Nuevos mercados y escenarios corporativos

Ciudad de México (CDMX), Guadalajara, Monterrey y Querétaro han sido por distintas razones el foco de atención de inversionistas y desarrolladores involucrados en el mercado de oficinas.

Su evolución, alcance, tamaño y resultados son distintos, pero ha sido el efecto del desarrollo económico e inmobiliario lo que ha motivado el desarrollo de nuevos proyectos y la integración de corredores.

No obstante, en los últimos 5 años desde que las estructuras híbridas reconfiguraron los espacios y esquemas de trabajo, la escena corporativa ha cambiado.

En Guadalajara, por ejemplo, destacó la demanda y salida al mercado de proyectos; Monterrey, vio el efecto de la expansión industrial complementada por el anuncio hoy pausado de la gigafactory de Tesla y el peso que aún tiene el nearshoring pese a la crisis arancelaria.

Querétaro por su parte, recibió la influencia del crecimiento de la ciudad y el efecto de la expansión del negocio de los data center; mientras que CDMX, el más importante en el país y América Latina ha experimentado una recuperación en las tasas de absorción, la caída en el ritmo de nuevas edificaciones y la transformación en la demanda de espacio de sus inquilinos.

Todas son tendencias que evidencian el estado de los mercados. Sin embargo, es sabido que el desarrollo inmobiliario busca salida a las oportunidades de nuevas zonas y es justo Tijuana uno de los nuevos polos de desarrollo inmobiliario comercial.

Lo es por el propio dinamismo que ha marcado el desarrollo residencial vertical ante la demanda de compradores que trabajan en Estados Unidos y viven en territorio nacional.

En ese mercado distribuido en 5 corredores, la mayor parte de edificios terminados Clase A se distribuyen en la denominada Zona Río con 12 edificios que integran un portafolio de 71 mil 695m2, la Zona Dorada con 3 edificios y 29,420m2, así como la Tercera Etapa Zona Río el proyecto del WTC que opera con una superficie total de 5 mil 398m2.

Las zonas Río y Dorada experimentaron hasta ese momento una creciente oferta y la continuidad de la demanda producto de los fenómenos del nearshoring y reshoring, al igual que otras ciudades de la frontera México-Estados Unidos.

Hasta el año pasado, según un reporte de JLL la disponibilidad de espacios corporativos se redujo ante el crecimiento en la demanda, efecto que generó en la Zona Río la incorporación de dos edificios corporativos en construcción que suman al mercado 13 mil 657 m2.

Este reporte revela que la tasa de desocupación en los edificios Clase A llegó el lapso de referencia a 7.29 por ciento, equivalente a 4 puntos porcentuales menos, debido al impulso en la demanda, que le ha llevado a un escenario de auge con rentas a precios promedio de $23.72 dólares por m2 y hasta máximos de $30 dólares.

Entender este comportamiento del año pasado se explica de acuerdo con la metodología de JLL del reloj inmobiliario, por un escenario de auge a Monterrey, al alza a Guadalajara y deprimido hasta ese momento a CDMX.

No obstante, las particularidades señaladas, es un hecho que estos fenómenos demuestran por qué las condiciones específicas plantean momentos clave para inversionistas y desarrolladores cuando la baja disponibilidad se presenta y aumenta la demanda.

Éste último es el que enfrenta Tijuana, que con un inventario de más de 7 mil 858 m2 refleja las condiciones de oportunidad.