Immobilienmarkt: Lage spitzt sich weiter zu

Trotz erster vorsichtiger Erholungssignale wird in Deutschland weiter zu wenig Wohnraum gebaut. Die Mieten steigen – vor allem in Großstädten. Die Immobilienwirtschaft warnt davor, dass weiter zu wenig neuer Wohnraum gebaut wird, sieht aber auch vorsichtige Zeichen der Besserung. In dem am Dienstag veröffentlichten Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) heißt es, dass im vergangenen Jahr nur knapp 235.000 Wohnungen fertiggestellt worden seien, der Bedarf liege bis 2040 aber bei 258.000 Wohneinheiten jährlich. "Wir haben einen Wohnungsmangel und das ist die soziale Frage unserer Zeit", sagte ZIA-Präsidentin Iris Schöberl. Der Mangel führe auch dazu, "dass die Leute grantig werden". Im aktuellen Jahr dürfte die Zahl mit rund 215.000 fertiggestellten Wohnungen nochmals niedriger liegen. "Die Lücke schließt sich damit nicht, sie wächst", sagte Ralph Henger vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW), der am Gutachten der sogenannten Immobilienweisen beteiligt war. "In vielen Großstädten wird sich die Lage damit noch einmal zuspitzen." Allerdings ist laut Gutachten davon auszugehen, dass ab 2027 die Zahl der Fertigstellungen wieder steigen wird. Mieten steigen weiter, vor allem in Köln, München und Hamburg Denn die Zahl der Baugenehmigungen steigt. Für 2025 rechnet das Gutachten mit rund 238.000 Genehmigungen und damit 10,5 Prozent mehr als im Vorjahr 2024. Henger mahnte allerdings an, dass dieser Anstieg den Rückgang der vorherigen Jahre nicht ausgleichen könne. Am größten ist der Bedarf den Angaben nach "aufgrund des starken Zuzugs aus dem In- und Ausland" in Berlin mit 8,5 fehlenden Wohnungen pro 1.000 Einwohnern. Das Gutachten vermerkt zudem weiter steigende Mieten. Im Bundesdurchschnitt wurden Wohnungen im vierten Quartal 2025 um 4,1 Prozent teurer angeboten als ein Jahr zuvor. Am stärksten zugelegt hätten die Mieten in Köln , nämlich im Schnitt um 7,6 Prozent auf 15 Euro je Quadratmeter, gefolgt von Hamburg und München . Die geringsten Zunahmen verzeichneten Frankfurt am Main und Berlin. IW-Forscher Henger prognostizierte, dass angesichts der weiterhin hohen Nachfrage, von Bauzinsen in Höhe von 3,5 bis 4 Prozent sowie zu wenig Bauland die Mieten weiter steigen und die Kaufpreise in angespannten Regionen anziehen werden. Experten loben "Bau-Turbo" Henger warb für "investitionsfreundliche Rahmenbedingungen", damit angesichts niedriger Renditen ein größeres Wohnungsangebot geschaffen werden könne. Er kritisierte in dem Zusammenhang die Pläne der Justizministerin Stefanie Hubig (SPD), das Mietrecht zu verschärfen. Hubig hatte einen Gesetzesentwurf vorgelegt, der weniger Ausnahmen bei der Mietpreisbremse vorsieht. Mit Blick auf die Gesamtsituation sei das der falsche Weg, sagte Henger. Die Experten aus Forschungsinstituten und Wirtschaft machen ein besonders großes Problem hingegen in der Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten aus. "Sie macht Umzüge unattraktiv und blockiert die effiziente Nutzung unseres Wohnraums", sagte Henger. Der Ökonom Lars Feld, ebenfalls Mitautor der Studie, warb deswegen dafür, eine schrittweise Erhöhung der Bestandsmiete möglich zu machen. Die Experten machen – neben allen Warnungen – aber auch einen Aufwärtstrend aus. Sie lobten Reformen der Bundesregierung wie den "Bau-Turbo". Der sieht unter anderem schnellere und einfachere Genehmigungsverfahren vor. Laut ZIA-Präsidentin Schöberl lege die Branche viel Hoffnung in das Instrument. Der ZIA werde den Bau-Turbo genau beobachten und evaluieren. "Wir sehen: Das Pflänzchen, es wächst. Wir sehen, dass wir wieder etwas optimistischer sind", sagte Schöberl. Allerdings reiche es noch nicht, "wir brauchen sehr viel mehr".