Πώς ο πόλεμος επηρεάζει και την αγορά ακινήτων

Ιδιαίτερη αντανάκλαση στην αγορά ακινήτων αναμένεται να έχει η σύρραξη στη Μέση Ανατολή. Στο νέο υπό διαμόρφωση σκηνικό, ρόλο – κλειδί παίζει το ενεργειακό κόστος. Αυτό υποστηρίζει, μιλώντας στα «ΝΕΑ», ο πολιτικός μηχανικός – μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ Μάνος Κρανίδης.

Σύμφωνα με τον ίδιο, «το βασικό ερώτημα δεν είναι αν θα υπάρξουν επιπτώσεις, αλλά πόσο θα διαρκέσουν οι συγκρούσεις». Γιατί; Επειδή, όπως εξηγεί, σε ένα σύντομο επεισόδιο έντασης λίγων μηνών, η διεθνής αβεβαιότητα συνήθως οδηγεί βραχυπρόθεσμα επενδυτές και ιδιώτες σε αναζήτηση ασφαλών αγορών εντός Ευρωπαϊκής Ενωσης. Και η Ελλάδα, λόγω γεωγραφικής εγγύτητας με τη Μέση Ανατολή αλλά και πολιτικής σταθερότητας, τείνει να λειτουργεί ως «ενδιάμεσο καταφύγιο» για κεφάλαια και κατοικία.

Κατά το μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ, σε μια παρατεταμένη σύρραξη όμως, διάρκειας άνω του ενός έτους, η εικόνα αλλάζει: υψηλότερος πληθωρισμός, μεγάλο κόστος οικονομίας, αυξημένα επιτόκια και χαμηλότερη ανάπτυξη περιορίζουν την εγχώρια ζήτηση και αυξάνουν την εξάρτηση της αγοράς από ξένους αγοραστές.

Τιμές ενέργειας

Το ενεργειακό κόστος επηρεάζει πλέον άμεσα και τα ακίνητα. Σύμφωνα με τον Μάνο Κρανίδη, σε σύγχρονες πολυκατοικίες, η δαπάνη ηλεκτρισμού και θέρμανσης μπορεί να αντιστοιχεί στο 25%-35% των συνολικών εξόδων κατοικίας.

Ετσι, όπως επισημαίνει, αν οι τιμές ενέργειας αυξηθούν κατά 30%-40%, το συνολικό κόστος διαβίωσης σε ένα ακίνητο αυξάνεται αισθητά, επηρεάζοντας τόσο τις τιμές ενοικίων όσο και τις επενδυτικές αποδόσεις.

Κι αυτός είναι ο λόγος που τα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα αναμένεται να αποκτήσουν ακόμη μεγαλύτερη αξία, καθώς μειώνουν το λειτουργικό κόστος σε περιόδους ενεργειακής κρίσης. Επίσης, αυξάνεται το κόστος μεταφορών, παραγωγής και εισαγωγών, άρα και οικοδομικών τεχνικών υλικών.

Ωστόσο, κατά τον ίδιο, πέρα από τα μακροοικονομικά δεδομένα, η ψυχολογία της αγοράς θα διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο. Σε περιόδους γεωπολιτικής αστάθειας, οι επενδυτικές αποφάσεις λαμβάνονται με αυξημένη προσοχή και μεγαλύτερο ορίζοντα αξιολόγησης κινδύνου.

Η ρευστότητα δεν εξαφανίζεται, αλλά κατευθύνεται επιλεκτικά σε περιοχές με θεσμική σταθερότητα, σαφές φορολογικό πλαίσιο και προβλέψιμο περιβάλλον. «Η Ελλάδα οφείλει να διατηρήσει αυτά τα χαρακτηριστικά, εφόσον θέλει να παραμείνει ελκυστικός προορισμός», συμπληρώνει.

Μέσα στο νέο σκηνικό που διαμορφώνεται, ενισχύεται η σημασία της ποιότητας κατασκευής, της ενεργειακής αναβάθμισης και της βιωσιμότητας. Τα ακίνητα που πληρούν σύγχρονες προδιαγραφές δεν αποτελούν πλέον πολυτέλεια, αλλά προϋπόθεση ανθεκτικότητας σε περιόδους κρίσης.

