Immobilier, la folie du bord de mer : "Les locaux ne peuvent plus se loger"
Tout semblait parfait pour un nouveau départ. En février dernier, Aline apprend sa mutation pour Saint-Malo, dans le nord de la Bretagne. La quinquagénaire se réjouit : elle décroche à la fois une promotion de sous-responsable de magasin et un ticket d’entrée pour le bord de mer, loin de la grisaille parisienne qu’elle connaît depuis des années. Mais très vite ses espoirs de nouvelle vie se heurtent à la réalité de l’immobilier dans cette station balnéaire de 4 700 habitants, où le prix du mètre carré atteint les 5 291 euros. "C’était bien plus cher que ce que je croyais. Et surtout, il n’y avait aucune offre pour des locations à l’année", regrette-t-elle. Malgré des heures de recherches, parfois étendues à des communes situées à 50 kilomètres de la cité corsaire, la mère de famille se retrouve obligée de s’installer dans un Airbnb - qui lui coûtera 2 000 euros pour six semaines -, puis dans une résidence ne proposant que des baux immobiliers de trois mois renouvelables. En juin, son bailleur lui indique qu’elle ne pourra pas rester dans son appartement, déjà loué à d’autres familles pour la saison estivale. Sans possibilité de se loger à Saint-Malo, Aline devra être mutée une nouvelle fois. Elle atterrit à Concarneau, 230 kilomètres plus loin… Avec vue sur mer, certes, mais une rétrogradation au poste d’assistante et un contrat contenant trois fois moins d’heures de travail.
À Saint-Malo, le prix du mètre carré a augmenté de 37,5 % en cinq ans, selon les chiffres dévoilés en exclusivité à L’Express par Meilleurs Agents. Dès lors, ce type de témoignage n’étonne plus. "Entre 2012 et 2022, le nombre de logements de courte durée a été multiplié par dix, et la part de résidences secondaires atteint 26,5 %. Les locaux, travailleurs ou étudiants, ne peuvent plus se loger dans notre ville", regrette Franck Rolland, cofondateur du collectif Saint-Malo, j’y vis… j’y reste, qui tente d’alerter depuis 2019 sur la crise du logement qui touche la commune. En 2021, la mairie n’a eu d’autres choix que de mettre en place l’une des réglementations les plus strictes de France, instaurant des quotas par quartier pour les locations de courte durée.
Ultramédiatisée et considérée comme un cas d’école par de nombreux collectifs et politiques, la situation à Saint-Malo est pourtant loin d’être unique. Avec ses 5 500 kilomètres de littoral et son ouverture sur trois espaces maritimes, la géographie hexagonale se prête très bien aux envies de baignades heureuses des Français. L’étude menée par Meilleurs Agents ne fait que confirmer cet exode vers la mer : ces cinq dernières années, le prix de l’immobilier sur le littoral a augmenté en moyenne de 35,1 % - contre 25,4 % au niveau national. Cette hausse est particulièrement frappante en Bretagne, où les prix ont grimpé de 44,4 % en cinq ans, sur la côte atlantique (40,6 %) et dans la Manche (38,7 %).
Longtemps boudées au profit de la Côte d’Azur, les petites stations balnéaires de l’Atlantique sont désormais tout aussi prisées. Si les trois communes les plus onéreuses de France se trouvent toujours en Provence-Alpes-Côte d’Azur (Saint-Jean-Cap-Ferrat, Ramatuelle et Saint-Tropez, pour des prix oscillant autour de 16 000 euros le mètre carré en moyenne), 17 villes et villages de l’Ouest ont également leur place dans le haut du classement. Signe d’une grimpée dans la liste des bourgs les plus convoités, deux communes de Bretagne, La Trinité-sur-Mer et Larmor-Baden, dépassent désormais les 6 200 euros le mètre carré. "La côte atlantique et la Bretagne sont de loin les endroits où nous avons eu les changements les plus forts, confirme Barbara Castillo Rico, responsable d’études économiques pour Meilleurs Agents et SeLoger. En 2022, en moyenne, les prix y ont augmenté respectivement de 12,5 et 14 %." Avec une tendance évidente : l’attrait des Français pour la proximité de l’océan, et ce rêve si convoité de la fameuse maison au bord de la mer. Une inflexion s’est toutefois produite depuis la rentrée de l’année dernière. Le contexte économique et la hausse des taux d’intérêt ont mis en pause la course folle des prix du littoral - sauf en région Paca, où ils continuent d’augmenter.
Le désir de rivage
Cet intérêt pour les golfes clairs n’est pas qu’une parenthèse liée à la pandémie. Perçu comme dangereux, le littoral fut longtemps habité par les seuls pêcheurs, jusqu’à ce que, au XXe siècle, naisse la figure du vacancier baigneur. La plage et ses environs sont alors aménagés, équipés, surveillés. "Avec les congés payés, puis les années 1960, le rapport à la mer a énormément évolué en France, pointe Eugénie Cazaux, chercheuse en géographie à l’université de Bretagne occidentale. Un'désir de rivage'a émergé : posséder une maison en bord de mer est devenu un symbole de réussite sociale." Dès 1960, les Français manifestent leur envie de se rapprocher de l’océan, comme un balancier involontaire à l’exode rural.
