El pinchazo inmobiliario chino golpea la inversión
El frenazo del residencial chino no se limita a una mala racha, ya que en 2025 ha ahondado hasta dibujar un cambio de época. Las estimaciones de China Real Estate Information Corp. (CRIC), consultora influyente en el seguimiento del sector, sitúan la venta de obra nueva en niveles que no se veían antes de 2010 y, lo que es más relevante para entender el calibre del ajuste, aproximadamente a la mitad del pico marcado en 2021.
El copresidente de CRIC, Ding Zuyu, presentó en una conferencia anual un balance con dos mensajes simultáneos: el volumen sigue encogiendo y el dinero que mueve el sector se reduce con mayor rapidez. El área total comercializada de nuevas propiedades cayó un 9%. En valor, la cifra bajó alrededor de un 13%, hasta 8,4 billones de yuanes (1,1 billones de euros). La comparación con el techo del ciclo resulta elocuente. Según datos de la Oficina Nacional de Estadística citados por Ding, en 2021 se alcanzaron 17 billones de yuanes (2,2 billones de euros).
EL experto sostiene que gran parte de la presión sobre la actividad «ya se ha descargado», dando a entender que el ajuste cuantitativo ha avanzado. Aun así, la escala de la venta de inmuebles a estrenar continúa reduciéndose, y ese matiz es clave. Cuando el mercado se hace más pequeño de forma persistente, el debate deja de ser «cuándo vuelve el crecimiento» y pasa a ser «cómo se reordena un sector que durante dos décadas fue columna vertebral de la segunda economía mundial».
Ese reordenamiento se ve con claridad en el comportamiento de los promotores. Con menos contratos firmados y más incertidumbre sobre precios, la disposición a invertir se enfría. La consultora calcula que la inversión nacional en desarrollo inmobiliario cerró el año de la serpiente de madera a un nivel que implica un desplome del 39% respecto a 2021 y un retorno a cotas de 2013. El golpe también se refleja en el arranque de nuevas construcciones: los inicios se situaron en torno a 580 millones de metros cuadrados, cerca de un 74% por debajo del máximo de 2019. Menos obra implica menos producto disponible mañana, pero también menos actividad en cascada para industrias asociadas y, por extensión, un viento de cara para el crecimiento.
Ahora bien, el recorte de oferta no está sirviendo como palanca automática para reanimar la demanda. Un investigador senior del sector, citado por el medio Caixin, aporta una explicación que encaja con lo que se observa en las principales ciudades: el comprador activo se parece más a un perfil de «mejora» que a un primer adquirente. Busca un salto de calidad –mejor ubicación, mejores servicios, estándares residenciales más recientes– y está dispuesto a pagar por ello, siempre que el proyecto sea convincente. El inventario más antiguo, en cambio, tiene dificultades para competir si no es a base de descuentos agresivos, y aun así le cuesta convertir el interés en unas ventas elevadas.
Mientras la obra nueva sigue en un canal descendente, la de segunda mano empieza a comportarse como el verdadero medidor de pulso. En 30 ciudades clave monitorizadas por CRIC, el área transaccionada de viviendas usadas alcanzó 214 millones de metros cuadrados, el registro más alto de los últimos cinco años. En esas plazas, este mercado ya supone cerca del 70% del total, según Ding. La lectura es significativa, apuntando a que el dinamismo se está desplazando hacia operaciones entre particulares.
La reventa se ha convertido en el barómetro de la actividad. Si el volumen aguanta, la necesidad de vivienda no se ha evaporado, simplemente está contenida por la expectativa de mejores precios o por el cálculo prudente de riesgos. El problema es que esa estabilidad en número de transacciones se está pagando con una fuerte corrección de valoraciones.
Caída de precios
Los datos de Ke Holdings Inc. muestran hasta qué punto. El precio medio de cierre en vivienda usada en esas 30 ciudades se redujo un 39% desde máximos hasta 2025. En paralelo, el precio medio de la obra nueva en 100 ciudades permaneció prácticamente sin cambios frente a 2024 y, además, se situó un 12,7% por encima de 2021, según Ding. Esta aparente contradicción se explica por factores técnicos más que por una recuperación general, con la eliminación de topes de precio en proyectos de alta gama y un cambio en el mix hacia activos más caros en zonas centrales, donde la oferta es más escasa y la demanda de reposición es más resistente.
¿Se está formando un suelo? Ding apunta a varios indicios. En una muestra de más de 2.000 urbanizaciones de 30 ciudades, la rentabilidad mediana por alquiler fue del 2,1%, con más de la mitad por encima del 2%, generalmente superior a la remuneración de los depósitos bancarios. Ese diferencial, aunque no espectacular, puede atraer a determinados perfiles inversores cuando el precio deja de caer con fuerza. También menciona que el volumen de operaciones en grandes ciudades se estabilizó hacia finales de año y que, en comparación internacional, la corrección china ha sido más intensa y prolongada que la media global, lo que sugiere que una parte importante del ajuste ya se ha ejecutado.
Sin embargo, el punto delicado sigue intacto, ya que el hecho de que las transacciones encuentren un umbral no implica que los precios hayan dejado de bajar. El investigador citado por Caixin insiste en que esa es la cuestión central, además de recordar la interdependencia entre ambos circuitos. Los proyectos nuevos, si son de calidad y se comercializan a niveles actuales, pueden cerrar ventas; pero al elevar el listón presionan el parque más antiguo y trasladan competencia a la segunda mano, que se ve obligada a ajustar para seguir siendo atractiva.
El propio discurso oficial asume que el aterrizaje llevará tiempo. Un artículo publicado el 1 de enero por Qiushi, revista emblemática del Partido Comunista, reconocía que será necesario un periodo para absorber inventarios elevados en algunas ciudades y para completar la transición hacia un nuevo modelo de desarrollo. El texto pedía medidas “más contundentes y precisas” para gestionar el mercado, estabilizar expectativas y suavizar oscilaciones.
En una economía donde el ladrillo fue durante años sinónimo de certidumbre patrimonial, el reto ya no es solo vender más, es reconstruir confianza sin volver a inflar la burbuja.