Banken rechnen genauer denn je, wenn es um Baufinanzierungen geht. Welche Kriterien heute besonders zählen und wie Sie sich darauf vorbereiten sollten. Wer eine Wohnung kaufen oder ein Haus bauen möchte, kommt in der Regel an einer Baufinanzierung nicht vorbei. Bevor Banken einen Kredit zusagen, prüfen sie deshalb sehr genau, ob Käuferinnen und Käufer oder Bauherren das Darlehen langfristig tragen können. Im Mittelpunkt stehen dabei das Einkommen, vorhandenes Eigenkapital, laufende finanzielle Verpflichtungen und der Wert der Immobilie selbst. Diese gesetzlich vorgeschriebene Bonitätsprüfung schützt beide Seiten: Kreditnehmende vor finanzieller Überlastung – und Banken vor Zahlungsausfällen. Doch worauf kommt es dabei konkret an? Und wie können sich Kaufinteressierte gezielt vorbereiten, um ihre Chancen auf eine Zusage zu verbessern? Antworten darauf gibt Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte bei Schwäbisch Hall. Bonität: Warum der Score über Ja oder Nein entscheidet Eine der wichtigsten Voraussetzungen für ein Immobiliendarlehen ist eine ausreichende Bonität. Sie beschreibt die Fähigkeit und Bereitschaft eines Kreditnehmers, seine finanziellen Verpflichtungen zuverlässig zu erfüllen. Banken fassen diese Einschätzung in einem sogenannten Bonitätsscore zusammen. Bonität: Die Bedeutung des Begriffs und warum er so wichtig ist Mehr Transparenz: So will die Schufa den Bonitätsscore revolutionieren Je höher dieser Wert ausfällt, desto besser stehen die Chancen auf eine Kreditzusage und auf günstigere Zinsen. Grundlage dafür sind unter anderem Auskünfte von Wirtschaftsauskunfteien, allen voran der Schufa. Dort wird gespeichert, ob Rechnungen pünktlich bezahlt oder Kredite ordnungsgemäß zurückgeführt wurden. Stabiles Einkommen: Fundament jeder Baufinanzierung Neben der Bonität spielt ein regelmäßiges und verlässliches Einkommen eine zentrale Rolle. Banken wollen sicherstellen, dass die monatlichen Raten dauerhaft gezahlt werden können. Grundsätzlich gilt: Je höher das Darlehen, desto höher muss auch das Einkommen sein. Kredite für Selbstständige: Fünf Wege, wie Sie die Bank überzeugen Ein unbefristeter Arbeitsvertrag, eine stabile Branche und positive Zukunftsperspektiven erhöhen die Sicherheit für beide Seiten. Laut Oberländer haben jedoch auch Selbstständige grundsätzlich gute Chancen auf eine Baufinanzierung. Entscheidend sei, dass sie ihre Einnahmen transparent und nachvollziehbar darstellen und realistisch planen. Eigenkapital: Je mehr, desto besser für Zinsen und Sicherheit Eigenkapital senkt das Risiko für die Bank – und genau das wirkt sich positiv auf die Konditionen aus. Während in der Niedrigzinsphase oft schon zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises ausreichten, empfiehlt der Baufinanzierungsexperte heute deutlich höhere Rücklagen. Für eine solide Finanzierung sollten mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises vorhanden sein – zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Dazu zählen unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklergebühren. "Eine der größten Hürden bei Immobilienfinanzierungen bleibt das fehlende Eigenkapital", sagt Oberländer. Sein Rat: Wer frühzeitig mit einem Profi plant, regelmäßig spart und den eigenen finanziellen Spielraum realistisch einschätzt, verschafft sich klare Vorteile. Alter und Familienstand: Warum Banken auf die Laufzeit achten Banken sind