Η αγορά μεταβαίνει σταδιακά από μια φάση ταχείας ανόδου σε μια πιο επιλεκτική και ώριμη περίοδο, όπου η υπεραξία θα συνδέεται περισσότερο με τα θεμελιώδη χαρακτηριστικά του ακινήτου και λιγότερο με τη συγκυρία.

Αγοραπωλησίες

Η ελληνική αγορά ακινήτων έχει ήδη μετατραπεί σε διεθνοποιημένη αγορά. Τα τελευταία χρόνια, περίπου το 40%-50% των αγοραπωλησιών κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας και σε τουριστικές περιοχές συνδέεται με ξένους αγοραστές, ενώ σε ορισμένες τουριστικές περιοχές το ποσοστό ξεπερνά το 60%-70%.

Παράλληλα, όπως εξηγεί ο Μάνος Κρανίδης, οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ξεπέρασαν τα 2 δισ. ευρώ ετησίως τα τελευταία χρόνια, αποτελώντας έναν από τους βασικούς μοχλούς ανόδου των τιμών. Σε ορισμένα τμήματα της αγοράς πολυτελών κατοικιών, οι διεθνείς αγοραστές αντιπροσωπεύουν έως και το 80% της ζήτησης.

Σε ένα σενάριο έντασης στη Μέση Ανατολή, η ζήτηση αυτή ενδέχεται να ενισχυθεί, καθώς επενδυτές και οικογένειες αναζητούν δεύτερη κατοικία εντός Ευρώπης για λόγους ασφάλειας και κινητικότητας. Από την άλλη πλευρά, η αβεβαιότητα μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά για επενδυτές από άλλες αγορές, όπως οι ΗΠΑ ή ευρωπαϊκές χώρες που επηρεάζονται άμεσα από την επιβράδυνση της παγκόσμιας οικονομίας.

Η άνοδος της τιμής της ενέργειας επηρεάζει άμεσα τον κατασκευαστικό κλάδο. Υλικά όπως χάλυβας, αλουμίνιο, τσιμέντο και μεταφορές εξαρτώνται έντονα από τις ενεργειακές τιμές.

«Σε παρατεταμένη κρίση, το κόστος κατασκευής μπορεί να αυξηθεί κατά 20%-40%, οδηγώντας σε καθυστερήσεις έργων και μικρότερη οικοδομική δραστηριότητα. Η μείωση νέας προσφοράς αποτελεί κρίσιμο στοιχείο: ακόμη και αν η εγχώρια ζήτηση υποχωρήσει, η έλλειψη νέων κατοικιών συγκρατεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα», συμπληρώνει.

Μια αγορά πολλών ταχυτήτων

Η εκτίμηση του πολιτικού μηχανικού Μάνου Κρανίδη είναι πως το πιθανότερο αποτέλεσμα θα είναι μια αγορά ακινήτων διευρυμένων και πολλών ταχυτήτων, μια τάση που ήδη διαμορφώνεται. Από τη μία πλευρά, οι έλληνες αγοραστές θα αντιμετωπίζουν αυξημένο κόστος δανεισμού και λειτουργίας κατοικίας. Από την άλλη, η διεθνής ζήτηση και η περιορισμένη προσφορά θα λειτουργούν υποστηρικτικά για τις τιμές. «Εφόσον η Ελλάδα παραμείνει εκτός άμεσης στρατιωτικής εμπλοκής, μια κρίση στη Μέση Ανατολή είναι πιθανότερο να διατηρήσει τον ρόλο της χώρας ως επενδυτικού και οικιστικού καταφυγίου στην περιοχή, παρά να οδηγήσει σε πτώση της αγοράς», υποστηρίζει.

Το σίγουρο πάντως είναι πως η επόμενη περίοδος δεν θα χαρακτηρίζεται από οριζόντιες εξελίξεις αλλά από διαφοροποίηση. Και οι αγορές που διαθέτουν ποιοτικό απόθεμα, σύγχρονες υποδομές και ισχυρή διεθνή ζήτηση θα αντέξουν περισσότερο, ενώ περιοχές με χαμηλή ρευστότητα και περιορισμένο επενδυτικό ενδιαφέρον ενδέχεται να πιεστούν.