El precio de la vivienda crece a doble dígito en el 73% de los municipios de más de 25.000 habitantes, nivel no visto desde la burbuja
Las fuertes subidas del precio de la vivienda se están extendiendo como una mancha de aceite a las poblaciones limítrofes a las grandes ciudades. La falta de oferta está presionando al alza los precios en las metrópolis más importantes, empujando a mucha demanda a buscar viviendas en las localidades periféricas, donde los precios son más ajustados. Pero ese efecto centrípeto está provocando a su vez que estos mercados exteriores estén cada vez más tensionados y que los precios así lo reflejen.
Según el último análisis sobre el sector inmobiliario de CaixaBank Research, los precios en los municipios de más de 25.000 habitantes muestran la extensión de esta tendencia alcista. En el tercer trimestre del año, el 73% de estos municipios registró incrementos de precios superiores al 10% interanual, frente al 60% del mismo periodo del ejercicio pasado, algo que no sucedía desde el primer trimestre de 2006, cuando la burbuja inmobiliaria estaba muy cerca de estallar.
Por el contrario, apenas un 0,7% de los municipios han registrado un descenso en los precios, cuando hace un año este porcentaje ascendía al 9,2%. Por tipo de municipios, los turísticos siguen mostrando un mayor incremento en el precio de la vivienda (15%) que los no turísticos (13,6%), si bien el diferencial de crecimiento se está estrechando.
En términos reales, CaixaBank Research asegura que el valor de tasación de la vivienda libre mantuvo en el tercer trimestre de 2025 la tendencia alcista, creciendo en torno al 3% intertrimestral por tercer trimestre consecutivo, hasta situarse en los 2.153 euros el metro cuadrado, nuevo máximo en la serie disponible desde 1995. La tasa interanual se aceleró hasta el 12,1% desde el 10,4% del segundo trimestre, la más elevada desde 2005.
Como en tantos otros análisis, el de CaixaBank Research apunta a la falta de oferta como la principal causante de la escalada que viven los precios de la vivienda. El servicio de estudios de la entidad financiera asegura que aunque los indicadores de oferta han mejorado levemente, la oferta de vivienda nueva sigue siendo claramente insuficiente para cubrir la demanda. Hasta el mes de agosto, los visados de obra nueva crecieron un 10,5% interanual, alcanzando las 134.000 unidades acumuladas en 12 meses, cifra que contrasta con los 220.000 nuevos hogares creados en el mismo periodo hasta el tercer trimestre de 2025, según la Estadística Continua de Población.
Escasa construcción
No obstante, aunque los visados hayan avanzado, la evolución de las unidades terminadas no es buena. Según los datos del observatorio del Ministerio de Vivienda y Suelo, en el tercer trimestre del año se terminaron un total de 20.674 viviendas, un 11,4% menos que en el mismo periodo de 2024.
En el último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España, correspondiente a otoño, el regulador asegura que la producción de vivienda nueva se mantiene en "un nivel bajo en términos históricos", y el sector de la construcción tiene un peso en la actividad menor que en expansiones pasadas y, en particular, que durante el boom inmobiliario previo a 2008. No se aprecia así, prosigue el análisis, una vulnerabilidad sistémica asociada a un exceso de actividad constructora, "sino que, al contrario, la contención en la producción de vivienda nueva habría contribuido a presionar los precios", concluye.
En otro informe publicado por BBVA Research, el servicio de estudios de la entidad vasca alerta de que la baja rentabilidad sobre el capital (ROE), los largos periodos de espera para construir y la inmovilidad de los activos en los balances hacen poco atractivo al sector de la construcción en España, dificultando aún más la construcción de viviendas.
El documento de BBVA Research asegura que la rentabilidad del sector de la construcción en España es inferior a la media europea y a la de años anteriores, a pesar de la fuerte demanda de vivienda. Además, añade que la lentitud en los trámites burocráticos y la inestabilidad de las leyes del suelo incrementan los tiempos de los proyectos y que el aumento de los precios de los materiales y de los costes laborales reducen los márgenes de beneficio. A ello se suma el ya casi eterno problema de la escasez de mano de obra en el sector.