La mitad de las viviendas en venta aún tienen un precio asequible para una familia de clase media, pero la entrada frena la compra
Comprar, para quien ha conseguido ahorrar el dinero de la entrada, todavía es una opción asequible. Según datos de Idealista, casi el 49% de las viviendas de dos habitaciones ofertadas en el mercado se sitúan por debajo del precio considerado asumible para una familia con ingresos medios. En concreto, estos pisos tienen un precio razonable porque su cuota hipotecaria implicaría destinar no más de un 30% de los ingresos de un hogar con ingresos medios a su pago. La cuota hipotecaria máxima que podría asumir un hogar de clase media es de 805 euros, mientras que la cuota media de una vivienda de dos dormitorios en el cuarto trimestre de 2025 se situó en 689 euros, 116 euros por debajo del tope de lo razonable. Mientras, en el caso del alquiler, solo un 32% de los pisos conllevan destinar menos de un 30% de los ingresos al pago mensual de las rentas. Es decir, hay más viviendas en venta asequibles que alquileres. No obstante, para poder acceder a la financiación de la operación las familias deberían aportar una media de 64.568 euros en concepto de entrada y costes fiscales.
La entrada y los impuestos, la gran barrera
Este es el principal escollo de acceso a una vivienda en propiedad. En un inicio, la mayoría de los potenciales compradores se ven abocados a alquilar por no contar con los ahorros suficientes para pagar la entrada y los impuestos que exige la operación. Pero, una vez dentro del mercado del alquiler, ahorrar se vuelve prácticamente por los precios desbocados de los arrendamientos. Así, aunque la compra sea objetivamente más accesible frente al alquiler, la barrera de la entrada hace que convertirse en propietario sea todo un reto para millones de hogares de ingresos bajos o medios.
Palma es la capital donde el importe que debe aportar quien quiera comprar una vivienda es mayor, ya que alcanza los 147.116 euros, seguida por San Sebastián (137.700 euros), Madrid (117.793 euros) y Barcelona (103.172 euros). Por debajo de los 100.000 euros encontramos los 96.651 euros que son necesarios aportar en Málaga, los 77.503 euros de Valencia y los 76.240 euros de Pamplona. En la parte opuesta se encuentra la ciudad de Zamora, donde solo es necesario aportar 32.996 euros para optar a la financiación, seguida por Jaén (34.596 euros), Lérida (35.581 euros) y Palencia (35.931 euros), las únicas que se sitúan por debajo los 36.000 euros.
Capitales con más y menos viviendas asequibles
Además, el reparto de las viviendas a coste razonable no es homogéneo y la escasez de las mismas es especialmente llamativa en los grandes mercados, con Palma, San Sebastián y Málaga a la cabeza. En la capital balear solo el 16% de los pisos de dos habitaciones son financieramente aptos para una familia con ingresos medios de la ciudad, mientras que en San Sebastián está en el 23% y en Málaga se sitúa en el 25%.
A continuación se sitúan Madrid y Barcelona con el 33% de los pisos con precios por debajo del límite razonable, Granada (43%), Valencia (48%), Cádiz, Santa Cruz de Tenerife y Alicante (que comparten un 49%).vEn el lado opuesto se sitúa la ciudad de Lérida, donde el 90% de los pisos de dos habitaciones tendrían una carga hipotecaria razonable para una familia de ingresos medios. Les siguen las ciudades de Zamora (89%), Cuenca, Teruel y Jaén (88% en las tres capitales).
Cuotas razonables
La regla financiera es clara: no dedicar más del 30% de los ingresos a la vivienda. Pero como las rentas familiares no son iguales en todas las capitales, el umbral de "hipoteca razonable" varía según la ciudad. Con datos del INE, Idealista calcula que la ciudad donde las familias podrían permitirse una cuota más elevada sin sobrepasar lo razonable es San Sebastián, donde se alcanzan los 1.221 euros mensuales. Le siguen Madrid (1.166 euros), Barcelona (1.100 euros), Melilla (1.086 euros), Ceuta (1.058 euros), Girona (1.049 euros), Palma (1.046 euros), Toledo (1.031 euros), Pamplona (1.030 euros) y Bilbao (1.022 euros).
Tasa de esfuerzo
Según datos del cuarto trimestre de 2025 publicado recientemente por Idealista, el alquiler se come el 38% de los ingresos de las familias, frente al 26% que consume una hipoteca. Estas tasas de esfuerzo eran del 36% y el 23% en el primer trimestre de 2025. En cuanto a la vivienda en venta, solo en San Sebastián y Palma comprar se lleva más ingresos que alquilar. Y tan solo cinco capitales tienen tasas de esfuerzo para comprar vivienda superiores al 30% recomendado por los expertos: Palma (46%), Málaga (37%), San Sebastián (37%), Madrid (33%) y Barcelona (30%).
Por debajo se encuentran las ciudades de Alicante (28%), Valencia (27%), Granada (26%), Santa Cruz de Tenerife (25%), Cádiz (25%), La Coruña (25%), Pamplona, Pontevedra y Vitoria (24% en los tres casos). La menor tasa de esfuerzo se da en Jaén, Lérida y Melilla (13% en las tres capitales), Zamora, Palencia y Huesca (que comparten un 14%).