Six décennies plus tard, la tendance s’amplifie : d’après une étude mise à jour en 2019 et disponible sur le site du gouvernement, la densité de population sur le littoral n’a jamais cessé de croître. En 2014, les communes littorales hébergeaient près de 8 millions de résidents, ce qui représentait, en métropole, une densité 2,5 fois supérieure à la moyenne nationale. "Entre 40 000 et 45 000 personnes arrivent chaque année sur la côte ouest. Sur 3,3 millions d’habitants, ce n’est pas rien", observe Yves Lebahy, géographe et militant de l’association Géographes de Bretagne et de mouvements régionalistes. Déjà dans L’Express, en 2004, Jean-Paul Alduy, à l’époque sénateur et maire (UMP) de Perpignan, s’inquiétait de cette obsession française pour la baignade heureuse. "La population locale, soulignait-il, est progressivement chassée de ses régions d’origine à cause d’une exceptionnelle croissance démographique sur le littoral, qui s’accompagne d’une forte pression immobilière." En cinquante ans, de nombreux Français ont rallié le pourtour méditerranéen et sud-atlantique, avant que le littoral nord-atlantique et la mer du Nord ne les attirent à leur tour.
Les politiques publiques les y ont encouragés, cherchant à développer une économie du tourisme sur le littoral. En 2014, la loi Pinel-Duflot octroie une réduction d’impôt aux personnes domiciliées fiscalement en France et ayant réalisé des investissements immobiliers locatifs. De quoi encourager l’acquisition d’une résidence secondaire. En septembre 2022, une étude de l’Insee notait qu’on trouve 186 000 de ces résidences secondaires sur le littoral aquitain et dans le Pays basque - soit 22,5 % des logements du littoral, trois fois plus que dans le reste de la région. La plupart se trouvent dans les zones les plus touristiques de la côte. Cette évolution n’a fait que s’accélérer avec l’arrivée d’Airbnb en 2012, puis avec le Covid huit ans plus tard.
Souvent décrits comme "parisiens", les habitants qui ont décidé de s’installer au bord de l’eau ne viennent pourtant pas tous de la capitale. Selon une étude de Meilleurs Agents publiée en mars 2023 à partir des recherches effectuées sur la plateforme, un quart des Français envisagent de déménager "dans les douze prochains mois" - chiffre qui monte à 32 % chez les citadins. Ce désir d’ailleurs touche effectivement les Parisiens - dont 40 % souhaitent quitter la ville - mais pas seulement. Avec 75 % de recherches pour un déménagement dans une autre commune, Lille arrive en tête du classement des 11 plus grandes villes françaises les plus quittées, suivie de Rennes (66 %) et de Lyon (63 %).
Selon une étude de l’Insee sur les mouvements de population depuis la crise sanitaire, les agglomérations de plus de 700 000 habitants connaissent une baisse d’attractivité depuis le Covid, au profit de villes petites ou moyennes. Les départs d’habitants sont notamment plus nombreux que les arrivées dans les régions Ile-de-France, Hauts-de-France et Grand-Est. En parallèle, la mer continue, elle, d’attirer. Les tendances générales constatées sur la dernière décennie, marquée par une "forte attractivité des régions de l’arc atlantique et du sud du pays", se sont renforcées après 2020, notamment en Corse et en Occitanie. La Bretagne, de son côté, attire plus que jamais : en 2021, les arrivées mesurées par l’Insee y sont deux fois plus nombreuses que les départs. "Un diagnostic analogue peut être porté sur la Normandie et la Nouvelle-Aquitaine", même si cette tendance s’estompe en 2022, note l’institut de statistiques.
Sentiment de dépossession
Pour les locaux, ces mouvements de population ne sont pas sans conséquences. À Saint-Malo, par exemple, un couple de Malouins disposant d’un revenu médian ne pourra s’offrir qu’un 37-m2 - contre 51 m2 à Saint-Malo pour un couple de Parisiens, 41 m2 pour des Lyonnais, ou 40 m2 pour des Bordelais. "La logique est simple : certains propriétaires acquièrent désormais les maisons et appartements autrefois habités par des catégories plus populaires, comme des familles monoparentales, des étudiants, des retraités… Le plus souvent pour en faire des logements de courte durée", regrette Malika Peyraut, membre de l’association Alda, née en 2020 dans le Pays basque pour défendre les intérêts des habitants des quartiers populaires locaux.
