La ley del alquiler es tajante: el casero debe respetar cinco años de contrato aunque se firme por menos
El contrato de arrendamiento regula la relación entre casero e inquilino y establece que, durante un periodo determinado, el propietario cede el uso de la vivienda al arrendatario a cambio del pago de una renta.
La duración de este contrato es la que se pacte libremente por las partes, aunque esta suele ser de un año. No obstante, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también establece una serie de prórrogas obligatorias que impiden al casero darlo por terminado de forma anticipada.
El artículo 9 de la LAU señala que, si la duración pactada es inferior a cinco años —o siete cuando el arrendador es una persona jurídica—, el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo legal. En la práctica, esto implica que el propietario no puede rescindir unilateralmente el alquiler durante los primeros cinco años, aunque el contrato firmado sea de menor duración. Solo una vez transcurrido ese periodo, contado desde la firma o desde la entrega de la vivienda, podrá decidir no renovarlo.
Además, para evitar que el contrato siga prorrogándose más allá del quinto año, el casero debe comunicar su intención de no renovarlo con un preaviso mínimo de cuatro meses, tal y como establece el artículo 10 de la LAU. Si no lo hace dentro de ese plazo, el alquiler continuará renovándose automáticamente por periodos anuales hasta un máximo de tres años más, "salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".
¿Cuándo no se tiene que respetar este periodo?
El artículo 9.3 de la LAU explica que no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando en este se haya expresado "la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial". No obstante, para ello es necesario cumplir una serie de requisitos.
El arrendador solo puede recuperar la vivienda para uso propio si es una persona física —no una empresa—, siempre que haya transcurrido al menos un año de contrato y comunique su intención al inquilino con un preaviso fehaciente de dos meses —normalmente a través de un burofax—, indicando el motivo y quién ocupará el inmueble. Si no se cumplen estos requisitos, el arrendatario no está obligado a marcharse. Además, la ley exige que la vivienda sea ocupada en los tres meses posteriores a la salida del inquilino, y si se demuestra que la causa alegada era falsa, este puede exigir volver al piso durante un máximo de cinco años o reclamar una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año pendiente hasta completar ese periodo.