Ακίνητα “αγνώστου ιδιοκτήτη”: Πώς να κάνετε σωστά τη διόρθωση
Με μεγαλύτερο βαθμό δυσκολίας μπορεί να ανατραπεί – και να διορθωθεί με τη διαδικασία των πρόδηλων σφαλμάτων – η αναγραφή μιας ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» όταν πρόκειται για γεωτεμάχιο, και με χαμηλότερο όταν πρόκειται για οριζόντιες (διαμερίσματα) και κάθετες ιδιοκτησίες (ανεξάρτητα κτίσματα σε ένα ενιαίο οικόπεδο).
Η αναγραφή μιας ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», που προέκυψε είτε από λάθος στις πρώτες καταχωρίσεις είτε επειδή ο ιδιοκτήτης αμέλησε και δεν έκανε τη δήλωση ιδιοκτησίας, είναι πιο δύσκολο να ανατραπεί στην πρώτη περίπτωση επειδή η διαδικασία της αναγνώρισης μπορεί να απαιτεί κοινοποίηση στο Δημόσιο.
Αυτό σημαίνει πως η αίτηση του ενδιαφερομένου, τις περισσότερες φορές, πρέπει να γίνει εκτός της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του Κτηματολογίου. Την ίδια ώρα, η διαδικασία διόρθωσης για οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες είναι πλέον αρκετά απλή και γίνεται μέσω της σχετικής πλατφόρμας του Κτηματολογίου.
Θολό τοπίο…
Οπως προκύπτει, το τοπίο δεν είναι ιδιαίτερα ξεκάθαρο. Κι αυτός είναι ο λόγος που στην πράξη παρατηρείται το φαινόμενο να αντιμετωπίζονται αιτήσεις διόρθωσης με το ίδιο ή σχετικό αντικείμενο διαφορετικά από τον κάθε προϊστάμενο Κτηματολογικού Γραφείου.
Ετσι, πολλές φορές, οι τελευταίοι, μη θέλοντας να αναλάβουν την ευθύνη αλλαγής αναγραφής του ιδιοκτήτη στην ιδιοκτησία, απορρίπτουν την αίτηση, με συνέπεια η υπόθεση να καταλήγει στα δικαστήρια, όπου η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει πολλά χρόνια. Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε σχέση με τα «πρόδηλα σφάλματα» προκειμένου να γνωρίζουν πώς να πραγματοποιήσουν με ασφάλεια τη διαδικασία της διόρθωσης και να διασφαλίσουν την περιουσία τους.
Σε ποιες περιπτώσεις γίνεται χωρίς δικαστική απόφαση η διόρθωση στα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα – γεωτεμάχια και χωρίς επίδοση στο Δημόσιο;
Γίνεται διόρθωση:
α) Οταν υπάρχει δημόσιο έγγραφο, στο οποίο περιέχονται τίτλοι κτήσης περισσότερων ακινήτων του ιδίου ή και άλλων δικαιούχων, τα οποία βρίσκονται στην ίδια κτηματογραφηθείσα περιοχή.
Και επιπλέον έχουν καταχωριστεί ορισμένα εξ αυτών ως γνωστού ιδιοκτήτη, ενώ τα υπόλοιπα ακίνητα έχουν καταχωριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
β) Οταν ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου, όπως για παράδειγμα παραχωρητήριο Οργανισμού Τοπικής Αυτοδιοίκησης, Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας κ.λπ.
Τι ισχύει στην περίπτωση που υπάρχει παραχωρητήριο;
Με βάση τα όσα προβλέπονται, το παραχωρητήριο μπορεί να αποτελεί είτε τίτλο του αιτούντος τη διόρθωση είτε τίτλο δικαιοπαρόχου, άμεσου (π.χ. του πωλητή του) ή απώτερου (π.χ. αρχικού κληρούχου επί σειράς μεταβιβάσεων). Οταν το παραχωρητήριο αποτελεί τίτλο δικαιοπαρόχου (άμεσου ή απώτερου), λαμβάνεται υπόψη κατά τον έλεγχο για τη βασιμότητα του αιτήματος διόρθωσης σε σχέση με τους επιγενόμενους αυτού τίτλους κτήσης, που συνιστούν διαδοχή στο δικαίωμα.
Κι αν το ακίνητο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι διηρημένη ιδιοκτησία (οριζόντια, κάθετη, οριζόντια επί καθέτου);
Εδώ, σε ό,τι αφορά τη διόρθωση, ισχύουν τα εξής: στην περίπτωση που διαθέτει αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο και τα στοιχεία του δικαιούχου προκύπτουν από τον συσχετισμό του τίτλου κτήσης του (ή των τίτλων κτήσης των δικαιοπαρόχων του εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι) και της σύστασης της διηρημένης ιδιοκτησίας, τότε γίνεται διόρθωση χωρίς δικαστική απόφαση. Διευκρινίζεται πως η διάταξη αυτή αφορά τις περιπτώσεις διηρημένων ιδιοκτησιών, που έχουν αναγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και τα στοιχεία του δικαιούχου τους δύνανται να διορθωθούν με αναγωγή στον τίτλο κτήσης του και στη σύσταση της διηρημένης ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση που υπάρχουν δικαιοπάροχοι, τότε ο έλεγχος για τη βασιμότητα του αιτήματος διόρθωσης καταλαμβάνει και τους τίτλους κτήσης αυτών, κατά τη σειρά διαδοχής τους στο δικαίωμα.
