10 ερωτήσεις & απαντήσεις για τις αλλαγές στα κτίρια: Ανατροπές σε κατασκευές, αναβαθμίσεις και συντηρήσεις

Οι κατασκευές, οι αναβαθμίσεις και οι συντηρήσεις των κτιρίων επηρεάζονται – άμεσα και έμμεσα – από την πρόσφατη τροποποίηση – κρίσιμων – διατάξεων του Κτιριοδομικού Κανονισμού που προχώρησε το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Ειδικότερα από τις 23 Δεκεμβρίου 2025, οπότε άρχισαν να εφαρμόζονται οι νέοι κανόνες, τροποποιήθηκαν διατάξεις που αφορούν την ταξινόμηση των κτιρίων, την ασφάλεια, την αντοχή, τα δομικά στοιχεία των κατασκευών, καθώς και τις εγκαταστάσεις ύδρευσης, θέρμανσης και ηλεκτροδότησης.

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10 ερωτήσεις-απαντήσεις όλες τις πληροφορίες για τις αλλαγές που ισχύουν για τα κτίρια από τη φετινή χρονιά

1. Πώς ταξινομούνται τα κτίρια ανάλογα με τη χρήση τους;

Ταξινομούνται σε κτίρια:

• Κατοικίας (δηλαδή πολυκατοικίες και μονοκατοικίες).
• Προσωρινής διαμονής (ξενοδοχεία, ξενώνες κ.ά.).
• Συνάθροισης κοινού (εστιατόρια, καφενεία, συνεδριακοί χώροι, εκθέσεις, αθλητικοί χώροι, κ.λπ.).
• Εκπαίδευσης (φροντιστήρια, ΙΕΚ, νηπιαγωγεία κ.ά.).

Επίσης:

• Σε κτίρια όπου στεγάζονται υπηρεσίες Υγείας και Κοινωνικής Πρόνοιας (βρεφικοί σταθμοί, γηροκομεία, ιατρεία).
• Σε σωφρονιστικά καταστήματα.
• Σε καταστήματα, υπεραγορές, κομμωτήρια, φαρμακεία κ.λπ.
• Σε γραφεία (περιλαμβάνονται όλες οι κατηγορίες γραφείων).
• Σε βιομηχανικά – βιοτεχνικά κτίρια (ξυλουργεία, βαφεία, καθαριστήρια κ.ά.).
• Σε αποθήκες.
• Σε πάρκινγκ και πρατήρια υγρών καυσίμων.

2. Ποιες είναι οι βασικές αλλαγές που επέρχονται στη χρήση των κτιρίων;

Οι αλλαγές είναι οι εξής:

Α. Τα μικροβιολογικά εργαστήρια και τα εργαστήρια φυσικοθεραπείας πλέον θα  ανήκουν στην κατηγορία Θ (Γραφεία).

Β. Εισάγεται νέα, διακριτή ταξινόμηση για τα κέντρα δεδομένων (Data Centers), ανάλογα με την ηλεκτρική ισχύ του εξοπλισμού τεχνολογιών πληροφορικής (IT load).

Ειδικότερα:

Για ηλεκτρική ισχύ < 200 kW, ταξινομούνται ως κτίρια γραφείων, με τις αντίστοιχες πολεοδομικές και κτιριοδομικές απαιτήσεις.

• Για ηλεκτρική ισχύ ≥ 200 kW, θεωρούνται εγκαταστάσεις με σημαντικό Η/Μ εξοπλισμό, ανεξαρτήτως αν είναι αυτοτελή κτίρια, τμήματα κτιρίων μεικτής χρήσης ή συνοδοί χώροι.

3. Τι ισχύει για πληθυσμό (δηλαδή άτομα ανά τετραγωνικό μέτρο με βάση το μεικτό εμβαδόν), ασφάλεια και ελεύθερα ύψη;

Σε ό,τι αφορά τον πληθυσμό, οι ενδεικτικές τιμές είναι οι εξής:

• Για κατοικία: 1 άτομο / 18 m² μεικτού εμβαδού (κατηγορία Α).
• Για γραφεία: 1 άτομο / 9 m² μεικτού εμβαδού (κατηγορία Θ).
• Για εμπόριο: Εμπόριο: 1 άτομο / 3 m² μεκτού εμβαδού (κατηγορία Η – ισόγειο).
• Για συνάθροιση κοινού: 1 άτομο / 1.40 m² καθαρού εμβαδού (κατηγορία Γ / χωρίς καθίσματα).
• Για αποθήκευση (Κ): 1 άτομο / 50 m² μεικτού εμβαδού (κατηγορία Κ).

Για την ασφάλεια και την αντοχή, ο Κτιριοδομικός Κανονισμός:

Α. Θέτει τις βασικές απαιτήσεις για αντοχή σε στατικά και έκτακτα φορτία (σεισμός, πυρκαγιά).

Β. Καθορίζει τις προδιαγραφές για τον σεισμικό αρμό μεταξύ κτιρίων.

