradores potenciales recibe una negativa en las primeras semanas del proceso, en muchos casos por no cumplir con los requisitos mínimos de entrada o por inconsistencias en la documentación presentada.
Entre los factores que más analizan actualmente los bancos se encuentran los contratos laborales temporales, los periodos recientes de desempleo o los niveles de endeudamiento superiores al 30% o 35% de los ingresos mensuales. También se revisan con mayor detalle posibles discrepancias entre la información reflejada en escrituras, registro o tasación del inmueble.
A esta mayor exigencia se suma el esfuerzo económico inicial que deben afrontar los compradores. En la actualidad, el porcentaje medio de financiación hipotecaria se sitúa en torno al 70% del valor de tasación de la vivienda. Esto obliga al comprador a disponer no solo del 30% restante del precio, sino también de entre un 10% y un 12% adicional para cubrir impuestos y gastos asociados a la operación.
Para adquirir una vivienda media de 300.000 euros sería necesario contar con unos 120.000 euros de ahorro previo. Esta es "una barrera difícil de superar para buena parte de los hogares y una de las principales razones por las que la demanda en el mercado del alquiler sigue al alza", explica la firma.
"Estamos viendo cómo operaciones que hace cinco años hubieran sido viables ahora se quedan en fases preliminares", señalan desde Tecnotramit. Según indican, no siempre se trata de un problema de solvencia estructural del solicitante, sino de que los estándares aplicados por las entidades son más exigentes y dejan un margen de error muy reducido.
Desde la compañía también subrayan que, pese al incremento generalizado de los precios de la vivienda y al impacto de la inflación, la situación actual no responde a una burbuja inmobiliaria.
Este escenario está redefiniendo el perfil del comprador que finalmente accede a una hipoteca. Los bancos priorizan expedientes con mayor capacidad de ahorro, estabilidad laboral y documentación clara desde el inicio. En un mercado donde el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales retos sociales, el primer filtro bancario se ha convertido en una de las principales barreras de entrada para miles de potenciales compradores.