La abogada Patricia Briones explica cómo evitar problemas con la servidumbre de paso: “Es habitual que no sea expresa"

La convivencia vecinal a menudo requiere que el interés común prevalezca sobre el derecho individual. Claro ejemplo de ello es la servidumbre de paso, un concepto legal que puede implicar que un vecino tenga que permitir el paso por su vivienda o local para instalar un ascensor, realizar obras comunes o eliminar barreras arquitectónicas. Pese a ser necesaria, la servidumbre de paso suele ser fuente de fricciones entre vecinos.

“La servidumbre de paso en el régimen de propiedad horizontal es una limitación del dominio que puede imponerse sobre elementos privativos o comunes para permitir el acceso, la instalación de servicios comunes o la supresión de barreras arquitectónicas, como la instalación de ascensores”, define Patricia Briones, abogada y secretaria técnica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Qué dice la ley y quién paga

El artículo 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal, recoge así que “es obligación del propietario consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”. 

“Si la servidumbre se establece para un servicio común como puede ser el caso de un ascensor, en el ámbito de la propiedad horizontal, los gastos deberán ser asumidos por la comunidad, así como los daños que puedan ocasionarse al propietario gravado por la servidumbre”, aclara Briones.

Cómo evitar los problemas

La servidumbre de paso debe quedar definida en el título constitutivo, para evitar que puedan surgir interpretaciones distintas entre vecinos. Tanto la titularidad (quién se beneficia del paso y quién se hace cargo), los límites y extensión (trazado, anchura, longitud), el uso y las condiciones de ejercicio. “También el título constitutivo puede prever el tiempo o las causas que pueden determinar su extensión en el tiempo, porque desaparezcan las causas que motivaron su constitución”, apunta la abogada.

“Los conflictos suelen surgir por la afectación de elementos privativos, la falta de acuerdo sobre la necesidad o el trazado de la servidumbre, o la insuficiencia de la indemnización ofrecida”, valora Briones. “La solución pasa por la ponderación de intereses: el interés general de la comunidad prevalece sobre el individual, siempre que no se prive de habitabilidad o funcionalidad al elemento privativo y se resarza adecuadamente al propietario afectado”, concluye. 

También cabe destacar que la jurisprudencia exige que la servidumbre se constituya de la forma menos gravosa posible y que se indemnicen los daños y perjuicios ocasionados a ese propietario afectado. Es decir, la ley prioriza el interés general de la comunidad, pero exige que la servidumbre sea imprescindible, lo menos invasiva posible y debidamente compensada.

“Además, es esencial que el título constitutivo sea claro y que las limitaciones al dominio se interpreten restrictivamente, dado que debe tratarse de servidumbres imprescindibles al suponer una merma para la propiedad”, destaca Briones. “No obstante, es habitual que el título constitutivo no sea tan conciso y que tampoco figure como un gravamen de la propiedad en la nota simple de la finca y que esta servidumbre de paso no sea expresa sino tácita o ‘de hecho”, reconoce la experta. Esto ocurre con frecuencia en viviendas que, por su ubicación, solo tienen acceso a determinadas zonas comunes.