Στην ενότητα για το ελεύθερο ύψος και τον καθαρό όγκο, προστίθεται νέα παράγραφος που επιτρέπει, υπό προϋποθέσεις, την αλλαγή χρήσης σε νομίμως υφιστάμενα ειδικά κτίρια (π.χ. βιομηχανίες) χωρίς να απαιτείται η τήρηση ειδικών προδιαγραφών ύψους του νέου φορέα λειτουργίας, έπειτα από σύμφωνη γνώμη του.

4. Τι ισχύει για τα στηθαία;

• Καθορίζεται ελάχιστο ύψος: 1.00 μ.
• Είναι υποχρεωτικά σε εξώστες, δώματα, κλίμακες και δάπεδα με διαφορά στάθμης > 1.00 μ.

5. Τι αλλάζει στη φύτευση οικοπέδων;

Για τα κτίρια εκπαίδευσης, η επιφάνεια υπαίθριων αθλητικών εγκαταστάσεων (έως 50%) συνυπολογίζεται στην επιφάνεια της υποχρεωτικής φύτευσης.

6. Τι ισχύει για τον φυσικό φωτισμό;

• Υπάρχει πλέον η απαίτηση όλοι οι χώροι κύριας χρήσης να έχουν επαρκή φυσικό φωτισμό.
• Το συνολικό εμβαδόν των ανοιγμάτων πρέπει να είναι τουλάχιστον 10% του καθαρού εμβαδού του δαπέδου του χώρου.
• Είναι υποχρεωτικός ο άμεσος φωτισμός: Σε κατοικίες, υπνοδωμάτια ξενοδοχείων, αίθουσες διδασκαλίας, χώρους εστίασης, θαλάμους νοσηλείας.

7. Για τον φυσικό αερισμό;

• Υπάρχει απαίτηση όλοι οι χώροι κύριας χρήσης να έχουν επαρκή φυσικό αερισμό.
• Το εμβαδόν των ανοιγόμενων τμημάτων των κουφωμάτων πρέπει να είναι τουλάχιστον 5% του καθαρού εμβαδού του δαπέδου του χώρου.
• Εναλλακτικά επιτρέπεται τεχνητός αερισμός σε ειδικά κτίρια (εκτός κατοικιών) κατόπιν μελέτης και βεβαίωσης αρμόδιου φορέα.

8. Τι προβλέπεται για τις εγκαταστάσεις θέρμανσης και κλιματισμού;

Μεταξύ άλλων:

• Για τα λεβητοστάσια επικαιροποιούνται οι ελάχιστες διαστάσεις, οι αποστάσεις ασφαλείας και τα απαιτούμενα ύψη ανάλογα με τη θερμική ισχύ (kW).
• Για τις δεξαμενές πετρελαίου, αναδιατυπώνονται οι κανόνες για την τοποθέτηση εντός λεβητοστασίου και τα απαιτούμενα εξαρτήματα (σωλήνας εξαερισμού, πλήρωσης, δείκτης στάθμης).
• Προστίθεται ολόκληρη ενότητα για τις τοπικές θερμάνσεις (τζάκια, θερμάστρες), θέτοντας απαιτήσεις για πιστοποίηση και ασφαλή εγκατάσταση.

9. Για τους ανελκυστήρες;

Διευκρινίζεται η υποχρέωση εγκατάστασης ανελκυστήρα σε νέα κτίρια κατοικίας που δεν διαθέτουν κοινόχρηστους χώρους, όταν όροφος έχει διαφορά στάθμης > 9 μ. από το έδαφος προσπέλασης.

10. Τι ισχύει για ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, αλεξικέραυνα και γραμματοκιβώτια;

α) Εσωτερικές ηλεκτρικές εγκαταστάσεις:

• Ο υπολογισμός του όγκου του κτιρίου περιλαμβάνει πλέον και τις θέσεις στάθμευσης ηλεκτρικών οχημάτων (>4 θέσεις).
• Σε ό,τι αφορά την ιδιωτική ηλεκτροπαραγωγή, προστίθενται νέες παράγραφοι για την πρόβλεψη χώρων για Η/Ζ και συσσωρευτές (μπαταρίες), με απαιτήσεις πυροπροστασίας και εξαερισμού.
• Για τους Υποσταθμούς: Διαχωρίζονται σε Ιδιωτικούς Υ/Σ από Υ/Σ Δημόσιας Χρήσης και θέτοντας νέες τεχνικές προδιαγραφές.

β) Αλεξικέραυνα: Επικαιροποιούνται οι διατάξεις και γίνεται παραπομπή στα πρότυπα ΕΛΟΤ ΕΝ 60099 και ΕΛΟΤ ΕΝ 1412.

γ) Γραμματοκιβώτια: Επιτρέπεται η εγκατάσταση αυτοματοποιημένων ταχυδρομικών θυρίδων (postal lockers) σε εύκολα προσβάσιμους χώρους.