"Les locaux ne peuvent plus habiter là où ils travaillent, sont relégués vers l’intérieur des terres ou dans des logements plus petits, pour des loyers toujours plus chers", résume-t-elle. Des baux peu scrupuleux, voire frauduleux apparaissent. Ils émanent de propriétaires soucieux de louer leurs logements à la semaine durant la période estivale. L’idée ? Faire signer aux locataires des contrats courts… afin de les chasser quand les touristes arrivent. "Etre né au bord de la mer et être condamné à aller vivre dans les terres à cause de logiques de marché qui ont transformé les littoraux en territoires inaccessibles pour le commun des mortels, c’est l’une des pires violences sociales qui soient", analyse Christophe Guilluy, géographe et essayiste, auteur de l’ouvrage Les Dépossédés (Flammarion, 2022).
Nous ne reconnaissons plus Saint-Malo
Une violence d’autant plus insidieuse qu’elle aurait été couverte, selon l’essayiste, par une "brume de positivité médiatique" autour de l’arrivée des touristes ou des citadins des grandes villes sur ces territoires. "Dans le discours général, ces derniers viennent souffler, se reposer, motiver l’activité économique, découvrir la liberté induite par le télétravail… Tandis qu’on survend l’authenticité en parlant de'cabane de pêcheur'pour des maisons de 100 m2, en y apposant des bouées sur les portes alors qu’il n’y en a jamais eu, les classes moyennes et populaires sont chassées de manière invisible… favorisant encore ce sentiment de dépossession", explique-t-il.
"Je quitte cet endroit que j’ai tant aimé"
Cette sensation d’avoir été envahi par des propriétaires plus riches, dépossédé des traditions et d’une certaine conception de la vie de village est bien connue de Franck Rolland. Avec son collectif, le Malouin n’a pu que constater l’émergence des conciergeries destinées à l’accueil des locataires d’Airbnb, l’apparition de centaines de boîtes à clefs dans des laveries de sa ville, la transformation de commerces de proximité en biscuiteries "artisanales" pour touristes ou encore l’augmentation des prix au restaurant. "Il reste quelques îlots bien gardés que les Malouins se conseillent entre eux… Mais, pour la plupart, nous ne reconnaissons plus Saint-Malo", raconte-t-il. Au point que Catherine*, habitante de l’hypercentre depuis plus de trente ans, a décidé de déménager pour un appartement plus excentré - loin des bruits de valise à roulette et des hordes de voyageurs. "Je quitte cet endroit que j’ai tant aimé avant de le détester. Il n’y a plus de voisinage, plus de lien social, plus de vie de quartier. Seulement des touristes qui se suivent et se ressemblent", confie-t-elle, dépitée.
Pour Yannick Moreau, président de l’Association nationale des élus du littoral (Anel), tout n’est pourtant pas noir dans cet exode vers la mer. "Dans certains endroits, cela a stimulé le commerce, la vie des écoles, les clubs de sport", liste-t-il, rappelant que le tourisme est le premier secteur d’activité économique des littoraux français, et que les populations locales "sont les premières à en bénéficier". "On vit du tourisme, ne l’oublions pas ! Le but n’est donc pas d’interdire les locations de courte durée ou l’accès aux résidences secondaires, mais bien de les encadrer", martèle-t-il. Aux Sables-d’Olonne (Vendée), où il est maire depuis 2019, l’élu constate ainsi "un effet positif pour la vie de la cité" depuis le Covid, avec l’arrivée de populations "avec un fort pouvoir d’achat, qui viennent travailler et investir, mettre leur énergie au service des associations et du bénévolat".
Philippe Augier, le maire de Deauville (Calvados), abonde. Alors que la station balnéaire normande abrite 72 % de résidences secondaires, et que le prix moyen du mètre carré y dépasse les 7 500 euros, l’élu se félicite d’une fréquentation de plus en plus dense des commerces et restaurants durant la semaine. "Les personnes qui venaient passer un simple week-end dans leur maison de famille restent désormais du jeudi au mardi, et cela contribue à l’activité économique de la ville", souligne-t-il, évoquant l’existence de six boulangeries, six boucheries et quatre charcuteries, pour une ville de 3 500 habitants et sur une superficie d’à peine plus de 3,5 km2. "Il est évident que ces commerces survivent grâce à ces mouvements de population !" conclut l’édile.
Pour autant, Yannick Moreau, qui a vu les prix de l’immobilier augmenter de 40,5 % en cinq ans aux Sables-d’Olonne, prévient : "Quand l’accès au logement à l’année devient impossible pour les locaux, cela devient un gros problème, qu’il faut régler". L’Anel rappelle ainsi les différentes initiatives mises en place dans certaines communes du littoral, comme le plafonnement du nombre de locations par quartier, l’obligation de déclarer à la mairie le changement d’usage d’un bien, ou encore le principe de compensation. Cette dernière mesure, notamment mise en place au Pays basque, consiste à obliger les propriétaires d’une location de courte durée à transformer en parallèle un local leur appartenant en logement. "Chacun fait comme il peut", conclut Yannick Moreau. Mais l’élu l’admet, "sans un cadre national qui rétablirait l’équilibre entre les différents usages de ces logements, les initiatives locales ne sont ni suffisantes ni satisfaisantes".
* Le prénom a été changé.