Le 20 septembre, la Banque centrale européenne augmentait une nouvelle fois son taux directeur de 0,25 point, portant ce dernier à 4,50 % contre… 0,50 % en juin 2022. Cette flambée est une bonne nouvelle pour les épargnants, qui profitent d’une rémunération des placements sans risque plus élevée. En revanche, elle complique la situation des emprunteurs, notamment ceux qui envisagent d’acheter un bien immobilier locatif.

Car aujourd’hui, le taux des crédits immobiliers sur 20 ans atteint souvent 4 %. Seuls les clients affichant un très bon dossier (situation professionnelle stable, taux d’endettement bas, apport confortable…) peuvent obtenir mieux 3,50 % en moyenne. Encore faut-il ajouter les frais annexes pour calculer le taux annualisé effectif global (TAEG). "Il s’agit d’une part de l’Assurance décès, invalidité, incapacité de travail (DIT), qui rembourse le crédit à la place de l’emprunteur s’il est victime d’un sinistre grave, d’autre part de la garantie (hypothèque ou caution) s’il fait défaut, et enfin des frais de dossier", énumère Cécile Roquelaure, directrice de la communication du courtier Empruntis. Mis bout à bout, ces à-côtés font sérieusement grimper la note et rognent d’autant la capacité d’endettement des emprunteurs. Car plus le TAEG est élevé, plus les mensualités de crédit le sont aussi. Or, selon une règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), ces dernières ne peuvent pas dépasser 35 % des revenus, sauf rares exceptions.

Si vous comptez investir dans les mois qui viennent, penchez-vous donc sur votre financement le plus tôt possible. Vous avez déjà un prêt en cours de remboursement ? Vous aurez sans doute intérêt à passer par votre banque actuelle pour en souscrire un nouveau. Sous réserve de ne pas avoir eu d’incident de paiement et d’être rarement à découvert, il sera plus facile de négocier avec votre conseiller. "Ce sont surtout pour leurs plus anciens clients que les établissements financiers dérogent à la règle des 35 %", confie Ludovic Huzieux, président d’Artémis courtage. Autre conseil : ne négociez pas systématiquement l’assurance du prêt au moment de sa souscription. En acceptant le contrat de votre banque, même s’il est plus cher que ceux de la concurrence, vous l’amadouerez. Une fois les capitaux débloqués, vous aurez toute latitude pour renégocier votre contrat ou… le remplacer à tout moment par une assurance meilleur marché trouvée ailleurs.

Evitez les dépenses compulsives !

Pour réussir votre opération, il faudra quoi qu’il en soit prouver le sérieux de votre dossier. Depuis un an, les banques cherchent en effet à réduire le risque sur tous leurs emprunts. Pour cela, commencez par toiletter votre "profil client". Comme vos derniers relevés seront épluchés, transformez-vous en épargnant modèle. Evitez les gros achats et les dépenses compulsives avec votre carte bancaire. Réalisez aussi des versements réguliers sur des placements, pour prouver à l’établissement que vous savez épargner. Ensuite, réunissez le plus d’apport possible, car en disposant de 25 ou 30 % du prix de l’appartement ciblé, le montant de votre prêt sera plus faible et votre taux d’endettement baissera. Deux atouts majeurs aujourd’hui pour inciter un banquier à vous faire confiance.

"Les investisseurs ont également intérêt à monter un dossier sur le bien visé accompagné d’attestations de loyer fournies par une agence immobilière locale", conseille Ludovic Huzieux. Avec ces données, la banque pourra estimer la valeur locative du logement, donc les sommes que vous allez percevoir. "Elle en intégrera entre 70 et 80 % dans les revenus de l’emprunteur pour calculer son taux d’endettement", précise Cécile Roquelaure. Même cas de figure si vous prévoyez d’acheter une "passoire thermique" ou un bien avec travaux. "Il faut fournir des devis qui chiffrent le montant des rénovations envisagées", insiste Cécile Roquelaure. Une fois de plus, ces démarches joueront en votre faveur, car elles sécuriseront votre dossier. Or, un banquier serein est un banquier qui prête…