Sin Ley de Alquileres: a partir de ahora el propietario puede acordar el contrato de palabra
El DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres que estaba rigiendo sobre todos los contratos de locación en Argentina. Ahora, el Código Civil y Comercial de la Nación es el que establece cómo deben celebrarse estos acuerdos entre propietario e inquilino.
Con este cambio, se permiten algunas cosas que con la antigua ley no eran posibles, por ejemplo, celebrar un contrato sin firmar ningún papel. Aunque este no es el curso ideal ni lo legalmente "correcto", la normativa comprende que pueden existir acuerdos legales que sean verbales.
Qué dice el Código Civil y Comercial sobre los contratos de palabra
El CCyC es el marco legal que regula los contratos de alquiler. El artículo 1188 establece que los contratos deben celebrarse por escrito, pero hay un detalle.
La ley exige que los acuerdo entre propietarios e inquilinos se formalicen por escrito para que tengan plena vigencia legal. Pero, la norma presume que pueden existir contratos de palabra con un plazo mínimo legal.
¿Es legal hacer un contrato de alquiler de palabra?
El CCyC contempla que se acuerde de forma verbal un alquiler y se empiece a ejecutar, con la entrega de llaves y pagos mensuales. En estos casos, la ley presume la existencia de un contrato implícito y le da el plazo mínimo legal correspondiente.
En el caso de alquileres para vivienda es de 2 años, y los alquileres comerciales, profesionales o similar de 3 años.
La aclaración de la norma no reemplaza los contratos por escrito, esto se debe a que, en caso de un conflicto, será necesario probar la existencia de un acuerdo verbal. Los contratos de alquiler pueden ser probados según el CCyC.
Artículo 1019 del CCyC
"Los contratos pueden ser probados por todos los medios aptos".
Artículo 1020 del CCyC
"Los contratos en los cuales la formalidad es requerida a los fines probatorios pueden ser probados por otros medios, inclusive por testigos, si hay imposibilidad de obtener la prueba de haber sido cumplida la formalidad o si existe principio de prueba instrumental, o comienzo de ejecución".
Los riesgos de alquilar sin contrato por escrito
Dificultades legales:
Sin un documento firmado, es más difícil iniciar un juicio de desalojo o reclamar incumplimientos.
Falta de respaldo fiscal:
El inquilino no puede deducir el alquiler en Ganancias ni exigir comprobantes.
Inseguridad para ambas partes:
No hay constancia clara de los términos pactados (plazo, precio, condiciones, etc.).
Un acuerdo por escrito es necesario para el propietario y el inquilino
Aunque un contrato verbal puede tener efectos legales si se demuestra su ejecución 1019, la ley argentina exige que los contratos de alquiler se hagan por escrito.
Formalizar el acuerdo no solo es una obligación legal, sino también una herramienta clave para proteger los derechos tanto del inquilino como del propietario.