Qué va a pasar con las hipotecas en 2026: un encarecimiento progresivo que aún se nota poco

El año 2025 fue bastante bueno para quienes tenían que pedir una hipoteca . Con el Banco Central Europeo (BCE) reduciendo sus tipos de interés y, en consecuencia, el euríbor a la baja, la mayoría de las entidades financieras pudieron abaratar los intereses de sus préstamos hipotecarios y se desató una guerra de precios entre los bancos que favoreció a los usuarios. El 2026 ha empezado en la estela de aquella importante rebaja, pero no lo hará por mucho tiempo, ya que los expertos consideran que los intereses de los préstamos hipotecarios han tocado suelo por diversos factores y empezarán a subir en breve. De hecho, algunos bancos ya los han incrementado levemente. Por el momento sigue siendo muy rentable pedir una hipoteca, pero es probable que deje de serlo pronto. Hipotecas y euríbor: los datos que adelantan la subida El primer factor que invita a pensar a los expertos en el incremento del precio de las hipotecas es la subida reciente del euríbor, que el pasado julio cayó hasta el 2,08% pero ha cerrado diciembre en el 2,27% tras encadenar cinco meses consecutivos de subidas. Este indicador afecta directamente a los intereses de los préstamos hipotecarios, por lo que su subida adelanta la de aquellas. El euríbor es un indicador que refleja el precio al que los bancos se prestan fondos entre sí para financiar sus distintas operaciones. Por esto y porque se actualiza a diario, se considera el termómetro más fiable de la evolución del precio del dinero. Por ello, las entidades financieras ligan los intereses de sus hipotecas al euríbor, en las variables directamente y en las fijas indirectamente. El motivo es sencillo: trasladan, con el añadido de sus tarifas, lo que les cuesta conseguir capital para que su negocio sea rentable. En el caso de las hipotecas variables, la incidencia del euríbor es clara: su cuota se configura mediante la fórmula diferencial (un interés fijo que establece el banco, generalmente bajo) + euríbor. Las mensualidades de estos préstamos hipotecarios se actualizan cada seis meses o cada año en función de la cifra que marque el euríbor en ese momento. Con las hipotecas fijas la incidencia del euríbor no es tan manifiesta, pero está. Cuando este indicador sube, los bancos van aumentando progresivamente sus intereses, pero sólo pueden hacerlo en los nuevos préstamos hipotecarios que concedan. Porque en los ya concedidos, al ser hipotecas fijas, no pueden tocar la cuota. De esta forma, la reciente subida del euríbor, y las previsiones de que siga aumentando en los próximos meses, hará que los bancos, previsiblemente, trasladen ese encarecimiento a sus hipotecas, en especial a las nuevas, aunque también a las viejas en el caso de las variables. El segundo gran motor del encarecimiento hipotecario tiene que ver con el mercado inmobiliario: la compra de vivienda está en niveles muy altos y eso cambia el equilibrio de poder entre bancos y clientes. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que, solo hasta noviembre de 2025, se habían registrado 660.089 compraventas, cifra que supera los registros de todos los años completos anteriores hasta 2007, en plena burbuja. Cuando tanta gente compra vivienda, y pide financiación para hacerlo, los bancos no tienen necesidad de enzarzarse en una lucha de precios para atraer clientes: tienen todos los que necesitan, e incluso más solicitudes de las que pueden atender. Al haber más demanda y la misma oferta, pueden permitirse subir el precio, y este es otro de los motivos por el que parece que las hipotecas en 2026 se encarecerán. Además, no es solo que haya más operaciones: el importe que financiar también es mayor porque la vivienda se ha encarecido con fuerza. El Índice de Precios de Vivienda del INE marcaba una subida interanual del 12,8% en el tercer trimestre de 2025. Con pisos más caros, las hipotecas tienden a ser más grandes y el banco consume más capacidad operativa (capital, límites internos de riesgo) por cada préstamo hipotecario. De hecho, el INE ya reflejaba en 2025 importes medios al alza y un volumen de nuevas hipotecas creciendo con fuerza. Por lo tanto, el tirón de la compraventa reduce el margen para encontrar mejores hipotecas cada mes. Aunque hipotecas y euríbor sigan siendo la dupla que más pesa en el precio final, la presión de la demanda está dando a los bancos un argumento adicional para encarecer, poco a poco, el crédito nuevo.