Singles, διαζύγια και μικρά σπίτια: Η αθέατη «βόμβα» στα ενοίκια

Η εικόνα της αγοράς κατοικίας σκιαγραφείται ολοένα και περισσότερο από τις αλλαγές στη δομή των νοικοκυριών και στα πρότυπα διαβίωσης. Τα ελληνικά νοικοκυριά αυξάνονται αριθμητικά, αλλά μειώνονται σε μέγεθος, δημιουργώντας νέες πιέσεις στη ζήτηση, σε μια περίοδο κατά την οποία η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη.

Η αύξηση των διαζυγίων, τα μονομελή νοικοκυριά, οι singles, η καθυστέρηση στη δημιουργία οικογένειας, η αυξημένη κινητικότητα για λόγους σπουδών και εργασίας οδηγούν στη δημιουργία περισσότερων ανεξάρτητων νοικοκυριών, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Κάθε χωρισμός συνεπάγεται πρακτικά τον διπλασιασμό μιας στεγαστικής ανάγκης, σε μια αγορά η οποία έχει σημαντικό έλλειμμα προσφοράς.

Στην  αυξητική πορεία των ανεξάρτητων νοικοκυριών συμβάλει και η τάση των νεότερων ηλικιών, κυρίως άνω των 30 ετών,  να αποχωρούν από το πατρικό σπίτι, χωρίς ωστόσο να προχωρούν άμεσα σε συγκατοίκηση, γάμο ή δημιουργία οικογένειας. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, να αυξάνεται ο αριθμός των ατόμων που επιλέγουν ή αναγκάζονται να ζουν μόνοι τους, ενισχύοντας περαιτέρω τη ζήτηση για κατοικία.

Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ από την απογραφή του 2021 δείχνουν ότι στο διάστημα 2011-2021, τα νοικοκυριά αυξήθηκαν από 4,13 εκατομμύρια σε 4,33 εκατομμύρια με τον αριθμό των  μονομελών νοικοκυριών να αυξάνεται στα 1,4 εκατομμύρια από 1,06 εκατομμύρια το 2011 ενώ τα νοικοκυριά με περισσότερα μέλη από δύο είχαν σημαντική μείωση.

Την ίδια στιγμή, η αγορά ακινήτων δεν έχει προσαρμοστεί ακόμη στα νέα δεδομένα. Η μείωση του πληθυσμού δεν επαρκεί για να αντισταθμίσει το έλλειμμα προσφοράς κατοικιών, το οποίο οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στο κατασκευαστικό «κενό» της περιόδου 2010-2018. Παράλληλα, σημαντικό μέρος του πληθυσμού συνεχίζει να συγκεντρώνεται στα μεγάλα αστικά κέντρα, όπου καταγράφεται και η εντονότερη στεγαστική πίεση. Η αυξημένη ζήτηση προέρχεται επίσης από φοιτητές, ιδιαίτερα σε πόλεις με πανεπιστήμια, στις οποίες τα ενοίκια έχουν κάνει άλμα τα τελευταία χρόνια.

Ενοίκια-φωτιά στα μικρά

Στο επίκεντρο της ακρίβειας βρίσκονται τα μικρότερα και πιο σύγχρονα ακίνητα, καθώς συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση.

Τα στοιχεία από τις αγγελίες της «Χρυσής Ευκαιρίας» δείχνουν ότι στην Αθήνα διαμερίσματα έως 80 τετραγωνικά μέτρα ενοικιάζονται 12,31 ευρώ το τετραγωνικό (αύξηση 7,6% σε ετήσια βάση) όταν διαμερίσματα 81-120 τ.μ ενοικιάζονται 10,45 ευρώ το τετραγωνικό. Στο Περιστέρι διαμερίσματα έως 80 τμ. ενοικιάζονται 10,15 ευρώ το τετραγωνικό (αύξηση 8% μέσα σε ένα χρόνο) ενώ σπίτια 81-120 τμ ενοικιάζονται πολύ χαμηλότερα 7,84 ευρώ το τετραγωνικό. Στην Κηφισιά το ενοίκιο για μικρά σπίτια έως 80 τμ φτάνει τα 15,40 ευρώ το τετραγωνικό (αύξηση 10,3%) σε ετήσια βάση ενώ για τα μεγαλύτερα σπίτια 81-120 τμ ανέρχεται σε 12,28 ευρώ το τετραγωνικό.

Σύμφωνα με την μελέτη της διαΝΕΟσις και του ΙΟΒΕ τα ατομικά, και ιδιαιτέρως τα μονογονεϊκά νοικοκυριά, είναι εκείνα που αντιμετωπίζουν τα μεγαλύτερα ζητήματα προσιτότητας στέγασης. Σχεδόν 2 στα 3 (66,2%) μονογονεϊκά νοικοκυριά διαθέτουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για να καλύψουν το κόστος στέγασης.

Γερασμένα ακίνητα

Το πρόβλημα εντείνεται από τη γήρανση του οικιστικού αποθέματος. Η  κρίση της ελληνικής οικονομίας μετά το 2008 είχε άμεσο αντίκτυπο στις επενδύσεις στις κατασκευές, οι οποίες από τα περίπου 60 δισ. ευρώ το 2007 περιορίστηκαν δραστικά τα επόμενα χρόνια δημιουργώντας ένα κατασκευαστικό κενό που είναι αισθητό ακόμη και σήμερα.

Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat (2024), στην Ελλάδα κατασκευάζεται μόλις μία νέα κατοικία ανά 1.000 κατοίκους, το χαμηλότερο ποσοστό στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Την ίδια στιγμή, για μεγάλο χρονικό διάστημα δεν υπήρξε ουσιαστική πολιτική κοινωνικής κατοικίας, με την κατάσταση να επιχειρείται να αλλάξει με τη θεσμοθέτησης της Κοινωνικής Αντιπαροχής.

Μελέτη της Prosperty καταδεικνύει ότι πάνω από το 60% των κτιρίων της χώρας είναι ηλικίας άνω των 30 ετών, ενώ περίπου το 40% έχει κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1970 και του 1980, χωρίς να έχει υποστεί εκτεταμένες παρεμβάσεις ανακαίνισης. Αντίθετα, μόλις το 22,7% των κατοικιών έχει ανεγερθεί από το 2020 και μετά, περιορίζοντας περαιτέρω τη διαθεσιμότητα σύγχρονων και ενεργειακά αποδοτικών ακινήτων.

Κλειστά ακίνητα

Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση των τιμών διαδραματίζουν και τα κενά ακίνητα. Ενα στα τέσσερα σπίτια στην Αττική ή συνολικά 526.154 ακίνητα είναι κλειστά ή κενά, όπως προκύπτει από την απογραφή του κτιριακού αποθέματος από την ΕΛΣΤΑΤ, που πραγματοποιήθηκε το 2021. Στον Δήμο Αθηναίων, όπου εντοπίζεται και το μεγαλύτερο απόθεμα κατοικιών με 437.188, το 26,7% ή 117.137 κατοικίες είναι σήμερα κλειστές. Ως κλειστές – κενές θεωρούνται και όσες κατοικίες διατίθενται προς πώληση και ενοικίαση. Πολλά από τα κλειστά ακίνητα δεν είναι πλήρως καταγεγραμμένα ή εμφανίζουν ασαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς, γεγονός που τα καθιστά ανενεργά και μη αξιοποιήσιμα. Την ίδια ώρα, μεγάλος αριθμός ακινήτων που ανήκουν στο Δημόσιο παραμένουν στα αζήτητα και εκτός αγοράς.