verpflichtet, sicherzustellen, dass ein Immobiliendarlehen innerhalb der erwarteten Lebenszeit zurückgezahlt werden kann. In der Praxis endet die Laufzeit deshalb meist vor dem 75. Geburtstag. Wer später finanziert, kann seine Chancen jedoch mit zusätzlichen Sicherheiten verbessern. Dazu zählen etwa bereits abbezahlte Immobilien, Wertpapiere, Lebensversicherungen, Bausparverträge, Bürgschaften oder Eigenleistungen. Laut Oberländer sinkt das Ausfallrisiko für die Bank zudem, wenn mehrere Personen den Kredit gemeinsam tragen. Gleichzeitig betont er, dass eine Baufinanzierung auch für Singles und Alleinerziehende möglich ist, vorausgesetzt, Eigenkapital und Sicherheiten stimmen. Die Immobilie selbst: Wie Banken den Beleihungswert berechnen Nicht nur der Kreditnehmer wird geprüft, auch die Immobilie spielt eine entscheidende Rolle. Sie dient der Bank als Sicherheit für den Kredit. Dafür ermitteln Institute den sogenannten Beleihungswert. Dieser gibt an, welcher Betrag im Falle eines Verkaufs oder einer Zwangsversteigerung voraussichtlich erzielt werden kann. Um Risiken abzufedern, ziehen Banken vom aktuellen Marktwert einen Sicherheitsabschlag von meist 10 bis 30 Prozent ab. Der Beleihungswert liegt daher in der Regel unter dem Verkehrswert. Liegt der Kaufpreis deutlich darüber, kann die Finanzierung – insbesondere bei geringem Eigenkapital – schwieriger oder teurer werden, erklärt Oberländer. Vier Schritte, mit denen Sie Ihre Bonität verbessern können Wer seine Chancen auf eine Baufinanzierung erhöhen möchte, kann gezielt an der eigenen Bonität arbeiten. Dazu gehört vor allem, Rechnungen pünktlich zu bezahlen und Mahnungen konsequent zu vermeiden. Auch laufende Schulden sollten möglichst schnell reduziert werden. Konsumkredite, insbesondere Dispokredite und Ratenkäufe, wirken sich negativ auf den Score aus und sollten vermieden werden. Kreditwürdigkeit steigern: Diese Faktoren sind entscheidend Sinnvoll ist außerdem eine rechtzeitige Schufa-Selbstauskunft, um fehlerhafte Einträge korrigieren zu lassen – idealerweise noch vor dem Beratungsgespräch. Nicht zuletzt kann eine langfristige, stabile Geschäftsbeziehung zur Hausbank die Bewertung und den Zinssatz positiv beeinflussen. Bonitätsprüfung: Gut vorbereitet zum Bankgespräch Damit Banken die Kreditwürdigkeit prüfen können, müssen zahlreiche Unterlagen vorgelegt werden. Dazu zählen unter anderem ein gültiger Personalausweis, eine Selbstauskunft, eine unterschriebene Schufa-Auskunft sowie Nachweise über Einkommen, Vermögen und laufende Ausgaben. Beliebtes Finanzprodukt: Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag? Gefordert werden in der Regel Gehalts- oder Einkommensnachweise der letzten drei Monate, der letzte Lohnsteuerbescheid, Kontoauszüge, Versicherungsunterlagen und Informationen zu bestehenden Krediten oder Verpflichtungen. Hinzu kommen Objektunterlagen wie Exposé, Grundbuchauszug, Baupläne oder Fotos der Immobilie. Selbstständige müssen zusätzlich betriebswirtschaftliche Auswertungen, Bilanzen oder Gewinnermittlungen sowie – falls vorhanden – Gesellschaftsverträge und Handelsregisterauszüge einreichen. Wer weiß, welche Kriterien zählen, die eigene finanzielle Situation realistisch einschätzt, Unterlagen vollständig vorbereitet und transparent auftritt, schafft laut Schwäbisch Hall beste Voraussetzungen für eine reibungslose Bonitätsprüfung und rückt dem Traum vom Eigenheim ein gutes Stück näher.