Σε ποια άλλη περίπτωση;
Οταν το ακίνητο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι διηρημένη ιδιοκτησία/υποδοχέας (οριζόντια, κάθετη, οριζόντια επί καθέτου), στην οποία έχουν αθροιστεί όλα τα υπολειπόμενα χιλιοστά επί των αδήλωτων διηρημένων ιδιοκτησιών που προβλέπονται στην οικεία σύσταση.
Ο δικαιούχος διηρημένης ιδιοκτησίας, που το αντιστοιχούν σε αυτή ποσοστό συγκυριότητας επί του εδάφους έχει συμπεριληφθεί σε αρχική εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη», με τα προαναφερόμενα χαρακτηριστικά, δύναται να ζητήσει τη διόρθωση της εγγραφής με αναγωγή στον τίτλο κτήσης του, στον τίτλο κτήσης των δικαιοπαρόχων του (εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι) αλλά και στη σύσταση της διηρημένης ιδιοκτησίας.
Υπάρχει κάτι άλλο;
Ναι, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες οι μη δηλωμένες διηρημένες ιδιοκτησίες δεν έχουν αναγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», με συνέπεια να μη διαθέτουν αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο, ούτε το αντιστοιχούν σε αυτές ποσοστό συγκυριότητας επί του εδάφους έχει συμπεριληφθεί σε αρχική εγγραφή διηρημένης ιδιοκτησίας «αγνώστου ιδιοκτήτη»/υποδοχέα. Η μη εμφάνιση της διηρημένης ιδιοκτησίας συνιστά έλλειψη, δυνάμενη να θεραπευθεί με αναδρομή στην πράξη σύστασης, στον κανονισμό της διηρημένης ιδιοκτησίας και δύναται μέσω της διόρθωσης να δημιουργηθεί αυτοτελές κτηματολογικό φύλλο.
Ποια είναι η διαδικασία υποβολής αίτησης για διόρθωση πρόδηλου σφάλματος για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα;
Η διόρθωση πρόδηλου σφάλματος γίνεται με την υποβολή του εντύπου «Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος», ηλεκτρονικά μέσω της ιστοσελίδας του Κτηματολογίου. Κατά την υποβολή της αίτησης, συνυποβάλλεται κυρωμένο αντίγραφο του κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου για το οποίο ζητείται η διόρθωση.
Από ποια έγγραφα συνοδεύεται η αίτηση;
Η αίτηση συνοδεύεται από αντίγραφα των δημόσιων και ήδη μεταγεγραμμένων στο υποθηκοφυλακείο εγγράφων, τα οποία κατά περίπτωση είναι:
- αντίγραφο τίτλου κτήσης του «υπέρ ου» η διόρθωση,
- αντίγραφο τίτλου κτήσης των δικαιοπαρόχων του «υπέρ ου» η διόρθωση (εάν υπάρχουν δικαιοπάροχοι),
- αντίγραφο σύστασης της διηρημένης ιδιοκτησίας,
- αντίγραφο Κανονισμού διηρημένης ιδιοκτησίας (όταν ζητείται η δημιουργία κτηματολογικού φύλλου διηρημένης ιδιοκτησίας),
- κάθε άλλο έγγραφο που κατά την κρίση του αιτούντος συνεισφέρει στην απόδειξη των ισχυρισμών του.
Πότε διορθώνεται η αρχική εγγραφή;
Ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου είναι αρμόδιος για την αποδοχή ή την απόρριψη του αιτήματος διόρθωσης και εκδίδει σχετική απόφαση. Αν ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν αποφανθεί μέσα σε 30 εργάσιμες ημέρες από την υποβολή της αίτησης ή αν την απορρίψει, ο αιτών δικαιούται να προσφύγει στον κτηματολογικό δικαστή μέσα σε προθεσμία 30 εργάσιμων ημερών από τη λήξη της προθεσμίας αυτής ή αφότου έλαβε γνώση της απόρριψης της αίτησης.
Ποιο είναι το προαπαιτούμενο για την υποβολή αίτησης για διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων;
Προαπαιτούμενο είναι η έκδοση κτηματογραφικού διαγράμματος για τα ακίνητα που υπάρχει αίτημα για διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων.
Πώς έχει η διαδικασία;
Πρώτα γίνεται η συμπλήρωση της αντίστοιχης έντυπης αίτησης. Η αίτηση, εφόσον συναινούν όλοι οι όμοροι δικαιούχοι που επηρεάζονται από την αποδοχή της, μπορεί να υποβληθεί από κοινού. Ακολουθεί η κατάθεση της αίτησης που συνοδεύεται από το ενημερωμένο κτηματογραφικό διάγραμμα το οποίο αποδίδει τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων και το τοπογραφικό διάγραμμα. Επισημαίνεται ότι στα σχετικά έγγραφα πρέπει να μνημονεύεται ο ΚΑΕΚ του ακινήτου που αφορά η πράξη.
Στη συνέχεια, ακολουθεί η ενημέρωση του αιτούντος από το Κτηματολογικό Γραφείο για το αποτέλεσμα του τυπικού ελέγχου της αίτησής του και τις ενέργειες στις οποίες πρέπει να προβεί (π.χ. κοινοποίηση της αίτησης σε όμορους δικαιούχους, εάν η αποδοχή της μπορεί να επηρεάσει τα δικαιώματά τους, ορισμό προθεσμίας για υποβολή απόψεων εγγράφως από τους όμορους).