Seguridad jurídica frente a la crisis de la vivienda

La crisis de la vivienda exige respuestas rigurosas, basadas en la experiencia práctica y en información fiable, que permitan adoptar medidas eficaces y sostenibles. Por ello, resulta oportuno plantear algunas de las soluciones que, desde el Notariado, pueden contribuir a afrontar este reto esencial. En primer lugar, la experiencia práctica y el contacto diario con las personas. Las notarías están en contacto permanente con el mercado inmobiliario y por ellas pasan en torno a 60.000 personas cada día. Esto nos permite observar de primera mano los efectos de la normativa sobre la vida cotidiana de la ciudadanía y sobre el funcionamiento real del mercado. En este contexto, resulta imprescindible hablar de seguridad jurídica y de confianza, especialmente en un entorno marcado por la complejidad y la continua modificación normativa. La falta de seguridad jurídica se manifiesta de forma clara en dos ámbitos: en el proceso precontractual, previo a la compra de vivienda, y en el mercado del alquiler. En el primero, es frecuente la firma de contratos de arras sin asesoramiento ni control, con consecuencias relevantes una vez entregadas cantidades de dinero que, en muchos casos, son elevadas. En segundo lugar, la falta de seguridad jurídica se aprecia también de manera evidente en el mercado del alquiler que no garantiza, hoy, la seguridad jurídica ni del propietario ni del inquilino. Es cierto que en España no existe una tradición consolidada de formalizar los contratos de alquiler en escritura pública . Durante años, la propia legislación contribuyó a ello al establecer contratos normados en los que, existiendo acuerdo sobre el objeto y la duración, el resto de las condiciones venían determinadas por la ley. Esta situación cambió a partir de 2013 y desde entonces existe una mayor flexibilidad, pero también una mayor complejidad normativa, lo que hace necesario el asesoramiento y el control de legalidad. Si se quiere profesionalizar el mercado del alquiler, será imprescindible profesionalizar también la redacción de los contratos y contar con un asesoramiento notarial imparcial y gratuito. Un contrato bien comprendido y claramente consensuado no solo facilita su aplicación, sino que favorece su cumplimiento. La intervención notarial permitiría reforzar la seguridad jurídica mediante el control del título del arrendador, confirmando la titularidad del inmueble; aportando información al arrendatario sobre la situación jurídica de la vivienda; verificando la legalidad del contrato; e incorporando un inventario del estado de la vivienda y de los bienes arrendados. Asimismo, podría preverse la utilización de medios adecuados de solución de controversias, de conformidad con la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Además, la intervención notarial permitiría controlar el depósito de la fianza en los órganos correspondientes de las comunidades autónomas, así como el cumplimiento de las obligaciones fiscales y la capacidad de detectar prácticas fraudulentas: como la celebración de contratos de temporada que tratan de eludir la regulación más protectora del arrendamiento de vivienda. Todo ello contribuiría a fomentar el mercado del alquiler (hoy lastrado frente al de la propiedad por la falta de seguridad jurídica) aportando transparencia e información. Junto a la seguridad jurídica, para avanzar en materia de acceso a la vivienda, resulta esencial disponer de datos objetivos y claros. Y en respuesta a esa necesidad, el Notariado ha puesto a disposición de la Administración y de la ciudadanía el Portal Estadístico de la vivienda, basado en datos auténticos, desagregados y actualizados procedentes del Índice Único Informatizado, que recoge los datos contenidos en las escrituras. Su información es necesaria no solo para una buena política pública de vivienda, sino también para comprobar el impacto real de las medidas que se adopten. Y termino mencionando una frase de la Comisión Europea sobre la crisis de la vivienda: «Sin datos viables y detallados, la elaboración de políticas sólidas seguirá estando fuera de alcance».